【大纪元1月30日讯】我们常说中华民国万万“税”，一谈到税就让人眼花撩乱，与不动产有关的税目有不动产中介业的营业税、专门技术人员的执业所得税、房屋交易所得税、印花税、契税、房屋税、地价税、土地增值税……等，其中又以自用住宅用地税率的优惠最吸引人，那什么是自用住宅用地？其适用有何限制？优惠情形为何？兹将常见适用情形分述如下：
一、所谓“自用住宅用地”，要符合三大标准。
（一）出售土地上之建筑改良物属土地所有权人或其配偶、直系亲属所有为限。
（二）土地所有权人或其配偶、直系亲属的户籍，必须在这房子。依照规定，必须是在课税那1年的年度内，所有权人把户籍迁进去、办好户籍登记才行。
（三）房子必须是自己使用，并且没有出租给别人，没有做营业使用，认定的期间是1年。
二、面积限制
（一）都市土地面积未超过3公亩（即300平方公尺）部分。
（二）非都市土地面积未超过7公亩（即700平方公尺）部分。
三、处数、价值限制
（一）地价税
土地税法第17条第3项规定：“土地所有权人与其配偶及未成年之受扶养亲属，适用第一项自用住宅用地税率缴纳地价税者，以一处为限。”
（二）土地增值税
自用住宅之评定现值不及所占基地公告土地现值百分之10者，不适用之。如房屋现值10万元，房屋坐落之土地公告现值为200万元，因房屋价值未达土地的10分之1，所以不能适用自用住宅用地优惠税率。
但自用住宅建筑工程完成满1年以上者不在此限。
四、次数限制
土地所有权人，依土地税法规定申请适用自用住宅优惠税率缴纳土地增值税者，以一次为限。
五、优惠情形
（一）地价税
地价税基本税率为千分之10。土地所有权人之地价总额未超过土地所在地直辖市或县（市）累进起点地价者，其地价税按基本税率征收；超过累进起点地价者，未达5倍，就其超过部分课征千分之15。5倍至10倍者，就其超过部分课征千分之25。10倍至15倍者，就其超过部分课征千分之35。15倍至20倍者，就其超过部分课征千分之45。
超过累进起点地价20倍以上者，就其超过部分课征千分之55。（所称累进起点地价，以各该直辖市及县（市）土地七公亩之平均地价为准。但不包括工业用地、矿业用地、农业用地及免税土地在内。）
但合于自用住宅用地规定者，其地价税按千分之2计征。
（二）土地增值税
自用住宅之评定现值不及所占基地公告土地现值10％者，不适用之。如房屋现值10万元，房屋坐落之土地公告现值为200万元，因房屋价值未达土地的1/10，所以不能适用自用住宅用地优惠税率。
但自用住宅建筑工程完成满1年以上者不在此限。
（三）房屋税
房屋税系依房屋现值其实际使用情形，依下列税率课征：住家用现行征收率1.2％、营业用3％、非住家非营利用（私人医院、诊所、自由职业事务所及人民团体等非营业用）2％。
六、节税小撇步
有些人的房子因持有时间很长，可能1、20年都未曾移转，所以土地增值税相当吓人，且依法令规定土地增值税系以卖方为纳税义务人，为减少房屋买卖时土地增值税的负担，原本出租的房屋，最好在出售房地产前1年收回；另外如在同一直辖市、县市有不只一栋房子，在土地持分总计都市土地面积未超过300平方公尺，非都市土地面积未超过700平方公尺符合自用住宅用地条件者，可一并出售，以适用优惠税率。除了土增税的税率较低，以后，再买一户自用住宅时，还可以按照重购自用住宅的规定，申请退税。
行政院会最近通过土地增值税自用住宅用地优惠税率改革方案，并配套修法通过土地税法34条及平均地权条例41条修正草案，未来自用住宅将由一生一次的优惠改为一生一屋，即土地所有权人与其配偶及未成年子女仅有一屋之换屋者，放宽可不限次数且不限金额，适用自用住宅用地10％优惠税率，另对设籍持有期间作规范，并缩小适用优惠税率之土地持分面积。◇(http://www.dajiyuan.com)
