【居家置業】動盪的按揭市場需要您快速決定

【大紀元10月7日訊】（大紀元記者吳冬兒編譯）據房地美（Freddie Mac）調查顯示，最近30年期固定抵押貸款利率從一年前的6.34%跌到5.78%。這對買房戶及業主意味著什麼？可能當您決定採取行動時，已經為時太晚。目前動盪的金融市場有太多不定因素，按揭利率隨時可能會變化。
　　
9月8日，美國政府宣布接管兩房：房利美（Fannie Mae）和房地美。據Mortgage Bankers Association統計，第二週，房屋再融資的申請比前一週增長88%。買房戶貸款申請增長5%。
　　
房地產業界專家推薦，如果您現在尋找到您喜歡的房屋和利率，趕快鎖定利率。在如此動盪的金融市場一味等待更低的利率，可能會使您失去完成交易的好機會。
　　
下面是Bankrate.com的一些建議：
　　
問：如果我將在好幾個月後才過戶，現在可以鎖定利率嗎？
　　
答：您可能可以。但您要為此額外付出。基本上您的要求時，現在鎖定利率，而銀行將承擔在好幾個月期間利率上漲的風險，為此可能您要付一些額外的費用。一般來說，如果您鎖定利率的期間超過30到45天，銀行可能要收取附加費用。
　　
問：如果我鎖定了利率，後來利率又降了，我還能享受更低利率嗎？
　　
答：有一些銀行在您鎖定利率時，可能會提供這樣的選擇。這也是有額外費用的。如果您沒有一開始就有這個「float down」選擇，銀行沒有義務再和您重新洽談利率。有一些銀行可能會重新洽談，這樣它能保住您這個客戶。如果您不想在已經鎖定利率的銀行貸款，您將損失當初鎖定利率時付的貸款費用。
　　
問：為什麼銀行拒絕重新洽談利率？
　　
答：許多銀行把房屋貸款（按揭）賣給投資者。兩房就是這樣的投資者。這些投資者再把按揭轉換成住房抵押貸款證券。投資者期望銀行把按揭利率定在當初鎖定的位置，這是投資回收率。如果銀行重新洽談利率給原來已經鎖定利率的按揭更低利率，銀行自己要承受損失。
　　
問：是不是利率一下降，就應該重新貸款（refinance）？
　　
答：看情況。再融資也是有成本的。如果成本大於重新貸款後的好處，那麼再融資就是不值得的。您可以看看您的銀行是否會讓您為points付錢或者要求您支付新的房屋估價或產權保險。另外，如果您的房屋價值已經跌到您原來貸款的80%以下，您如果重新貸款，您的新貸款必須購買私人按揭保險（private mortgage insurance）。
　　
問：我的貸款利率是根據LIBOR的可浮動利率。我知道最近LIBOR上漲了。這對我的按揭利率會有影響嗎？
　　
答：一般按揭利率是基於1個月、3個月或者6個月、12個月的LIBOR。最近LIBOR的陡升是隔夜的LIBOR利率，不會影響到一般業主。LIBOR是London Inter Bank Offered Rate，是銀行之間互相借錢的利率。
　　
問：我的可浮動利率比目前的30年固定利率低。我是否應該重新貸款？
　　
答：在目前市場情況下，固定利率是很好的選擇。每個月固定的按揭費用便於家庭的經濟計畫，而且還可以使家庭免受通貨膨脹的影響。但是保留可浮動利率也是有原因的。比如，如果您計畫在利率大幅上升前賣掉房屋，那麼您不需要付錢重新貸款找固定利率。
　　
問：為什麼固定利率要比可浮動利率高？
　　
答：因為固定利率要求銀行承擔的風險比可浮動利率高。如果是固定利率變低，業主可以在無罰金的情況下，重新貸款。對於可浮動利率，利率變動的風險由業主承擔，所以銀行可以提供較低的早期利率。
　　
問：我信用不錯，而且也可以證明固定收入。為什麼我的貸款申請被拒絕了？
　　
答：好的信用和收入證明是很重要的兩項指標。但是現在銀行還要求第三個指數：相當數目的首付。沒有相當的首付，您可能會被拒絕或拿不到您想要的利率。這時，與銀行商談改變貸款的一些參數可能是唯一解決的辦法。
　　
問：我怎麼算我有多少家庭資產（home equity）？
　　
答：公式很簡單：房屋市場價值減去您所欠的貸款。比較困難的是如何定您的房屋市價。銀行購買房屋鑑定報告。您需要付錢買報告。(http://www.dajiyuan.com)