【大紀元3月13日訊】浪潮打得再高，終究抵不過地心引力，還是要回檔，這種現象用在房地產市場，也是不滅的定律。美國房產市場歷經十年的「不理性榮景」〈脫離過去景氣循環期間〉，現在情況慘兮兮，幾乎搞垮全球金融業，逼得美國政商不得不端出一道道救援方案。
近十年，南非房價大幅上漲了近四○○％、其次是愛爾蘭的二二七％、英國的二一○％、西班牙的一九○％、澳洲的一六八％；到了最近一年，這些國家中除了澳洲，還保持二位數字的成長〈一二．三％〉之外，其他都只剩小幅的個位數成長而己。美國最慘，從一九九七年計起，至二○○七年止，房地產上漲了一○四％，二○○六年只小漲○．二％，到了最近一年，已翻轉成衰退八．九％，釀成一波嚴重的次級貸款信用危機，而且有可能愈演愈烈。
落跑網站爆紅
美國聖地牙哥有一個網站，叫做「youwalkaway.com」〈幽默一下！翻譯成「落跑網站」〉，最近爆紅，客戶不斷增加。這個網站其實已經有五十年歷史了，專門幫人處理房地產以及相關法律諮詢，最近美國房市很慘，買在房價高檔的「套牢戶」，房屋貸款的金額，遠比市價還要高得多，眼看利息愈墊愈高，不知所措，這個網站就是專門協助這類鬱卒的屋主，如何因應。
美國有一個專門針對房價所做的指標-標準普爾Case/Shiller房價指標〈S&P Case/Shiller Home Price index〉，相當權威，該指標最近指出，這一波景氣已下滑至近二十年來美國房市最寒冷的冬天。二○○七年美國住屋市場加速趕底，有二十個主要城市，一年內房屋價格已下跌近九％，比上一波發生在九○年代初期房市不景氣還糟多了，當時〈一九九○年至九一年〉房價只下跌二．八％。
該機構檢視二十個有地鐵的地區，房價全部「摃龜」，邁阿密下跌一七．五％、拉斯維加斯和鳳凰城，則雙雙下跌一五．三％。連美國第二大房產市場洛杉磯，去年底在一個月內，房價就跌掉了三．六％；以整年度計更慘，下跌了快一四％。一個蓋在維吉尼亞北部農地的社區，是美國房產全盛時期所興建的，一棟蓋不到三年的房子，原本可以賣到五五萬美元，現在市值已近腰斬。
催繳函萬箭齊發
每當房市由高潮陡降時，都有一堆投機客慘兮兮，付不出愈來愈高的利息，無力面對銀行的「追繳令」，只好兩手一攤，乾脆給銀行沒收算了。金融機構的法拍屋愈來愈多。面對如滾雪球的壞帳，銀行及貸款公司也不敢太積極催款，因為美國訴訟費實在太貴了，輕易訴訟要付出很大的代價。不過，被銀行沒收的抵押貸款屋數量，一年中上升了九○％。根據統計，美國現在有八八○萬個貸款戶〈約占總數的一七％〉，他們的房屋負債已經大於資產了。估計房價如果再下滑個一○％，一年之中，恐怕有一千四百萬戶，要被貸款「壓垮」。
一位華爾街對房地產市場最悲觀的分析師說，「未來的銀行催繳信件，會如海嘯般湧現，可能造成金融產業損失高達一兆至二兆美元，而觸發一波系統性的金融危機。」聽起來確實怪可怕的，這種推論也不是沒有道理，一般貸款金額平均以二二．五萬美元計，所衍生出來的債務，可能達到三兆美元，因為法拍屋會吃掉二五％的成本、甚至折損更高的貸款價值；如果有更多的人都棄屋落跑，金融機構的損失，恐怕還不只如此呢！
上周〈二月二十七日〉，美國政府所支持的最大信貸機構之一Fannie Mae宣布，去年第四季，出乎預料地虧損了三五．五億美元，主要就是把房屋丟給銀行的落跑戶，愈來愈多。
這一波的危機，好像比前一波嚴重多了，以過去的經驗，落跑戶不會這麼多，這次很可能是前幾年，最低利率維持了很久，導致現在貸款戶的「最初擔保品貸放率」變高。尤其是，購屋者的前一、或二年，大多是採取很優惠的固定利率，現在，優惠期限都快到期了，屋主馬上要面臨的是貸款利息的調升，據估計，這類購屋者大約有二百萬戶。
美國金融產業當前所面臨的困境，可想而知。去年底，布希政府眼看大勢不妙，特准某些貸款戶得以凍結利率，亦即所繳的利息暫時不必調升。但是，這不算什麼恩惠，因為聯邦準備理事會〈Ｆｅｄ〉也及時採取一連串的緊急降息行動，一口氣把利率由五％降到現在的三％。這些特准凍結利率的屋主，所占便宜也不多。
修改破產法
為了怕房產泡沫演變成不可收拾的金融危機，美國國會甚至考慮要修改「破產法」。依照美國現行的破產法，只能用在「度假屋」、或者是「投資戶」，不適用在一般住宅。如果真的修法成功，預估有六十萬戶可以免去被銀行收回房產。但是，有些經濟學家並不贊成這種作法，因為貸款者受惠，表示銀行將受更多難，貸款的成本也將增加，造成銀行更加保守，更加緊縮貸款，屆時，可能會有更多人借不到錢。
銀行提出來的方案，是希望政府買下這些債權，再貸款給貸款戶；還有人建議，乾脆成立「房屋住戶貸款公司」，就像三○年代中期，美國經濟大蕭條，幾有一半的貸款戶都繳不出錢。羅斯福總統為了推動經濟的復甦，一九三八年國會頒布法令，成立前面所說的「Fannie Mae」，購買銀行的貸款壞帳資產，再將之「證券化」，使中低收入的家庭可以用較低的價格貸到錢，購買房屋。一九七○年，又成立另一家「Freddie Mac」，對美國經濟與房產事業的興起，功不可沒。總而言之，現在銀行所想的，都是希望從政府腰包挖錢出來，協助貸款戶度難關。
如果不出手？
以過去的經驗，政府恐怕不得不出面滅火，只是到底用什麼方式「金援」？以市價收購這些繳不出貸款的房屋？抑或以拍賣的方式？或是直接接管總價值約在二千億至四千億美元的貸款？不管美國政、商端出什麼樣的救援方案，多數的納稅人都是心不甘、情不願。只是如果政府不儘快出手，恐怕未來要犧牲納稅人的錢會更多。
──原載《TaiwanNews財經文化週刊》(http://www.dajiyuan.com)
