2008年喬州地產買賣標準合同新變化

【大紀元5月31日訊】剛剛參加了喬州地產律師協會年會的劉念慶律師介紹了2008年地產經紀人協會(Georgia Association of Realtors, GAR ) 推廣的喬州住宅地產買賣標準合同的新變化，提醒大家針對這些新變化應採取相應的變更策略。
　　
2008年標準合同針對兩項房屋買賣成交的必要條件作了較大的修改。2008年以前的標準合同都針對買方完成買房的義務設定了兩個必需滿足的條件：（1）買方檢查房屋後，房子符合他的要求或經修補後符合買方的要求；（2）買方能拿到買房必需的貸款。
　　
在過去，如果買方要終止買賣合同，不履行買房的義務，往往以上述兩個條件不滿足為由而可以合法地終止合同。也就是說買方往往可以找出房子檢查不符合買方要求，或者以買方不能拿到必需的貸款為由去終止合同，賣方往往沒有辦法強迫買方履行購買的義務。這也導致了房屋買賣中經常出現的兩大爭議：（1）買方提出的房屋瑕疵是否是真正的瑕疵，（2）買方是否非法操縱了貸款申請程序，有意阻礙貸款申請進程，從而導致貸款失敗，甚至是為了給自己不履行買房義務，而有意造成貸款申請被拒絕的藉口。
　　
喬州房地產經紀人協會的標準合同修改討論小組專門針對以上兩類糾紛作了研究，提出了去掉這兩個條件的方案，並反映在2008年的標準合同上。 這也就是說買方如果用2008年標準合同作為房屋買賣的討論基礎，買方失去了房屋有瑕疵或自己貸不到款為由而退出或終止合同的理由，除非買方對合同進行相應的修改。
　　
買方要對合同作哪些修改來保護自己呢？買方一定要專門在買賣合同附件(Exhibit) 中加上這兩條修正案。一條是貸款條件（Financing Contingency），一條是買方有權要求賣方針對買方提出的房屋瑕疵作出修補的義務 (Right to Request Repair of Defects)。因為合同正本條文沒有這兩條，如果買方不主動將這兩條加入合同附件，買方就失去了這兩個必要的條件的保護。
　　
因為這個變化對買方極為不利，為了平衡它的不良後果，合同修改討論小組也在合同正本加入了一條對買方極為有利的條件。新的2008年住宅買賣合同加入了一條關於買方可以對要買的地產進行調查的權利 (Due Diligence) 。這也為買方增加了很多自由變化的天地，但這個調查是有時間限制的，有的15天，有的30天，有的更多。
　　
買方只要在調查終止期結束前向賣方提出對合同終止的通知，買方就沒有任何義務去履行合同。這段時間被稱為「免費自由看房子的時間」。但是買方必須抓緊時間，在調查終止期結束前，對房子進行全面的檢查。如果有任何瑕疵，及時對賣方提出修補要求，並在調查終止期結束前，把貸款到位。一旦買方沒有在終止結束日內終止合同或對房屋提出修改意見或拿到貸款，買方就不能再因這兩個條件不符而退出合同。
　　
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