【大紀元6月7日訊】(大紀元紐約訊)美國經濟持續滑坡時﹐要在紐約從事住房地產不是一件容易的事﹐即刻之間交易就會化為烏有﹐申請房貸也較困難﹐買方則儘可能殺價﹐而賣方卻不肯讓步。經紀人在困境中面臨著底線﹐即必須想法設法通過這片雷區。
本月房地產業內人士進行了經驗交流﹐重點是如何在變化的市場中調整策略﹐以應對銷售疲弱的氣候。
以下是部份房地產行家以問答方式表達的一些見解。
1) 芬維克基茨古德斯坦(Fenwick Keats Goodstein)公司總裁沃克(Jeff Wolk)
問﹕經紀人應對市場變化最忌諱什麼?
答﹕對房地產標價過高﹐這會導致災難性的結果﹐以前在市場中的過高標價﹐對賣主和交易經紀人而言﹐等於親吻死亡。
問﹕作為今天市場中的曼哈頓經紀人﹐面臨的最正面趨勢是什麼?
答﹕市場的變化導致了謹慎﹐謹慎在某種程度上產生了低迷﹐而低迷又同樣抑制了需求﹐這是我所判斷的正面趨勢。
2) 道格拉斯瓦格納(Douglas Wagner)公司總裁詹姆斯(Benjamin James)
問﹕對目前的經紀人而言﹐最負面的市場趨勢是什麼?
答﹕消費者佔主導﹐在賣方市場中經過多年的無可奈何之後﹐看來顧客聞到了風向變換﹐想要把雙方的位置顛倒過來。在租房這一方面﹐我看到消費者強勢殺低房租、手續費和搬遷費﹐因為他們聞到了市場有點變化。房價比去年同期略微有所下降﹐所以擅長適應氣候的紐約買家殺價很猛。
問﹕他們是否如願以償?
答﹕幾乎沒有﹐這樣就把經紀人推入尷尬的境地﹐因為我們需要消費者期待略有斬獲﹐然而當他們殺價超過20%時﹐我們就脫離了實際市場狀況。我們看到房主和經紀人開價有別於1年前﹐但只是少量調整。
3) 都會塔頂 (Metro Spire)公司總裁本茲維(Joseph Ben-Zvi)
問﹕對於曼哈頓房地產經紀﹐您預期會有什麼走向?
答﹕ 在未來1至2年內﹐整個市場的銷售狀況基本不變﹐或者有所萎縮﹔我預期有幾個季度每坪尺的再售價會下降﹐對新開發商則會繼續增長﹔行業內的經紀人會減少﹐ 這取決于每個人的意向﹐可好可壞﹐如此說來﹐我趨向于少一點﹔我想在牛市期間﹐經紀人也會認為大公司有助于其職業﹐但作用非常有限﹐或許實際上對其不利﹐ 大公司需要保留其精英經紀人隨時待客﹐而該群體之外的人則會在困境時首當其衝。
問﹕同市內其它區或外州相比﹐曼哈頓的經紀人有何不同?
答﹕我認為在這裡生活工作我們極其幸運﹐我有朋友在加州和佛州﹐因為當地市場的嚴酷狀況﹐他們只能尋找第二職業。
4) 阿瓜尤及赫本納公司(Aguayo & Huebener)老闆阿瓜尤(Peggy Aguayo)﹐
問﹕經營合管公寓、集合公寓和別墅﹐那一類經紀人的銷售業績最佳?
答﹕就目前而言﹐出售集合公寓和合理標價別墅的經紀人業績很好﹐附近的別墅不是很多﹐而合管公寓看來不是很受歡迎。
問﹕在今天的市場中﹐業內和公眾對做經紀人的最大誤區是什麼?
答﹕公眾認為經紀人不誠實。他們有各個民族﹐有道德﹐有聰明的﹐有不聰明的﹐
他們就像其他人一樣﹐有好的﹐有壞的﹐有平庸的。
5) 普天壽道格拉斯艾利曼集團(Prudential Douglas Elliman)銷售主管考特勒( Stephen Kotler)﹐
問﹕在今天的市場中﹐經紀人工作面臨的最大挑戰是什麼?
答﹕ 最大變化是財務﹐我們是房貸公司﹐因此每天我同房貸經紀人談話。銀行現在審查申請者時更小心更仔細﹐買主比以前要多付首期費用﹐至少10%到20%﹐除非他們願意支付較高的利率。我們看到有些買主有約束的使用貸款﹐而以前有大把現金﹐再售市場的這種狀況多于新開發市場。開價和售價的額差在5%之內﹐如果高于房值的10%﹐那就是過高標價。買主更關注價值﹐因此就多花時間﹐經紀人的工作就是引導賣主不要過高標價﹐而且合理標價的房產仍會遇到殺價﹐如果不是這樣﹐那麼房產要在市場上停留一段時間。
問﹕同6個月前、1年或2年前比較﹐銷售狀況如何?
答﹕2008首季低于2007同期﹐但如果同2006首季相比﹐我們在銷售量和平均售價上有所上昇。(http://www.dajiyuan.com)
