【大紀元8月29日訊】上一期的劉律師信箱講到了地產投資中新出現的賠本拋售方式。很多人問，什麼樣的人可以申請賠本拋售呢？一般進行賠本拋售的房主有如下幾個特點：第一，屋主由於遭受重大事故，如車禍、傷殘、失業、離婚、家人死亡、天災、官司糾紛等，收入大幅度減少，使其無法承擔銀行的每月付款；第二，屋主已經遲付或不付銀行的每月付款超過兩個月以上；第三，屋主的銀行存款在近三個月內接近零；第四，這是屋主的自住屋，而且除此之外，沒有其他任何房地產；第五，屋主為了不讓自己的信用毀壞，向銀行申請特殊困難照顧，願意配合銀行將此屋賣掉。
賠本拋售和銀行的拍賣房的轉售很不一樣。賠本拋售中賣房的還是屋主本人，不是銀行，銀行批准只是一個必要條件，一旦銀行批准後，賠本拋售的買賣手續和正常買賣一樣，轉讓文件並不由銀行簽字。其次，賠本拋售時，買主可以跟正常買賣一樣，向賣主討價還價，賣主要給買主一定的檢查調查時間，如有毀壞可以要求賣主降價或修補，賣主還要出具正常買賣中常有的有關房子信息的披露（Seller Disclosure）。銀行拍賣房的轉售則沒有這些。由於銀行並沒有在房子裡住過，對房子的狀況也不了解，銀行拒絕出示任何有關房子信息的披露，銀行在買賣文件中也增加許多免責條款，房子成交後，銀行不再承擔任何責任。
賠本拋售要順利進行，賣方需要兩個重要的幫手。一個是經驗豐富的地產經紀人，另一個是專業的地產律師。賣方需要地產經紀人幫助自己跟銀行協商，首先要說服銀行，市價比貸款金額低，他要不厭其煩地向銀行追蹤回覆，溝通信息，而銀行往往是幾個星期不回一個字。其次，地產經紀人還要幫賣主找到願意買房的買主，買主出價後，要找到專業的地產律師，順利地查清房子的產權及賣主所欠的其他債務，然後出具一份精確的過戶結算書，這份結算書可以幫助賣主的銀行正確分析這樁買賣中銀行所獲還款是多少，損失多少，然後才決定是否批准這樁買賣。
賠本拋售的缺點是什麼呢？最主要的是它要歷經數月才能被銀行批准，很少有買主能一談即成。著急的買主往往無緣等到這種低價房，他們經常會誤以為是賣方做手腳，不願賣房子。我們經手過的一樁買賣，賣方經歷了十一位有意願要買的買主，可是每一位都沒有耐心等到銀行的批准。經過8個月後，第十二位買主一鏢即中，賣方的經紀人由於已經和銀行經歷了8個月的談判，已經知道銀行的底價，很快幫助賣方拿到了銀行同意賣給第十二位買主的合同，我們的買賣也在幾週內順利成交。
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