【大紀元11月14日訊】（大紀元記者彥平、葉平美國麻州勒星頓報導）對許多華人而言，買房子是人生當中一件重要且必須去做的事情。然而，一筆動輒數十萬，甚至數百萬美元的房屋買賣，可不像到商店買東西那麼簡單，因為其中涉及到方方面面的巿場知識與法律問題。如何事半功倍，做個聰明的買房人？事先做好功課，具備正確的房產交易觀念，將使您在買房的過程中省時省麻煩。本週家天下為您專訪到勒星頓的資深房產經紀人摩爾女士，為華人朋友們介紹一些重要的房地產觀念。
勒星頓（Lexington）Higgins Group地產公司的朱蒂‧摩爾（Judy Moore）女士回憶道，13歲那年，父親為了姊妹三人的學業，舉家從南加州搬到了勒星頓。那個冬天是她印象中最冷的一個冬天，因為來自南加州的她，幾乎不懂得要穿上襪子；但第二年她早早的就給自己穿上最暖和的衣服了。
朱蒂說，她之所以做地產經紀人，是因為曾有從事人事工作的經歷；但她從未想到這其實是一份可以把你忙到一週七天24小時都不停的活兒。在地產界二十餘年，朱蒂曾任新英格蘭地區國家地產協會（National Association of Realtors in New England）副主席、勒星頓商會（Lexington Chamber of Commerce）主席、大波士頓地產協會（Greater Boston Association of Realtors）主席，以及擁有22,000名會員的麻州地產協會（Massachusetts Association of Realtors）主席等職務。在地產界豐富的閱歷和知識讓她的客戶們都覺得受益匪淺。
確保權益 買房一定要找買方代理
朱蒂提醒華人朋友，買房時一定要確定你找到的是一位「買方經紀人」（ Buyer Agent）。她指出，一直到九十年代，美國和加拿大還常見所謂的「從屬代理經紀」(Sub-agency)。在這種關係下，想要買房子的人所委託的中介經紀人，其實是為賣房子的人和中介公司服務的，也就是這個經紀人實際上是「從屬」於賣方的。如此一來，買方的利益很可能無法得到真正的保障，因為他的經紀人事實上是「從屬」於賣方，所以可能會為賣主來爭取最好的賣價。因此顯然對買方不公。美國很多州都逐漸摒棄這一做法，出現了「買方經紀」（Buyer Agency）, 讓買賣雙方都能有自己的經紀人來爭取最大利益。
麻州在2004年對於時常出現的地產買賣雙方經紀人屬同一家地產公司的情況，也制訂法律條款，並於2005年正式實施。朱蒂介紹說，這個法律是規定,在代理之前,兩位經紀人都要簽署協議，明確表示自己是「賣方指定經紀人」（Designated Seller Agent）或「買方指定經紀人」 (Designated Buyer Agent) ，以讓買賣雙方的利益都能獲得保障。 美國已有26個州在麻州之前頒行了類似的法律條文。
還有一種情況是「雙重經紀」（Dual Agency）。雙重經紀是指房產中介從買賣雙方拿到書面批准後，只負責向雙方提供必要資訊，但不可以向任何一方提供任何建議，因為你不代表其中任何一方，只是幫助傳遞信息而已。朱蒂說，她遇到過幾次這樣的情況，買賣雙方都希望讓她幫助買賣房子，此時只要請雙方簽署書面協議，她就可以同時做雙方的房屋買賣代理人。
選擇經紀人 要看重其個人的服務
那麼，選擇地產經紀的首要因素是什麼？朱蒂說，不要只看經紀所屬的公司，更重要的是經紀人本人。房產中介公司只能在資訊方面提供幫助，但每天和你打交道的是這個地產經紀人，因此，在決定找哪一位經紀人之前，要對其進行「面試」。朱蒂表示，勒星頓有11,000戶房屋，但地產經紀有2,000多位可供選擇。據經驗，一般的買房者大概要面試三位經紀人才會選出其中一位。
朱蒂說，她的業務範圍不只限於勒星頓，還擴及周邊的十幾個市鎮，只有劍橋和波士頓的房屋買賣除外。她表示，這兩個城市比較特殊，都有自己單獨的MLS（Multiple Listing Service，提供巿場上待售房屋信息的數據庫），所以需要做專門的研究才行。但如果有需要，她也會幫助推薦熟悉這兩個城巿的好地產經紀。
朱蒂覺得，華人朋友是很忠實的客戶群，她的華人客戶都很願意給她推薦新客戶。她最早的一位華人客戶是1986年認識的，是一位做餐館的朋友買房做投資，到今天二人依然是好朋友在保持聯絡。
目前也有人自己買賣房子，不請經紀人。朱蒂表示，確實有通過Sellmyhouse.com來自己賣房子的, 但統計數據表明，自己賣房子的人，成交價格比較低，因為買房者會有意扣除佣金的費用，並一再壓價。朱蒂說她自己的房子也會請同事幫助賣，因為自己賣房子往往很難。
當買方認識賣房者時，可能會不請經紀，但朱蒂提醒，涉及法律的部份不要省掉律師這一步，免得日後因為法律程序有問題而出現麻煩。朱蒂還補充一點說：法律也規定了經紀人自己買房時，必須公開身份，說明他（她）自己本身就是一位經紀人，以保護大眾利益 。
想要買房子？如何取得巿場上的房產信息？
朱蒂介紹說，美國最大地產協會NAR（National Associated Realtors）有一百多萬會員，其所擁有的「巿場上待售房屋信息」數據庫（MLS），提供相當全面的各地上市房屋的種類、售價、地理位置等資訊，一般經紀人給潛在客戶推薦房子時所使用的信息就是來自MLS。如果買家們沒有收到這樣的信息，而又想知道某地有哪些房屋要出售的話，可以上Realtor.com－－這是世界最大的地產網站，也是由NAR擁有，美國國內大部份的MLS都會把數據送給它。
談到近來相當熱門的話題－－「Short Sale」（「短賣」，或譯作「虧損銷售」），朱蒂表示，「Short Sale」是指房子的市場價格滑落，跌到低於屋主尚未清償的貸款餘額，同時屋主又有財務困難，無力還款，在此情況下，經過銀行同意，出售房屋並結清債務，以避免房子被銀行法拍（Foreclosure）。麻州目前正在對「Short Sale」進行一些政策上的調整，使整個過程能加快一些。在勒星頓也有不少「Short Sale」的房屋在巿場上，勒星頓的報紙「Minuteman」每週都可以看到有關的信息。
買房時機和退稅優惠的影響
朱蒂表示，美國政府的8000元退稅政策對房價較低的州產生了相當大的影響，但對麻州的影響還不那麼大，因為麻州的房價屬於比較高的。但即使如此，在勒星頓也已經看到，今年房屋出售成交價的中間值下降很多，因為成交的房屋當中，中低價房的數量大增。朱蒂覺得，很多人都剛剛意識到退稅的好處，因此這一政策的延期會帶動更多人買房。
由於很多想買房子的人需要先賣掉自己的舊房，所以朱蒂認為，美國政府這次擴大退稅優惠到二次買房者，將會緩解這部份人的壓力，讓市場更加活絡起來。朱蒂表示，她經常和買主講，在年底買房是非常好的機會，因為很多賣房者想在年底前賣出房子，所以這是和賣主討價還價的好時機；而且建商也不願意把新房攥在手裡過冬，因為代價會很大。一般來說，每年三月的春季房價會上漲，因為新一年的房市又開始了。
對於房價的走勢，朱蒂表示，相信房市還會回升，因為地產是一個週期運作的東西，起起伏伏是常有的事。她說，對勒星頓的居民來說，值得欣慰的是：上次90年代早期經濟衰退的時候，勒星頓的房市是活躍的。她記得那時候麻州的Concord因為在離波士頓比較遠的地帶，儘管也有好的學校，但通貨膨脹的影響讓那裡很久才逐漸恢復經濟。而勒星頓和波士頓及劍橋都毗鄰，由於兩個城市的金融和學術地位,使勒星頓也作為鄰居受益，因此勒星頓雖然也受經濟影響，但恢復得很快。地理位置讓勒星頓變得在經濟蕭條中顯出比其它市鎮更多的競爭優勢。◇ (http://www.dajiyuan.com)
