【大紀元12月4日訊】(大紀元記者王嚴編譯報導)選擇期權的可調利率按揭貸款(Option ARM)，會導致利率重置後還款金額猛增，貸款人無力償還，從而爆發法拍房危機。
據CNNMoney線上報道，期權ARM貸款「乍一聽起來很誘人。」 這種分外吸引人購房按揭貸款允許購房者以極低的最初還款額完成交易，並可選擇每月還款金額，如付利息和本金、僅付利息或是比到期利息更低的最低還款金額。
根據標準普爾(Standard & Poors)本週發表的最新報告，93%的貸款人會選擇最後一種。
但最終，人人都得付款。
由於未償還利息的不斷積累，幾乎所有的35萬選擇有期權ARM貸款的貸款人欠下的債比他們原先購房時多得多。許多貸款人是在2004年第一波購房熱潮開始時貸入的款項。而今他們面臨著五年期的利率重置，從而使其貸款轉成為標準的分期償還貸款。
此外，如果利息積累將貸款與估值比推至110% – 125%以上,一些更新的貸款將提早重置。這意味著借款人即將開始為其家園支付高昂的還款金。在標準普爾的報告中勾勒出這樣一個場面：一筆 40萬美元按揭貸款的還款金額從每月1,287美元跳躍至2,593美元。
違約率高達25％
但是，這可不是拿壞消息來嚇唬貸款人。一些業內悲觀人士認為，即將面臨的違約問題可能會讓剛剛顯露復甦跡象的房產市場再受重創。
「問題的癥結是，一旦這些按揭貸款重置，就一定會有貸款人違約，」 標準普爾報告的一位作者布賴恩.格魯說。
而且越是新近的貸款，表現越糟糕。去年發放的任何一筆期權ARM貸款都是2007年的。在發放後頭20個月裡，平均壞帳率竟然超過22%。
以上百分比包括了2007年所有的期權ARM貸款，但如果你只計算2007年所有處於「水下」的期權ARM 貸款，違約率會躍至25%。
違約貸款數總量可能並不多，但這樣高的違約率會給房地產市場雪上加霜，使得早已膨脹的法拍屋庫存量進一步上升，而房價則繼續下跌。
泡沫市場
哪裏市場最脆弱，那裏就會產生最多的法拍房屋。在那些泡沫市場的地區，期權ARM貸款也最為盛行，如加利福尼亞州、內華達州、佛羅里達州和亞利桑那州－在這些地區，每年房價呈兩位數增長，使得人們對購置房產望塵莫及。
據報告合作者戴安.維斯特柏克，60％這樣的違約貸款來自房價下跌幅度最大的加州或其他西部州。「這些地區的地理位置不利於房價，」她說。
在那裏，很多貸款人若不選擇期權ARM貸款，是無力購房的。因此許多人指望房產市場持續火爆以增加自己房產的價值。房產額外的增值可以利用來支付他們的賬單。
當然，我們都知道後來發生了什麼。在那些期權ARM貸款最為集中的市場，房屋價格下跌了30-40%。一旦貸款重置，大部分貸款人就會發現自己在「水下已經很深了」。
「由於期權ARM貸款貸款人處於如此惡劣境地」，維斯特柏克說，「你會看到違約率直線快速上升。」
因為貸款與估值比率遠遠過高，多數期權ARM貸款人也不會是再融資或按揭重組的好候選人。例如，根據政府提供家園負擔得起計畫(Making Home Affordable program)，如按揭貸款餘額超過房產的價值125％，是沒有資格獲得幫助的。
不是善意的謊言
許多期權ARM貸款人在尋求再融資時還會面臨這樣一個小問題，「80％的人是敘述性收入貸款，」 維斯特柏克說。
這些都是所謂的「騙子貸款」(liar loans)，這種貸款沒有核實貸款人的收入，是否和他們所說的一致。貸款人可能無法修改按揭貸款，因為許多借款人收入經不起審查。同時，借款人也不想再經過承包保程序，因為他們可能會因為在原始申請有故意不準確之處而承擔法律上的承擔責任。
加之仍舊脆弱的經濟和高失業率，這些「災難」真是在所難免了。◇ (http://www.dajiyuan.com)
