【大紀元5月31日訊】（大紀元記者陸劍綜合報導)
亞特蘭大標誌性建築被法拍
「公正大廈」（Equitable Building）亞特蘭大市中心33層樓高的地標性建築，根據AJC報導，「公正大廈」（Equitable Building）的貸款者Capmark Bank發言人透露，該大廈將在6月2日進行拍賣。
這棟大廈在2007年5月份曾經值5680萬美元，但是這棟大廈的東主Equastone 100 Peachtree 有限公司由於租賃經營上遇到的麻煩，目前本大廈的出租率僅僅是大約五成。過低的出租率使其無力支付其按揭者——Capmark銀行5200萬的貸款。
建成於1968年的公正大廈坐落在Peachtree Street 100號，伍德拉夫公園（Woodruff Park）對面，毗鄰亞特蘭大最高檔酒店之一的老皮埃蒙特大酒店（the old Piedmont Hotel）。這座高138米的商用寫字樓是亞特蘭大市中心的著名標誌性建築。根據其不動產稅務記錄顯示，該大廈目前的價值是4500萬美元。該大廈於2009年4月8日正式進入法拍程序，原定5月7日進行拍賣，但是因為某種原因，Capmark銀行將拍賣日期推遲到6月2日。
摩天大廈法拍第一波
根據中央社的報導，不僅僅是亞特蘭大的摩天大樓被法拍，其他都市也都有類似的情況。「美洲大道1330號」（the1330 Avenue of the Americas）摩天大樓樓高40 層，座落在紐約黃金商業地段的主要街區一角，離現代藝術博物館（Museum of Modern Art）只有幾步之遙，過數個街區就會到達洛克斐勒中心（Rockefeller Center）和中央公園（Central Park）。最近這棟大樓以10萬美元成交；而這棟大廈三年前賣價近5億美元，上個月以最低拍賣價賣給加拿大一家退休金機構，因為大樓擁有者馬克洛（Harry Macklowe）無力償還1億3000萬美元貸款。大樓賣出的一個月前，波士頓最高的摩天大樓「約翰‧韓考克大廈」（John Hancock Tower），以略超過2000萬美元低價拍賣。
商業房地產市場正遭逢數十年來最糟的市況，而拖欠貸款造成全美各地都有造價不菲的房地產遭到賤賣的情形，有時這些地標性摩天大樓被迫跳樓大拍賣。分析家表示，當承租者退租又找不到任何金援支付貸款時，開發商往往無力負擔房貸。真實資本分析公司統計，截至到四月為止，全美有超過860億美元的房地產遭到賤賣，其中有60多億美元的房產位於曼哈頓。分析家表示，約翰‧韓考克大廈和美洲大道1330號大廈是摩天大樓查封法拍的第一波，明年的大樓拍賣將使原先第一流的房產售價大降。
最新投資名詞：25仙
根據商業地產投資者、北美臺商協會副會長塗常雄先生介紹說，現在商業地產投資開始使用一個術語：25仙（cent）。就是投資者出價的時候，表示原價一美元的物業，他願意出價25仙，即按照1/4進行出價。更有甚者，可以出價20仙、10仙……運氣好也許能成交。也有其他商業地產業內人士表示，自今年以來，商業地產投資者一直等待機會尋找投資回報率（一年租金在總價中的比例）為20-30%的商業物業。如果原來的商業地產回報率是7%，那麼投資回報率20-30%就意味著按照原來的物業1/3或者1/4出價。
商業物業的估價與住宅不同，商業物業通常都是「收入評估法」進行估計，即直接根據每年預期的租金收入進行估價。而商業地產的按揭貸款通常在15-20%，由於受經濟不景氣的影響，出租率下降25%的情況下，很多商業地產的業主將供不起按揭貸款，而物業價值此時因為出租率下降帶來的價值下跌，物業可能就已經是負資產，這樣的物業就非常有可能進入法拍程序。如果法庭拍賣無人購買，物業自然就是被銀行所有，這樣給銀行帶來巨大的麻煩：收租金、拓展租客、大廈日常維護、打掃衛生、電梯修理、安全防衛、水電各種營運費用等等。因此，在大多數情況下，銀行願意低價出手。
誰來接手摩天大廈？
據北美臺商協會副會長塗常雄分析，承接這類摩天大廈的大概兩種機構：一種是具備獨到的經營能力，知道租客在哪裏的機構；另外一種，就是具有大量的閑錢的投資機構，在市場低迷期進貨，等待市場週期走過之後，在市場繁榮期獲利。像「美洲大道1330號」就是由加拿大一家退休金機構所購買。因為類似目前的市場狀況，很典型的「現金為王」的時代，因為很難再從銀行中獲得貸款。
有一位不願透露姓名的商業投資專業人士表示，目前有很多銀行的房地產資產包在出售，從幾億美元到幾千萬美元不等，這種房地產資產包的銷售過程根本不像通常的房地產法拍那樣，還可以看，可以檢查，直接就是「25仙」或者「20仙」甚麼的。該人士受僱於東方某財團，目前在美國尋找投資機會。
也有觀點認為，類似這種狀況不會持久，因為美國經濟的基礎還是比較健康的。隨著美國政府對銀行業的介入，通過利用世界貨幣的優勢大筆出售國債、印刷鈔票等方式獲得更多的資金注入銀行業，從而使美國金融與實體經濟走入良性循環，銀行將不再如此急切出售不良資產。持不同觀點的市場人士則認為，美聯儲大印鈔票無法解決商業物業租戶流失和由失業率攀昇帶來的消費者減少開支等根本問題，商業物業的「擠泡沫」過程還將持續。
法拍摩天大廈，顯然是美國本輪經濟危機走向深廣的具體現象之一，一個龐然大物以極低的價格被出售，無論是機會還是陷阱，都將為眾所矚目。 ◇
========================
(http://www.dajiyuan.com)
