【大纪元5月14日讯】(大纪元记者李天宇编译)由于政府压低存款利率，银行获得创记录的盈利。一些消费者开始质疑：为什么获得房贷那么难？无论对于购房者还是对于投资买房者，都是一个关键问题。除了自身的信用条件外，政府的控管与金融业的变革等客观环境也占很大因素。
虽然房贷利率维持低点，而且联邦政府给予购房者8000美元或6500美元的抵税优惠，但是抵押贷款银行家协会（MBA）估计，今年获得房贷者数量将下降 4.6%。最主要的原因是银行仍处于严重抵押贷款危机之中，不仅要清理以前房贷业务产生的巨额损失，而且还得试图提高利润，而政府旨在抑制法拍增长的干预更让问题变得错综复杂。
政府加强控管银行
跟踪房贷数据的成行协会（HSH）副总裁顾宾格(Keith Gumbinger)介绍说，一般说来，银行净收入和收益越健康，放贷规模就越大。消费者之所以看不到抵押贷款的增长，主要因为美国政府接收的房利美、房地美和联邦住房管理局（FHA）有关的承保标准的大幅提高。他认为，这是政府设计的结果，因为银行对于住宅按揭贷款的承保标准没有直接控制。
位于佛州迪尔菲尔德海滩的麦凯布研究和咨询公司总裁和独立住房分析师麦凯布(Jack McCabe)则认为，现在到位的贷款标准与金融危机之前并没有两样。换言之，你如果在2000年不能获得房贷，那么现在也不会获得。
根据晨星(Morningstar)的数据，在这波金融危机中，各种规模的银行损失了数十亿美元。去年倒闭银行高达 140个，远高于2008年的25个，而且预计明年倒闭银行数量还将上升。
房贷仍将是银行重要业务
当然，对于五个最大的抵押贷款银行富国银行、美国银行、JP摩根大通、花旗集团和GMAC来说，发放新贷款仍是其业务的大部分，虽然它们还在试图减少现有次级贷款业务的持续亏损。目前，房贷业务损失仍是银行损失的最大部分。
一些专家指出，要使得房贷增加，政府必须让房地美和房利美降低首付至少20% 的承保标准。顾宾格认为，这就是为什么FHA调降了首付，但是它将承保首付从2006年的2.0%升至3.5%。
顾宾格指出, 巨额抵押贷款（jumbo-mortgage）市场环境相对宽松，银行既可以规定贷款标准，也能将这些贷款直接置入财务账本。他认为，健康银行将可能增加这类贷款金额。
展望未来，抵押贷款仍将是大型银行业务的一个重要部分。房贷银行协会MBA估计，明年新的抵押贷款金额将上升14%。以下是5大银行的情况。
◆ JP摩根大通 (JP Morgan Chase)
JP摩根上月公布的季度业绩好过预期，但是获得按揭贷款的消费则人数则很少。今年首季，该银行发放317亿美元按揭贷款，比去年同期下降16%，比去年第四季度下降9%。
JP摩根在解释按揭萎缩的原因时，发言人称，原因之一是银行在2009年1月停止了与独立经纪人和第三方的合作，从而降低了贷款数量。现在大通正试图通过自己的分行发放抵押贷款。
原因之二是发布的业绩数据中包括了重贷款数据，而后者在去年广受欢迎，但今年由于利率稳定，重新贷款人数骤减。
第三个原因是供需的问题。JP摩根发言人表示，申请新贷款的人数比两年前有所下降。他指出，其银行的按揭标准与一年前没有改变，要求贷款人有足够长期收入支撑偿还贷款的能力。该行大约有90%的按揭贷款都被出售给两房或FHA，因此它们遵守那些机构的严格标准。
◆ 富国银行Wells Fargo
富国银行也减少了住房抵押贷款。根据这个总部位于旧金山银行的最新数据，2009年第四季度富国发放的按揭贷款额从三季度的960亿美元或去年一季度的 1,010亿减少到940亿美元。
富国银行的盈利报告显示，去年四季度按揭申请数量比同年一季度下跌了24％，虽然该行将帮助房主修改按揭贷款的员工人数增加了17%。去年该行为52,600户房主修改了贷款，同时减免了总额高达26亿美元的本金。
◆ 花旗集团Citigroup
花旗集团的按揭贷款出现了最具戏剧性的下降，房屋贷款从去年二季度的313亿美元下降至三季度的142亿美元，进而跌至四季度的112亿美元。但是去年该行完成了对12万户房主的按揭修改，并在联邦重新贷款的汉普计划（Home Affordable Modification Program，HAMP）和自己的重贷款计划下下完成了11.9万个贷款试修改。
◆ 美国银行Bank of America
美国银行大幅削减了抵押贷款。该行今年首季按揭贷款收入同比下降了54%，为15亿美元。根据上月发布的最新报表，美银第一按揭金额下降了18.4%，为695亿美元。该行按揭业务的主要部门Countrywide金融正在重整。
◆ GMAC
GMAC 曾是通用汽车公司的金融部门，在2008年为了获得政府救援金的资格独立成为银行控股公司，是2009年第五大抵押贷款银行。去年该行损失了103亿美元，其中79亿美元损失来自按揭贷款业务，仅四季度就损失了40亿。但是2009年，该行的按揭业务同比上涨了17%，从2008年的594亿美元上升至 662亿美元。
GMAC已经终止了通过经纪人或传统办公室放贷业务，但是上个月计划推出一个虚拟的销售网络，直接向消费者放贷，希望扩大房贷业务量。 (http://www.dajiyuan.com)
