【大纪元6月4日讯】(大纪元记者严津纽约报导)据全国拍卖协会(NAA, National Auctioneers Association)日前提出的数据显示，本世纪早些年，房产拍卖(Auction)年增率约10％，2007年价值近170亿美元的住房以这种方式成交。到了2010年第一季的拍卖案已飙升至14％。
全美最大的房地产拍卖公司之一“房地产处置公司”(REDC, Real Estate Disposition Corp.)主席弗瑞德曼(Robert Friedman)表示，截至5月中，他的公司今年已经举办了195场拍卖案，照这样的速度，到年底可能会举办超过520场，比起2009年的340场，增加率50%以上。
拍卖优势 ─ 快速明确
威廉斯＆威廉斯全球房地产拍卖(Williams & Williams Worldwide Real Estate Auction)的麦基西克(Pam McKissick)认为，拍卖最大的优势是快速。当然，从研拟企划案到结案需要10个星期左右。
清晰明确对卖家也很重要。虽然大多数拍卖房产以“现状出售 (sold as is)”，竞标者可以事先查看房子，但他们很难退出交易而不受罚。卖家几乎都知道，当槌子落下，房子即被售出。
此外，REDC弗瑞德曼强调，精准的标价也是拍卖过程中重要一环。大多数售出的住房都接近市价行情，少有超过市价的。
房价下降也让一般民众感到急迫性，看到自己要出售的房产在市场上挣扎了好几个月，最后还是诉诸于拍卖机制。
房市景况已大不如前，房产经纪商必须说服卖方降价，有时不止一次，直到市场价格竞争现底牌为止。如此看来，拍卖会似乎是一个更可行的解决方案。
另外，这些日子以来卖方筹码极少。买方填写合约的同时发生临时状况，使他们有机会要求重新谈判，或退出交易。
专业承办高阶住宅房的Concierge Auctions拍卖公司总裁格拉汉姆(George Graham)认为，透过拍卖形式出售可以避免这些问题。拍卖销售过程快速俐落。
银拍屋涌现
弗瑞德曼透露，近来REDC所增加的业务量很多来自银行收回的大量欠款房产，称银拍屋(REO real estate owned)。
目前市场REO房涌现，仅就四月份就有 92,000户。银行也急于处理这些房产，与其期待当地住房市场的传统作业，不如转向拍卖公司运作来得有效率。
拍卖市场的房产另一个来源是濒临破产的新开发项目，大片的单一家庭房、特别是康斗公寓，还未完工就遭逢市场下滑，这让欠下巨额贷款的开发商动弹不得。
因此，这些开发商或是收回拖欠贷款房产的贷款机构，通常急于尽快将房产脱手，以摆脱持续产生的费用，包括融资成本。
拍卖将改变房市生态
REDC 美东区副总裁阿布拉姆斯((Alex Abrams))认为，当前全美有300万户待售库存房和1000万影子库存房。另一重点是“溺水”(underwater)房，即借款人拖欠的贷款超过其房产市价，以及那些尚未沦为止赎房、但预计很快就会的房产。这种景况让拍卖业有很大的发挥空间
即使在上升的市场，拍卖仍有空间？阿布拉姆斯相信越来越多人接受拍卖。越多人参与其中，他们会见到了拍卖很多情况不是顷销，而是在一价格中快速推进商品流动的有效方式，非常具竞争力。拍卖的整体形象通过这次景气的变动也发生了巨大的改变，而且将会持续到下一个景气循环。
银拍屋受华人青睐
据旧金山房地产业者布莱恩透露，近来不少华人组成采购团收购银拍屋(REO)。纽约吉利地产集团黄启源说明，银拍屋是最干净的拍卖屋，因这类拍卖屋绝不会欠税，并一定缴交保险费，而且银行拥有所有权和占有权，产权清楚；不像法拍屋是拖欠房贷的屋主占据房子。因此，银拍屋屋况较有保障，评估员还可进屋估价，这也有助于申请到贷款。
黄启源表示，现在银行贷出的贷款案非常少，因法律规定批准贷款一定要有申贷人还得起贷款的文件证明，如收入 (纳税记录可供追踪)、信用分数、资产、抵押品。目前申请贷款条件每月收入至少是贷款费的3倍；信用分数不得少于720分，这基本上是没迟付款过；资产则可参考近数个月的银行对账单(Bank Statement)；抵押品则是打算购买的房产。
想投资地产的华人一般经济能力雄厚，但华人平时多以现金往来或不报税，导致没有文件可以证明拥有偿还房贷的能力。日前房利美已开始要求放贷银行上缴申贷人的4506税表格(纳税人的退税记录单)。
(http://www.dajiyuan.com)
