第三章:抵押房贷市场
A小姐是一位能省则省的人。购买生活用品时，会参考超市的特惠商品进行比价。买电器或车时，会多跑几家商店/车行，甚至上网查询价格， 秉持货比三家不吃亏的精神。她十年前买了一间套房，一开始就透过中介B先生处理房贷，十年下来，也陆续透过中介B先生办理了几次再融资，利率一次比一次优惠。所以，房贷相关事宜，都听信中介的建议。
您发现问题了吗？为什么A小姐购买任何东西时都会亲自比价，但是房贷却全听中介的建议呢？我们本身，甚至我们身边的朋友一定也有这类型的人，因为不了解房贷，也因为认为房贷很复杂，觉得交由专家处理即可。所谓的专家真的是专家吗？他们具有应有的职业道德吗？没有真正的亲自比较过，怎么知道授信业务员/中介介绍的是最适合我们的方案。
资金流向
市场中交易的行为是由供应者及需求者组合而成的，房贷市场也是一样，一端有资金充足的供应者提供资金，另外一端则有需要资金的需求者，供应者的资金如何流向需求者呢？有两种方式。一种是直接透过授信业者，另一种则是透过房贷中介。
资金直接流向借款人：
投资者政府/华尔街/资金管理公司金融机构/授信业者借款人
资金间接流向借款人 :
投资者政府/华尔街/资金管理公司借款人金融机构/授信业者房贷中介
两者主要的差别在于资金是否经过房贷中介。
借款人（需求者）向授信业者或中介提出房贷申请，经过审慎评估风险程度后，才决定是否核准贷款。授信业者手中握有庞大的资金，中介没有可以放款的资金。授信业者有直接决定权，决定是否核准贷款申请，然而中介业者没有决定权，中介收到房贷申请后，转交由授信业者进行审核。我们可以将中介想成是代理商，代理各家业者的房贷方案，再推销给客户，然后向授信业者收取佣金。这样的房贷交易方式发生于第一房贷市场。
授信业者取得借贷权后，可以在第二房贷市场中转售，取得足够资金后，再继续发放贷款，所以，第二房贷市场中的资金非常庞大。在第二房贷市场中的贷款主要分为两类：机构型贷款以及非机构型贷款。
机构型贷款
机构型贷款也称为标准型贷款，符合特定机构标准的贷款，例如：Fannie Mae 和 Freddie Mac。这两家机构先前为政府赞助企业，因为近年的房市重挫，无法继续经营，目前已被政府接管。这类机构在房贷市场中扮演重要角色，提供足够的资金让房贷市场正常运作。此类型贷款会直接或间接透过华尔街/资金管理公司转售给投资方。
非机构型贷款
非机构型贷款不须符合任何机构标准，只要是投资者可以接受的方案即可，大型贷款、次级房贷、定期收入贷款以及选择性浮动利率贷款都是属于此类型的贷款。这类贷款通常会透过华尔街/资金管理公司转售给投资方。依整体大环境的状况、房市稳健的程度、以及投资者的喜好，衍生各种非机构型贷款方案。
分化的房贷市场
因为房贷市场庞大，城市与城市之间；州与州之间；甚至国家与国家之间的借贷法规不尽相同，各地方、地区或国家，所以，房贷市场分成好几块，不同的层级有不同的公司在主掌，虽然市场分化，但是并没有任何公司独占着市场。
进入房贷市场的门槛不高，所以，当房市蓬勃时，新的信贷公司就会如雨后春笋般成立，而且大多数为房贷中介公司，因为无须自备太多资金，这样的结果造成其中有许多房贷经验不足的公司。这些房贷公司负责人对于房贷的了解少之又少，他们只是设立了公司，聘请业务员，开始营业，也因此其违约的概率相当高，当房贷市场崩盘时，大部分的公司便关门歇业。
房贷成本不透明，客户无从比较，对于无经验的房贷公司来说是助力，当这些公司一一关门后，存留于房贷市场的公司却还是不进行改革，因为对于授信业者来说，不透明的效益还是高于成本透明的效益。
找中介还是直接找放款机构?
想要贷款时，大家一定都会面临一个问题，到底是该直接找放款机构呢？还是该透过中介？其实各有各的好处，就看客户自己的喜好。
放款机构有签约决定权，并握有放款资金，可以提供比较优惠的方案。相较于放款机构，房贷中介最自豪的是提供较优的个人服务，其代理各家放款机构的方案，选择多，客户不用跑好几家放款机构比较方案，在中介公司一个地方便可以找到适合自己的方案。
贻达贷款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陈贻达（678）860-8788 ◇
