【大纪元2015年09月17日讯】（大纪元记者浦慧恩、梁珍香港报导）自上月人民币贬值引发全球金融动荡以来，关于香港楼市见顶的言论不绝于耳。香港金管局总裁陈德霖昨日预计，楼市未来数月走向不明朗，金管局会密切留意市况发展，有需要时推出适当措施。分析普遍认为楼市接近顶或已经见顶，但目前中国政治经济环境动荡，资金找寻出路下仍将进入香港楼市，楼价难见大跌。
金管局总裁陈德霖昨日出席财资市场高峰会时，主动谈到楼市问题。他表示，见到近来可能大陆及香港股市波动，对楼市气氛有些影响，8月整体成交量比7月跌了三成，加上美国可能加息，所以楼市走向不太明朗，需要时会推出适当措施，以稳定银行及金融体系。
早前发展局局长陈茂波则预警楼市或会出现转向，又表示香港住宅供应逐步增加，预计未来3-4年的潜在一手楼供应量将高达8.3万个单位，而当中近70%属中小型单位。
住宅楼价租金续创新高
人民币贬值、大陆经济放缓等，拖累本港零售及旅游业增长，但楼价升不停。差饷物业估价署月初指，7月私人住宅楼价及租金持续创新高，楼价指数按月再升0.8%至303.6，累计今年首七个月，楼价升约9%。租金升势亦持续按月升近0.5%，今年累升近半成。
在市况波动下，仍无阻发展商卖楼步伐，单是过去一个月，有最少9个新盘推出，涉及逾1,200个单位。不过部分一手新盘出现挞订，二手成交则陷入冰封，大蓝筹黄埔花园早前近半个月零成交，被代理形容为20年来首次，后来要减价100多万才录得首宗成交。
香港置业资料研究部指出，本月至今一手私楼注册暂录约546宗，比上月同期的约203宗急升近三倍，为表现最佳的类别；而金额方面，本月至今一手注册金额暂录约70.2亿元，按月大升逾二倍。香港置业高级执行董事伍创业表示，部分新盘销情理想，不过预料本月余下时间升幅将逐步收窄，估计9月份一手注册量将录约千宗水平。
环海‧东岸收千五票超购五倍
虽然政府多个官员预警楼价或会下跌，不过发展商显然看好后市。新地昨日宣布加推东涌东环第1期30伙价单，较年初加价最多约9%。新地副董事总经理雷霆重申集团推盘步伐不变。
至于早前录得11宗挞订个案的九建（00034）红磡环海‧东岸，今天进行第二轮销售，昨日总票数超过1,500张，较推售的242伙超额认购逾五倍，反映一手市场仍相当火热。
二手干升涨幅廿年最劲
一手细盘热卖，二手急冻。今年首8个月二手住宅注册量约32,222宗，唯同期二手楼价升幅推高达8.9%，美联首席分析师刘嘉辉表示，楼价干升的情况，是近20年最严峻。
根据美联物业的分析数据显示，市区新盘供应一向较少，随着楼价向上，中细价单位更加买少见少。发展商主要推售500万以下细单位，刘嘉辉预计今年相关注册宗数将会突破4,200宗，创5年新高。
另外，对于近期不断有新盘连环挞订的情况，刘嘉辉分析说，楼盘楼花期长，投资者策略转为保守，担心楼价下跌，挞订个案的确比较敏感。不过，他表示要留意挞订比例，今个月一手成交近1,000宗，挞订只有10多宗，比例并非太高，不过要密切留意，若果加息挞订个案有机会升高。
美国加息冲击不大
他说，市场早已预期美国会开始加息，若加息幅度在25至50点子，对楼价冲击不大，预计楼价未必会有太大调整。除非本港的负利率情况有所改变，否则业主未有财政压力去沽货。不过，若令到业主认为手揸现金比手揸物业有利的话，有机会引发业主沽售。另外零售市道持续低迷亦有可能令失业率上升，以及楼市供应量增加，楼价就会受压。
他亦指，大陆经济会影响大陆买家来港，他认为是因为人民币的贬值等因素，主要还是看大陆经济。
政经动荡资金流入港楼市
对于楼市是否见顶，利嘉阁总裁廖伟强认为，成交跌因为市场观望美国是否加息，但看不到楼价大跌的机会，“没有炒家推波助澜，投资者按兵不动，就不会卖货。用家方面，如果买了，亦不会轻易卖。因为银行借贷成数较低，卖了担心买不回来，所以都不会减价卖的，故楼价不会大跌。”他预料市况波动之下，楼价第四季度或轻微下调2-3%。
目前中国股市动荡、人民币贬值等因素影响全球，加上政局动荡，大陆资金加速外逃，不少都流入海外楼市。该行预计，香港的超级豪宅地段，对于大陆买家来说仍具不俗吸引力，相信未来将有更多大陆客入境买物业，对香港超级豪宅价格将一定支援。
廖伟强也表示，以该行不完全统计而言，即使港府推出买家印花税（BSD）对大陆买家征收重税，豪宅买家中有超过一成多属大陆富豪。加上从2003年到现在，楼价有上无落，很多业主累积了大量财富；还有六成业主已供完楼，不存在资金压力，换言之，中国和香港还是有钱人多，楼价仍有刚性需求。
中原地产创始人施永青昨日在专栏中表示，“楼市有危机但未必即时爆破”。他预期，大陆市场今后依然会资金充裕，其中一部分会流入香港。这些资金都需要找出路。钱放在银行收息一点都不吸引，投入实体又风险高，买股票又屡战皆北；因此，一定会有相当一部分的资金进入楼市，故认为楼价就易升难跌。再者，在政府的辣招下，业主都认为卖楼会吃亏，所以都不愿意放盘，令市场上的供应不足，楼价不容易在这种环境下见顶回落。
拆局：外界忧梁振英打压楼市
香港楼市一向被认为是支柱产业之一，走势备受关注。被视为超级“梁粉”的发展局局长陈茂波，周日忽然在网志“出口术”，预警楼市出现根本变化，未来3至4年将有8.5万伙私楼供应，又列举多项不利因素，暗示楼价下行压力甚大，引起社会讨论。
《信报》创办人林行止昨日在其专栏指，由于当局已不当物业发展商为经济的中流砥柱，不再屈服于发展商的压力，因此说在利率近零环境下楼价已近顶甚至见顶，应是接近现实的推断。但楼价“下行”的影响深广复杂，物业市场一旦不振，其负面打击多大，“你懂的！”
责任编辑：郑桦
