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Kiwibuild举白旗 住房供应仍少 更难负担

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【大纪元2019年01月29日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)本周三,住房部长菲尔.特怀福德(Phil Twyford)明确表示,政府的旗舰建房计划Kiwibuild,可能会很难实现第一年1000套新房的目标。在今年7月份之前,很可能只能建成原来目标的3成,即只有300套新房建成。实际上,在过去的半年中,Kiwibuild总共只建成了47套新房。这个消息,让很多对Kiwibuild抱有信心的人信心大减。

不过特怀福德表示,虽然最初的几个月比预期的要难,但总的来说Kiwibuild计划还是成功的,在10年之内,仍然可以完成计划中的10万套新房建设。

他星期三早晨在NewstalkZB电台的访谈节目中说,“在6个月的时间里,我们已经完成了47套房屋,还有数百套正在建造中、4000套房屋已经签了合同,另外在我们正在设立的大规模城市发展项目中,还有1万套房屋也在计划中。”

星期四早晨,正在瑞士达沃斯参加世界经济论坛的总理嘉欣达.阿丹(Jacinda Ardern),也力挺政府的Kiwibuild旗舰计划,否认第一年就失败的说法。

她说,“我们对于Kiwibuild计划设立了一些目标,尽管我们距离目标还有些差距,我们仍然在建造价格合理的房屋;只是没像我们预期的那么快,也没像我们预期的那么多而已。”

去年7月政府出台的Kiwibuild计划时间表,从7月份开始计算,每年将建房(10年建房10万套):

2018/2019年,1000套;
2019/2020年,5000套;
2020/2021年,1万套;
2021年以后7年,每年1.2万套

问题出在谁身上?

在解释Kiwibuild计划滞后的原因时,特怀福德认为,主要是因为购买计划方案遇到了障碍,事实证明,这个过程比预期要难的多。。他说,“这部分计划依赖于说服开发商转变其商业模式,即从原来建造数量较少的中、高端房屋,转向建造数量多但价格较低的房屋。”

但房地产委员会(Property Council)的首席执行官莱昂妮.弗里曼(Leonie Freeman)表示,其实很多开发商都对加入KiwiBuild很热衷,但是过程进展得却非常缓慢。

她说,“最初,曾有大量的加入意向书提交。但我们收到的一些反馈说,从那时起,这个过程就一直很缓慢并且官僚主义问题严重。”

房地产开发商霍恩卡斯尔(Matthew Horncastle)表示,KiwiBuild无法实现其目标,这表明目前的建筑系统过于复杂。他说,其他开发商在工地等了好几个月,等待文件批准通过,每天的花费高达1000元。

不过,国家党住房事务发言人朱迪丝.柯林斯(Judith Collins)说,在Kiwibuild只建成了几十套房的同一时间里,私营开发商们则已经建造了3万5200套新房。

她说,开发商们告诉她,很难与KiwiBuild打交道,“他们正在与许多明显没有建筑经验、建房经验或者开发经验的人打交道。”

建造可负担房产 Kiwibuild方向错了?

同时,柯林斯认为,Kiwibuild住房的目标买家——首次购房者们通常想要购买的“入门房屋”,都是价格较低的二手房,这样的房更容易负担;所以Kiwibuild正在建造的房屋,就会缺少可以通过资格预审的首套房买家,很多年轻家庭负担不起新房。

她说,“通常,作为首次购房者,你不会去买一套更难负担、更贵的全新房屋。由于附加了消费税,新房总是会更贵。因为新房都要再加15%的消费税。”

其实,从Kiwibuild计划出台以来,就一直存在一些问题,比如首次买家真的能够负担新房吗?到底什么样的价位才算可以负担?尤其是这些年新西兰特别是奥克兰房价持续上窜,推动Kiwibuild住房的建造成本不断上涨,新房的价格也因此上调了多次,能够负担得起政府新房的年轻家庭似乎也越来越少。

在Kiwibuild官方网站上注册买房的人多达几十万,但实际通过预审的人数并不多。去年年底在奥克兰Onehunga建成的新房,就有抽到了签但最后又退出的家庭,主要原因据信就是难负担。

根据去年3月份发布的商业、创新和就业部的简报估算,要想负担50万元的Kiwibuild房屋,首次购房者的家庭收入必须达到每年11.4万元,但同时奥克兰的中间家庭收入,只有每年9万元。这就意味着,可能会有很多首次购房家庭,买不起Kiwibuild计划所建造的房产。

简报说,根据2015年一份对奥克兰住房市场的分析,奥克兰大约只有2.5万户居住在私人出租房产的工作家庭,可以负担50万元的房产,这个数目只是Kiwibuild将建住房量的一半。Kiwibuild计划在未来10年里,为首次购房家庭建造10万套可负担住房,其中有5万套在奥克兰。

Kiwibuild住房在全国其他地区的的价位,将在30万到50万元之间。这对于全国大多数地区(除几个城市以外)来说,恐怕比奥克兰更难负担。因为50万元只是奥克兰房屋中间价100万元的一半;而对于大多数房屋中间价在40万元左右的地区来说,30-50万元的价位相对来讲其实更难负担。

Kiwibuild新房 最终可能落入别人之手

电视3台报导说,如果买家没有开始表现出更多的兴趣,那么kiwibuild房屋可能就不会出售给首次购房者,而是会在公开市场上出售。

通常,当KiwiBuild房屋出售时,通过预审进入抽签的时间会开放一个月,最后被抽中的幸运赢家,就可以把房买回家。

但如果没有足够的买家参与抽签,开发商可以把房屋直接上市销售,出售给符合KiwiBuild条件的买家。

去年7月,政府因为担心符合条件的买家人数不够,所以打开大门,放宽标准,把家庭年收入上限提高到18万元,让高达92%的首次买家都有资格买房

家庭年收入18万元(或个人年收入12万元),差不多是奥克兰平均家庭收入(9.7万元)的两倍,同时也远远超过政府首次购房补助金资格的收入上限——13万元(单人8万元)。

一些评论认为,Kiwibuild计划可能已经偏离了原来的重点。因为放宽了的资格包括了中高收入人群,而那些真正需要帮助的中低收入家庭,也是Kiwibuild最初的目标受益人群,很可能因为无法负担新房,反倒被排除在外。

住房极难负担 房租猛涨

就在Kiwibuild计划第一年就受挫的同时,本周发布的一份房地产顾问机构Demographia的年度调查报告显示,新西兰住房危机日趋严重,全国的房价和收入比高达6.5,为极度不可负担。

其中奥克兰房屋中间价与家庭收入中位数的比值为9,与前两年的比值8相比,又进一步恶化;而陶朗加的房屋中间价与家庭收入中位数的比值,则高达9.1,蹿升的房价和相对较低的收入,使这个退休人士占人口较大比例的旅游城市,一跃成为新西兰住房最难负担的城市。

根据新西兰房地产协会(REINZ)的最新数据,去年12月,全国房价指数同比增长3.3%,除奥克兰外全国其他地区房价指数增长8.0%,创历史新高。只有奥克兰房价指数下跌了1.7%。

相比于房价略降,奥克兰去年12月份房屋销量却大跌了24.3%。专家分析,主要是因为银行收紧贷款,使很多人很难获得足够的贷款买房,同时高房价已经把很大一部分民众的负担能力推到了极限。

政府:住房问题不只在于建房

针对Kiwibuild进展缓慢,阿丹表示,住房问题包括很多方面,而要解决住房问题也需要多种措施。她说,“最终,我们真正的目标是解决新西兰的住房问题,其中包括社区住房、公房、解决无家可归问题,当然其中也包括建造可负担房产。”

除了增加住房供应,政府的另外一个解决住房问题的方法,可能就是要改变税收政策,以减少投机,遏止少数人囤积房产或者倒卖房产赚取巨额利润。其中对于资本利得税的收取,就是针对这一点。

本周,各大主流媒体都在讨论即将出台的税务工作组的最终报告,预计工作组会建议把资本利得税作为目前个人所得税的延伸,资本收益将被作为收入一样纳税。因为目前最高个人所得税的上线为每年7万元,所以很多人都预期资本利得税会设在最高收入税——33%。

资本利得税(Capital gain)在住房市场就是指购买和出售某一套房产的价格差,在房价上涨的市场中,很多投资/投机者都通过买卖房产赚取差价。这项资本利得税的收取,只对民众自己居住的房产豁免。

责任编辑:上官翎

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