【大纪元2019年09月16日讯】（记者李扪心综合报导）专家、投资者和房地产开发商，都在呼吁中央政府和地方政府都来支持“为租而建”（build-to-rent）计划，以帮助解决新西兰的住房危机。多位专家都表示，美国和英国等发达国家的成功实践经验都表明，“为租而建”虽然不是解决住房危机的唯一方法，但确实能够有效地解决一部分问题。
根据新西兰先驱报（NZ Herald）9月12日的报导，一个将无家可归者安置在汽车旅馆一周的临时政府计划，持续了长达3年，已经变得无法摆脱。不但成千上万的家庭被困在他们的临时住所长达一年，政府的花费也一翻再翻，年花费已经超过了1亿元之多，令政府和纳税者都不堪重负。
不过，梅西大学的房地产专家本周警告说，公寓楼等大型出租房需要良好管理，加上较好的建筑质量，才能不会沦为贫民窟。“为租而建”在新西兰将面临很多挑战。
“为租而建”是住房投资的一个新领域，为租赁市场提供住宿。与传统的租赁不同，它通常可以为租户提供更多的安全性，因为它不是那种用来获取资本增长的住房投资，那种住房的租赁，往往会因为房东要卖房而赶走租户。相反，它可以为租户提供较长期的租约，不确定性相对较低。
从‘租户’到‘顾客’
仲量联行（JLL）的研究和咨询主管保罗．温斯坦利（Paul Winstanley），是英国从2013年开始蓬勃发展的“为租而建”计划的“积极参与者”，他表示，这种住房投资形式，把租户与房东之间的关系，变为更类似于客户和服务提供商之间的关系。“为租而建”可以为“客户”提供比传统租赁更好的体验。
“从‘租户’到‘顾客’的实际变化，比听起来更大，因为这是关于社会风潮，关系到建立一个社区。对房东的好处，就是你可以尽可能长时间地保留房屋，”温斯坦利说。“同时，房客也很高兴知道房东不想出售”，感觉更安全。
而对租金水平的评估，通常是根据消费者物价指数进行的，这是一种年度调整后的商品和服务成本的衡量指标，只有在3年租约结束时，才能根据市场价格进行评估。
温斯坦利表示，随着投资者对这项计划感到满意，这些年它越来越受欢迎。“截至今年1月，英国已经完成或正在建造的租赁房产，有将近14万套。”
“为租而建”可助解决住房危机
新西兰房地产学会（REINZ）的首席执行官宾迪．诺威尔（Bindi Norwell）表示，它支持对增加“为租而建”机会的呼吁，来支持改善住房负担能力及解决住房短缺的问题。
她说，目前仅在奥克兰就缺少4万6千套房屋，新西兰需要寻求各种各样的解决方案，包括“为租而建”。
“一般来说，租赁物业可以为租房者提供更高的租期保障和更高的标准一致性，而传统的公寓楼，则是‘为卖而建’。”
房地产协会（Property Institute）主席兼董事会主席卢克．凡德布洛克（Luke Van Der Broek）表示，新西兰应该着眼于各种途径来解决住房危机。“我们有太多人睡在街上，而且没有足够的住宿来安置他们。”
但是，他说这需要业界、地方和中央政府采取协调一致的方法，否则将很难成功。
天堂基金（Haven Funds）总裁凯瑞．希区柯克（Kerry Hitchcock）表示，对“为租而建”计划投资的长期和大规模的性质，需要通过立法进行合理的考虑。
温斯坦利认为，政府参与和认可，对新西兰的“为租而建”至关重要。他说，在获得政府认可后，还可能需要对《海外投资法》和《住宅租赁法》进行调整，特别是为了适应专业管理的房东部门。
“我们不需要进行重大的立法改革，只需要一些常识”他说。
专家警告“为租而建”面临挑战
梅西大学（Massey University）房地产专家，梅西商学院物业项目负责人格雷汉姆．斯奎尔斯（Graham Squires）教授，和梅西大学“家庭负担能力报告”的作者大卫．怀特（David White）警告说，为租而建不是房地产危机的银弹，因为像住房负担能力这样的复杂问题永远不会有单一的解决方案。
斯奎尔斯和怀特教授都表示，政府应谨慎鼓励“为租而建”计划，作为对更广泛的住房问题因应的一部分。
“私人租赁市场的保有权和质量存在问题，虽然我们已经看到这个领域的新规定，但还需要做更多工作，以确保商业开发商能够并愿意提供优质的租赁住宿。”“但我们不想要一个贫民窟式的解决方法”斯奎尔斯说。
房地产专家CBRE表示，大规模租赁住房的成功开发，需要投资者对较低但稳定的回报感到满意，才更可行。
尽管与商业和工业物业相比，对长期租赁住宅的开发投资，其初始收入相对较低，但是住宅租金的增长和收入的稳定性，也支持了这项投资。
虽然目前奥克兰的住宅租金的增长，远低于商业物业租金的增长，“但从历史上看，当新西兰经历经济衰退，所有商业物业都出现租金下滑时，住宅租金反而会持续上涨。”经济衰退期间，稳定的租金对寻求多元化的投资者更具吸引力。
但是，商品及服务税（GST）制度，对潜在的开发商和投资者来说，也是一个问题，因为当建造一幢公寓楼用来出售时，开发商可以在出售单个公寓时，就建筑成本申请消费税；但在公寓出租时，则无法申请消费税，这会使公寓楼的开发商处于租金劣势。
怀特说，如果政府希望在私人市场上建造租赁公寓，就要豁免其商品及服务税。
“为租而建”有出租优势
梅西大学的房地产专家怀特表示，如果在新西兰“为租而建”能够提供安全租赁、包括提供更长时间内租金的确定性，那将是非常积极和重要的。
目前新西兰许多出租房屋都质量低劣，因此如果租赁公寓开发的质量很好，他们就会对租房者们有较大优势。
目前租房市场的另外一个问题是租约期较短，因为目前租房市场上的房东，通常都是小投资者，他们可能在某一时间会决定出售房屋，租房者就得搬家、另租。新西兰约75％的出租房，由“妈妈和爸爸”投资者拥有。
怀特说，目前海外建造的租赁公寓，都提供了更长的租约，例如3到7年，但新西兰的《住宅租赁法》却没有设立更长的租约。
另外，除新西兰公房署之外，目前新西兰在管理大规模住房开发出租方面缺乏经验。怀特说，新西兰的一些人担心，如果大规模的出租房屋管理得不好，可能导致沦为贫民窟，可怕的建筑物加上各种社会病态充斥。
“在我看来，这里的人口结构正在不断地发生着变化。如果做得好的话，“为租而建”并没有那么多不利因素，虽然它不是唯一的解决方案。”
由房地产专家CBRE在今年2月份发布的一份报告表明，“为租而建”在新西兰只处于起步阶段，但在美国已经完成了，在英国也因为政府支持正在起飞。
到报告发表时为止，新西兰只有96套公寓和单元可供出租，主要集中在奥克兰，而美国则有2000万套，英国有将近3万套，而澳大利亚也有217套公寓可供出租。
新西兰CBRE研究部主管邹尔坦．毛瑞兹（Zoltan Moricz）表示，支持长期租赁发展的因素，是房屋数量下降或房屋所有者数量减少，而租房者数量在同时增加。
现在新西兰只有大约64％的家庭拥有住房，而1991年这一比例为74％。2013年的人口普查显示，有近三分之一的新西兰家庭（31.2％）租房住，而且这个数字的增长速度比英国和美国更快。
责任编辑：上官翎
