【大纪元2020年11月01日讯】（大纪元记者黄阡陌澳洲悉尼编译报道）为鼓励更多65岁以上人士换置住房，释放更多房源，澳洲联邦政府于2018年7月推出了针对性的退休金税收优惠政策，但至今仅有1.5万人申请，在400万老年群体中占比微不足道。该政策为何没有收到预期效果，专家对此进行了分析。
据澳洲Domain房地产网消息，联邦政府于两年前推出的大房换小房计划，允许65岁以上房主从出售大房的收入中一次性向自己的养老金账户充入最高30万澳元。但联邦财政部的数据显示，截至今年7月，仅14,712人参加了该计划，向养老金账户贡献了34亿澳元。
格拉顿研究所（Grattan Institute）的经济学家科茨（Brendan Coates）认为，这个数字与2018年和2019年全澳约400万65岁以上的老年人总数相比，相去甚远。他表示，计划未能取得预期效果是因为“财务动机不是人们缩减房产规模的原因。”
澳洲有超过500万婴儿潮一代，其中将近四分之三的年龄在60岁以上，并希望退休。生产力委员会发现，约83%的60岁以上的人想在自己的住房中居家养老。因此，决定未来居所因素包括位置、房子规模和情感纽带，而不仅仅是缩小房地产面积、调整规模或搬进退休社区。
科茨先生说，人们往往由于现实需要（例如带大花园的大房子打理费力，或带楼梯的大房爬楼不便）而搬到较小的房子。当他们搬家时，通常希望仍然居住在附近，同时小房子可能较新，而非便宜很多，这意味着除非房主搬到滨海地区或者山林地区，否则他们几乎不会获得经济上的得益。
科茨称，如果庞大的婴儿潮群体继续在他们的家庭住房中居住更长的时间，这可能意味着：在靠近就业中心和公交车站的理想郊区，适合居家的未来住房竞争将更加激烈，因为有家庭的年轻人，也正在争夺这类数量不多的房产。
他认为，大房换小房可以多缴纳养老金的优惠政策，最终结果不太可能导致更多的人采取这样的行动。相比之下，废除印花税，以及将房产列入领取养老金的人在资产测试中，可能更有助于鼓励人们缩小房产规模的。
在供给方面，确保在澳洲首府城市的内城区和中等邻里社区提供足够多的、合适的较小户型的房产，也会产生影响鼓励更多退休人士换所居住房。
人口统计学家麦克林德尔（Mark McCrindle）表示，澳洲老年人没有搬出大房子的另一个原因是他们的孩子也没有搬出去。“是疫情加剧了这一趋势。首先，它减缓了所有的房产交易和这方面的发展趋势，”麦克林德尔先生说， “其次，疫情减少了空巢老人的比例，因为许多孩子为了省钱而回到了家中。”
他说，婴儿潮一代群体也已经意识到了大户型拥有额外空间的好处，因为可以满足居家工作、为孩子预留好回家居住的房间或在封城期间拥有更多空间等方面的需求。“第三或第四间卧室以及后院和绿色空间都可以很好地利用。”
他说，尽管全国大部分地区都没有遭遇封城措施，但墨尔本的第二波疫情，已经在人们的脑海留下了深深的印记，这可能预示着一个“时代”，即与毗邻市中心的小户型相比，郊区的独立大房更加宜居。
麦克林德还发现，尽管现在的年轻家庭数量比多年前婴儿潮一代30多岁时的家庭数量更少，但大户型的房价仍在上涨，部分原因是婴儿潮群体持有这些房产的时间加长。
他解释道，尽管对大房需求下降， “但这里存在一种市场扭曲因素，婴儿潮一代老人们不出售这些房产，所以最终这些大户型房产的使用效率低下，而且大户型房产的价格可能会比其正常情形要高。”
此外，大部分婴儿潮人群对老年护理机构存有抗拒心里，除非万一得以，他们不会搬到那里，这也促使他们选择继续持有大户型空巢。
皇家墨尔本理工大学高级经济学讲师辛克莱尔（Sarah Sinclair）认为，如果人们能在合适的房子里养老，那是非常理想的选择。为此，他鼓励房主提前规划养老需求。
她说，人们应该在自己无法爬楼梯或无法驾车通过陡峭的车库入口之前，就考虑自己变老之后的种种需求……随着年龄的增长，现有住房中的某些事情可能会成为生活中的挑战(如维护大花园和爬楼梯等等)，这可能会触发人们考虑将大房子换成小房子，但要早做–而不是当你跌倒时，或发现自己无法做到曾经能够做的事情时，才去做。”
她与一个团队调查总结了适合养老居家环境的设计特征，包括进入车库的入口坡度不大、更宽的门和走廊，以及楼下洗手间等等。
她表示，婴儿潮一代现在就应开始考虑他们的住房如何变得实用，并且这些设计特征应被视为对住房的增值性特点，这不仅对于老年人，而且对于各个年龄段群体，也都适用。“无论是将婴儿车推入家中，还是将老年轮椅推入家中，–这都是’终生经历的居家环境’，而非仅仅是老年人的居住空间。
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