【台湾房地产】泡沫说及通膨效应 影响看屋潮

【大纪元7月31日讯】《参考消息》台湾预售市场从六月开始感觉明显降温，由于近期台股大幅震荡，再加上学者的市场泡沫说及美国次贷风暴与油电价双涨冲击，所带来的通膨隐忧，国内房市颇有下滑迹象，但信义联勤顺利以高价标脱，对于低迷的房市有很大的提振作用，因此下半年的预售市场将如何发展，除了购屋者对未来经济的信心指数外，市中心的高价格，引发预算不足的换屋客往外发展，此一水波效应是否会逐步发酵，皆是未来预售市场的重要观察指标。

通膨压力大，民众购买力降低影响购屋意愿

信义代销协理何胤谕表示，97年第二季延续第一季的市场热度，但近期市场的变化快速，尽管“马上”之后带动房市一波荣景，短期内房市价格大涨，但由于新政府上台不久立即油电双涨，中产阶级的购屋能力大大减低，房市也受到影响，市场自然会出现观望现象。从北县的首购及首换产品销售状况看出，如淡水具有低价优势且有捷运经过的郊区近期交易转为热络，但高油价影响中产阶级的购屋意愿，原本供给量大的区域，价格战势必出现，是值得注意的地方。但我们别忘了香港经验，香港在签订CEPA协定后【Mainland and Hong Kong Closer Economic Partnership Arrangement】的缩写，中文为“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”，经济再度起飞，台湾目前正面临极大的转变，大环境的经济面是下一波房市推升的重要力道。

建材大涨，建商为风险控管掀起先建后售风

因此预测第三季的预售市场的格局应为‘短期震荡，但预售价格下修不易’，成交量可能会萎缩，但预售价格不易下修。尤其钢筋从去年开始涨幅大增1倍，由于建商土地取得不易，建材涨幅吃掉该有的利润，让许多建商开始考虑先建后售，这代表建商对后市还是相当看好。不过学者提出的房市泡沫化讯息，让市场上的来人减少许多，观望的氛围浓厚，部分创高价的个案甚至出现退户现象，由此可以看出市场的负面讯息对房市的影响颇大。

大型个案延迟开案，信义联勤标脱成市场指标

影响所及，高价个案纷纷延迟开价，329档期推案量本来预估2200亿，但许多大型的个案迟迟未开，例如：信义台北、敦南苑、文心AIT，主因是等待亚太会馆的开标结果，没想到出现流标的结果，虽然在预料之中，但建商心中不免失落，指标案大多延后至今年第三季再推出。最近信义联勤以每坪406万的价格顺利标脱，更让市场吃下定心丸，近期‘敦南苑’率先开出价格，开价200-250万，让业界十分震撼，市中心的价格是否有机会再拉上去，需要一段时间来观察

北市优质个案与一般个案价差拉大，北县出现大坪数个案

何胤谕指出，也因为市中心许多优质个案的价格跳跃的相当快速，少数个案甚至涨了一倍，市场涨幅已经让购屋族出现了观望现象，引发市中心购屋者往外迁移的现象，目前北市第二圈与北县第一圈的个案购买的区域客的比例目前不到40％，水波效应是否发酵，将是观察下一波房市的重要指标。另一方面北县区域客购屋能力降低，北县较优质的地段，建商开始尝试朝大坪数来发展，是否可以抓到一些预算较为不足的市中心换屋客，皆是后续需要观察的重要指标。

酒店式公寓大卖，未来可能掀起复制风

总统大选蓝军大胜，台商资金回流，台湾房市出现了一种新潮流‘酒店式公寓’，这个名词对台湾的购屋者略显陌生，台商对此产品则投资敏感度较高，因为中国大陆早已风行，此产品坪数约在20-45坪左右，加上其软体的服务，提供商务客一个好的居所，产品推出后在台湾市场上迭现佳绩，但因如此，此类个案是否会如雨后春笋般的出现，值得后续观察。

总括来说，今年下半年的预售市场格局应为‘短期震荡，但预售价格下修不易’，意即成交量可能会萎缩，但预售价格不易下修。回顾去年下半年，预售市场也曾一度迟钝，但到了今年3月份则拨云见日，出现一波很强的买气，未来随着两岸经贸往来更见密切，建商对市场景气仍寄望在三通议题上，期望值也仍在，但由于两岸关系从破冰到密切交流仍需一段时间，其成果才会逐步显现，因此反映在房地产市场将是短空长多。不过现阶段购屋者对未来的信心仍较不足，买卖双方心理想法差距大，短期内仍将出现观望态度。

北市指标个案之开价与区域行情比较

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