【大纪元5月17日讯】政府机构所有的法拍屋是美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD）所有的房产，或退役军人事务部（Department of Veterans Affairs，简称VA）所有的房产。
美国联邦房屋管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）是一个致力于促进美国民众房屋所有权的政府机构。一些低收入或信用记录很差的人申请不到传统的贷款，联邦房屋管理局便通过为银行贷款提供担保来帮助他们。美国住房与城市发展部（HUD）是FHA下属进行操作的一个官方机构。如果FHA担保的贷款人违约，FHA则要替他们向银行支付欠款，赎回房产，交由HUD公开拍卖。VA房产与此类似，是退伍军人事务部为退伍军人购房提供担保后，因贷款人无力偿还贷款而收回的房产。
这类房屋的特点是允许购买者以很低的首期付款购买住房，通常允许他们只付房屋价格的3─5%，甚至零首付。政府的这种政策带有社会福利保障性质，而低首付自然导致较高的还贷违约率。
第一，当这些购房人遇到支付困难时，由于他们在房屋上的投入很少，因此不会像支付了10%到20%首付的贷款人那样去努力保住房子。
第二，在当前下跌的房地产市场中，这些房屋所有人放弃房子反而更划算，他们在房屋上不拥有、甚至是有负的净资产。如果房价已经跌到少于他们抵押贷款的本金，房子售出后，为了付清贷款，他们在过户时还得倒贴一笔钱。这和市场处于上升期时完全不同，那时房屋所有人可以轻易的通过出售升值的房屋赚上一笔。
第三，当初满足申请FHA或VA贷款条件购房的人，大多数收入很低或信用记录已经很差，他们在不景气的经济环境中更容易违约。与银行持有法拍屋一样，HUD和VA也由于没有足够的人力和经验管理、营销房屋，只能依赖当地房产管理公司和经纪人帮他们出售这些法拍屋。
HUD建有一个完备的网上竞拍系统（www.bidselect.com）出售房子。它作为促进美国民众住房所有权的政府机构，要保护购房自住的人不会因为竞争不过房地产投资商，而丧失购买住房的机会。所以，HUD的竞拍系统给予购房自住者优先的竞拍权，而投资商则排在其后。一般HUD房屋上市后的前10个交易日，只允许购房自住者竞拍。如果没有人竞拍或是出价太低，才轮到购房投资者。如果价格还是达不到HUD的最低保留价（不公开的），它则会降低最初公布的要价，再竞拍一次，同样，购房自住者再优先竞拍10个交易日后，才轮到投资者。这个程序会重复进行直到房屋被售出。
上世纪中国一直在流传美国老太的神话。一个中国老太与一个美国老太在天堂见面了，中国老太省吃俭用，租房子生活，死之前才能买得起房子，但没住上几天；而美国老太年轻时就先从银行借钱买房，然后每月支付房贷，等死的时候，房子贷款也还完了。对比看的结论是中国老太太傻了，不知道借钱消费，或者，中国的金融市场太落后了。但这个故事有太多假定前提，才能得出美国老太比中国老太聪明的结论。如果美国老太没有一个稳定的收入支还房贷，或者房子不会持续涨价，可能的结果则是美国老太去天堂时，留不下一套房子。现实中的次贷危机就把这种可能性清清楚楚地显露给我们。
取消抵押房产赎回权，又称法拍，发生于房屋所有人开始还款违约，然后债权人通过法律手段获得抵押房产的所有权，最终将其出售给公众。在法拍发生之前，原房主可以委托房产经纪人进行法拍前赔本抛售，以保持良好的信用记录；如果经过法庭拍卖，不能售出给投资者，则由债权人承受房屋产权，再通过REO出售程序或公开拍卖会的方式，卖给新的房主。法庭拍卖在债权人取得实际房屋所有权之前进行，要求当场或短期内现金支付；而REO出售程序和公开拍卖则在债权人取得实际所有权之后进行。法拍屋最终再次售出的时间持续越长，银行所要承担的律师、维修、销售等费用越高。但银行的亏损主要还是由于房价走低，法拍的抵押房产在销售之后仍不足以偿付贷出的本金。
(http://www.dajiyuan.com)
