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【大紀元7月2日訊】 “北京房价之所以高，主要是因為開發商牟取暴利所致”，有人這樣分析。“在北京賺錢机會很多，但要想賺大錢，就做房地產”。前几年，一個開發商如是說。那么，投資房地產究竟利有多厚，錢從何賺？這不僅是開發商十分敏感的話題，而且外人也很難了解其內情。
開發商的利潤取決于拿地的成本
據新浪財經報道﹐總體說來，目前北京房地產行業平均利潤率在逐年降低。這是因為市場競爭加劇和政府管理日趨規范所致。据一位深諳京城地產開發之道的業內人士透露，由于北京可供開發的城市土地基本上都“名花有主”，除非有極其深厚的背景，一般是拿不到价廉“地”美的好地。而一個房地產項目能否獲利，獲多大利，有相當一部分原因取決于開發商的拿地成本。
這里所說的拿地成本主要指對土地与土地占有單位的拆遷補償，這部分費用大致占到開發成本的30%左右。由于拆遷補償的价格談判彈性較大，因而是決定房价高低的重要因素。
集團購買、以小博大、項目炒作——使開發商們財源滾滾
在20世紀90年代中期，投資北京房地產市場利潤丰厚是毫無疑問的。如果以自有資金實投金額計，年收益率至少不低于40%。為何北京房地產投資利潤如此惊人？簡單地說，大致有如下原因：一、在福利分房年代，單位集團購買力惊人。据某單位的人透露，該單位每年國家財政撥款用于住房方面的數額為6億元人民幣。如果這筆錢花不完，將上繳財政，按經濟學所講的四种花錢方式中，“我為你花他的錢”，這种方式是既不講使用价值，也不講經濟效益的。因而，這种不計成本，不用考慮實際需求的集團購買，是京城房地產能獲得暴利的先決條件。二、早期的京城房地產開發市場，有點類似做期貨，可以小博大。例如，地价款僅需繳納25—30%樓盤即可預售；在建筑施工方面，因開發商基本處于買方市場的地位，因而施工單位往往先期墊付施工款。這樣，先期項目啟動資金相對不大。當項目開盤預售后，一般情況下資金就能快速回籠進行滾動投入。而在上海和深圳，政府有關管理部門規定，樓盤預售不僅要全額繳足地价款，而且多層樓房還要求完成結构封頂才可預售。据一位開發商講，在北京，正常情況下一個項目開盤一個月后，期房預售應達到50%以上，否則就表明這項目運作不成功。也就是說，項目在預售階段基本上可收回投資成本。當項目建成現房后，賣一套就淨賺一套的錢。如果按自有資金實投金額計算，在一兩年時間內達到100%的投資回報并非聳人听聞。三、如果說投資京城房地產的高額利潤讓人眩目的話，那么炒地皮、炒項目所玩的“空手道”則會使人瞠目結舌。北京的城市土地隸屬關系較為复雜，既有北京市企、事業單位用地，也有中央各部委及下屬企業用地。要找到一塊可開發用地并与之談成合作意向絕非易事。于是，一种類似于扮演掮客經紀角色的公司就應運而生。這些公司本身并不具有開發實力，但擁有廣泛丰厚的社會資源。當他們將一塊可開發用地的諸多前期事項都搞掂之后，即可將項目開發權轉讓，獲取惊人利潤。
京城房价緣何高
京城房价有的高得离譜，人們不禁要問，這房子究竟貴在什么地方？前一段時間，“北京市商品住宅銷售价格构成管理辦法”出台，不少人以為就此可以把房价构成看得清清楚楚了。但相當一部分業內人士則不以為然，有些費用和成本說得清楚嗎？
据一位業內人士透露，京城房地產開發中占較大費用的有這樣几塊：拆遷費、土地出讓金、大市政配套、建安成本等。拆遷費大致占到開發成本的30%左右，地价款占10%，大市政配套主要是指住宅小區的托幼、學校及商業服務設施，具體視小區規模而定，其費用大致在5%-10%之間。北京房地產開發中的建安費較其他城市要高，因為開發商擔心建筑施工質量，所以一般都找本地較具知名度的大建筑公司。這些公司的開价要高于外地的和規模較小的公司。一般來說，高層住宅毛坯房的建安費在1800—1900元／平方米，如精裝修每平方米800—1000元，人防工程攤入建安費100—200元／平方米。這樣算下來，高層住宅的建安費每建筑平方米大致在2700—3100元之間。多層住宅的建安費1200元／平方米左右，加電梯加精裝大約2000元／平方米。
那么，開發商的獲利秘笈何在？歸納分析業內人士透露的內情，大致有兩條，一是項目前期，開發商与土地方拆遷談判价格之高低；二是項目的“規划要點”。
土地供應的多源頭，拓展了房地產開發的利潤空間
談到房地產開發征地問題，就得先從北京的土地供應體系說起。總體來說，北京可供房地產開發的渠道多而亂。首先，城市危舊房改造的土地供應權，掌握在各區政府手中，他們可利用這部分土地進行招商引資開發項目。其次，各行業系統的局、委、辦自己占用的土地也在行使處置權。如在城市中一些黃金地段的工業用地，隨著城市總體規划的調整，要對這些企業實施搬遷。這些企業騰出的空地，各單位自己招商進行二次開發。第三，北京一些大的房地產開發公司，由于种种原因，手中有一定規模的土地儲備，他們有時也會通過項目轉讓向其他企業提供開發用地。第四，城市外延擴大，北京周邊有20多個開發區，這些開發區內的可開發用地基本上由各經濟開發區所控制。第五，城近郊區一些鄉鎮開發企業，將集體土地征用后，直接投放市場。
由于這种多源頭、多渠道的供地格局存在，不僅使京城房地產市場炒地、炒項目成為可能，而且也為開發商拓展了一定的獲利空間。在京城開發拆遷征地，如果是居民拆遷，成本最高，其次是企業拆遷，相比較而言農用地土地成本較低。由于不同的土地性質決定了不同的利益所在，開發商要是真能弄明白這里的利害關系及關鍵環節的攻關對象，往往能無往而不利。以較為低廉的成本拿下一塊未來發展前景看好的地塊，就意味著掙了大錢。但許多外地開發商進京想做房地產項目，發現要找到一塊价格适宜的開發用地非常之難。這是因為北京房地產開發程序較為特殊。具體地說，在項目前期階段，由開發商与土地方談判征地條件，在雙方初步達成合作意向后，向規划局上報規划要點。如果規划方案通過審批，基本上可以說開發商就擁有了這塊地的開發權，而別的公司則不能染指。這時開發商并不須進行資金投入，至于這塊地什么時候開發，主動權基本上掌握在開發商的手中。所以說，在京城開發條件較好的地塊都已“名花有主”。而在老城區，盡管位于市中心，但由于人口密度大，拆遷成本奇高，所以開發商大都對此興趣不大。(未完待續) (http://www.dajiyuan.com)
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