京滬賣地收入超千億 地價房價狂漲探因

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【大紀元2010年11月24日訊】(大紀元記者高紫檀綜合報導)中國指數研究院(下稱「中指院」)數據顯示,今年中國各地土地出讓均價暴漲,土地出讓金大幅增加,截至11月22日,上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首,北京以1004.48億元位列第二。分析人士認為,政府賣地是高房價禍根。

地價翻倍 京滬突破千億

今年樓市嚴厲調控,但樓價居高不下,原因如何?最近中國指數研究院數據可能告訴公眾答案。

據《第一財經日報》報導,「中指院」數據顯示,截至11月22日,上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首,比去年全年高350多億元,北京也衝破千億元,以1004.48億元位列第二。

在土地出讓金高速增長的背後,上海土地供應量實際上並未有太大增長,僅為6%,但成交均價卻猛增64%。成交均價猛增的幕後推手是商業用地價格的增長。數據顯示,今年上海商業辦公用地均價超過1.6萬元,比去年7462元增長114%。

北京在今年11月19日首次突破千億元,住宅用地、商業辦公用地價格均大幅增長。其中住宅用地每平方米均價8559元,同比增長56%;商業辦公用地均價9874元,同比增長100%。

儘管距年尾還有一個多月時間,大連、天津兩地的土地收入已經不容小覷。數據顯示,大連為893.1億元,同比暴增297.66%,天津為866.8億元,同比增長42.93%,緊緊跟隨北京之後,有望在年底成為「千億俱樂部」的新晉成員。

大連的土地價格今年以不可思議的速度一路飆升,住宅用地每平方米均價已達5698.41元,暴增237%;商業用地均價21105.17元,暴增314%。

有報導稱,2010年前三季度,30個城市土地出讓金累計接近9000億元,同比增長七成。

地價佔比近一半 政府是推手

據統計,在房地產企業開發總成本(直接成本和運營成本)構成中,向政府的支出大約達到44%,而在房企總支出(總成本和繳納的總稅收)中,流向政府的比例更是高達49.42%。去年2月,全國工商聯向全國「兩會」遞交的一份報告指出,在房企開發總成本中,土地成本所佔比例最高,達到了41.2%。這還只是政府賣地的顯性收入。

分析人士認為,土地成本的不斷提高,必然會導致房價的抬高。

雖然政府一直在調控房價,但有專家指出,不改革「土地財政」,房價大幅下跌的可能性不大。此次2010年的賣地收入大漲,反映目前調控房價的措施沒有觸及根本因素。

據廣州日報報導,有開發商說,「現在人們老是覺得房價貴,是因為現在房價有50%是政府的土地出讓金」。這個說法表明,現在一塊土地被拍出,人們往往根據拍賣價格估計未來房屋的單價。2010年3月,北京一些高價地塊催漲周邊房價就是案例。所以,控制房價,必須從房屋價格的主要構成,即房屋價格上漲源頭的土地出讓金政策開始。

據搜狐財經報導,地方政府如此熱衷賣地,歸根結底是利益的誘惑,因為發展房地產,賣地收入基本全部歸地方政府所有,這樣來錢快,可在短期內解決地方財政收入嚴重不足的困難。。

有分析人士表示,對地方政府來講,財政主要依靠土地。有的地方財政50-70%都依靠土地,這也是地方政府不斷提高地價來增收的原因。

土地哪裏來?政府瘋狂「圈地」

今年以來,一場讓農民「上樓」的行動,在全國二十多個省市進行。拆村並居,無數村莊正從中國廣袤的土地上消失,無數農民正在「被上樓」。各地目標相同:將農民的宅基地復墾,用增加的耕地,換取城鎮建設用地指標。他們共同的政策依據是,城鄉建設用地增減掛鉤。

地方政府利用這項政策作為以地生財的新途徑。有的地方突破指標範圍,甚至無指標而「掛鉤」,違背農民意願,強拆民居拿走宅基地。演變為一場新的圈地運動。

專家指出,這是一次對農村的掠奪,強迫農民上樓並大規模取消自然村,不僅與法治精神相違背,對農村社會也將帶來巨大負面影響。

而在此之前,嚐到土地財政甜頭的地方政府,都在辛苦地「尋找」土地。「增減掛鉤」一經出台,立即成為各地破解土地瓶頸的「金鑰匙」。

如今,各地規模浩大的拆村運動,打著各種旗號,例如城鄉統籌、新農村建設、舊村改造、小城鎮化等。也有對應政策推出,諸如「村改社」、「宅基地換房」、「土地換社保」等等。各地都在規劃著,要在一個很短的期限內,將域內農村「大變樣」,民居改樓房。

被奪宅基地的農民 怎麼看?

可是,農民怎麼看?新京報報導,在江蘇省邳州市壩頭村,村莊被整體拆遷,當地建設了數十棟密集的農民公寓,要村民補差價購買。因補償款購買不起足額面積樓房,壩頭村35歲女子徐傳玲去年10月自殺。今年1月,當地強制農民上樓,十多人被打傷住院。

今年1月18日,壩頭村村民王素梅說,她的丈夫被拆遷隊打傷,後又被村幹部拉到湖邊要求立即簽字,否則沉湖。

失去宅基地的農民,還將面臨生活、生產方式轉變。對於長期從事農業生產的農民來說,生活成本增加和耕種不便,成為最現實問題。

對於各地圈走農民宅基地、大拆民居的做法,中央農村工作領導小組副組長陳錫文在今年3月兩會時就疾呼要「急剎車」。但各地「圈地」行動不但不停止,反而越演越烈。

中國社科院勞動與社 會保障研究中心今年5月份對中國流動人口的生存狀況進行了一次大範圍調查。調查結果顯示,有80%接受調查的農民工表示,他們不願放棄自己的承包地,不願意轉為非農業戶口。

「錢太多」 貨幣充裕引爆市場

在國家的嚴厲樓市調控下,為何土地交易市場活躍?深圳綜合開發院旅遊和地產研究中心主任宋丁表示,主要是「錢太多」造成。

宋丁認為,雖然今年樓市調控強化,但適度寬鬆的貨幣政策並沒有取消,市場流動性今年逼近8萬億元,加上熱錢、外資等相比去年的9萬億元並沒有減少。

而在另一方面,各大房地產企業因為去年良好的銷售實際上並不缺錢,即使在銀行信貸方面遭遇阻力,卻可通過信託方式解決融資問題。「通過信託的形式獲得的資金已經超過2萬億。」宋丁表示。

對於大連收入暴增而杭州收入卻大幅下跌的情況,宋丁表示,各地的房地產定位不一樣,發展規劃也不一樣,給地方房地產市場帶來了變數。 

土地出讓金使用是一筆神秘帳

儘管地方政府賺得高額土地出讓金,但這筆錢的使用卻非常神秘,令人猜想多多。

依據土地出讓金來源的不同,法律上作了兩個不同的規定。依照《中華人民共和國土地管理法》第五十五條的規定,新增建設用地的土地有償使用費「30%上繳中央財政,70%留給有關地方人民政府,都專項用於耕地開發」。對於存量的建設用地,《中華人民共和國城市房地產管理法》第十八條規定:「土地使用權出讓金應當全部上繳財政,列入預算,用於城市基礎設施建設和土地開發。」

然而,現實情況卻是,因為沒有明確和權威的信息,土地用途多年來猶如一張「謎團」,人們根本不能確定土地出讓金到底用在何方。

今年5月份,國家審計署發佈了對11個省區的各級政府2007年至2008年徵收、管理、使用土地專項資金的情況進行審計調查的結果。審計結果顯示,11個市的674.81億元土地出讓收入管理不規範,未按規定納入基金預算管理,占徵收總額的20.1%。 
  
附表:2010年01月01日至2010年11月22日土地出讓金城市排行榜

  排名 城市 土地出讓金(萬元) 同比

  1 上海 13699442.38 69.06%

  2 北京 10044815.21 57.20%

  3 大連 8930855.58 297.66%

  4 天津 8668169.75 42.93%

  5 杭州 5893251.52 -23.82%

  6 武漢 4771835.60 70.26%

  7 南京 4642313.50 128.66%

  8 成都 3582776.84 59.92%

  9 蘇州 3440270.35 26.14%

  10 重慶 3261389.39 -9.78%

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