【大紀元2013年12月08日訊】讀者朋友，大紀元時報為您開闢這個《法國實用法律專家解析》欄目，內容涉及旅法華人、華僑和莘莘學子生活中的各種問題，由資深律師給予貼近實際、通俗易懂的解答。有實際問題需要解答的讀者朋友也可以通過郵件、電話與本報聯繫：電子郵件 dajiyuan.fr@epochtimes.com，電話 +33(0)1 69 24 65 69。
問：我最近聽說投資和出租房產可以享受免稅，對此我頗感興趣，但不知信息是否屬實，到底有哪些法律根據，應該如何操作呢？
答：投資出租房的免稅措施來自2009年1月1日生效的Scellier法，這則新法同過去的Robien法及Borloo法相比，減稅方式更加簡單，減稅幅度也更大，新法不再採用傳統的折舊法，而是直接在納稅額中扣除減稅額。
根據新法，在2009年1月至2012年期間購買新房或預售房者，只要把房產出租九年即可享受減稅。但是申請減稅者必須在新房竣工或者購買房產之後的一年內將其出租。房租不得超過Robien法規定的上限（一般來說，該上限略高於當地的平均房租水平）。最高折扣額為30萬歐元。2009年或2010年購買或竣工的房產折扣額為25%，自2011年後將為20%。折扣自新房竣工或購入之日起執行，分九年從個人所得稅中直接扣除。每年抵扣房價的九分之一。
如果租約在九年後繼續延長，納稅人將可繼續在此後六年內享受每年2%的抵扣。即總共15年抵扣總投資額的37%，倘若在一年中，房租收入低於房價抵扣額，無法從房租中抵扣的數款可在此後六年內抵扣。
例如：
– 房價為100,000歐元
A、9年的總抵扣額為25,000歐元，即每年2778歐元；
B、15年的總抵扣額為37,000 歐元，即前9年為2778歐元，後6年為每年2000歐元。
– 房價為200,000歐元
A、9年的總抵扣額為50,000歐元，即每年5556歐元；
B、15年的總抵扣額為74,000歐元，即前9年為5556歐元，後6年為每年4000歐元。
– 房價為300,000歐元
A、9年的總抵扣額為75,000歐元，即每年8333歐元；
B、15年的總抵扣額為111,000歐元，即前9年為8333歐元，後6年為每年6000歐元。
購買多套房產者，只要抵扣總額低於30萬歐元以下，也可享受此項優惠。
為此，房東可以用房租收入和抵扣額支付全部價款。但建議投資人在購買房產之前，要仔細研究再出售時房價上可能帶來的損失。為此，這一減稅措施更適用於年納稅2500歐元以上、無須在9年租約後即可出售房產者。
對於非直接帶傢俱出租者，可以在以下條件下抵扣增值稅：
– 在位於提供服務的公寓或登記旅遊公寓內同房客簽訂為期9年的商業租約；
– 房租按5.5%的稅率繳納增值稅；
– 在收到3個月房租後提出抵扣增值稅申請，自房產出租後的6個月內從房價扣除增值稅。這相當於使房價降低了19.6%。
出租帶傢俱住房無須進行工商登記，但是有關收入要在工商業欄內申報。
可從工商業收入中抵扣的還有：
– 房東收到的房租；
– 貸款利息；
– 業主的物業費；
– 傢俱折舊（可分為5～7年折舊）。
房產折舊可分為36～40年完成，即折舊部份可在貸款還清後繼續享受抵扣。
以上抵扣實際將使房東不必為房租收入支付任何現金。
如發生抵扣額超過房租收入的虧損，無法從房租收入中扣除的折舊額可無限期的從利潤中抵扣。
每年帶傢俱住房出租的租金總收入如不超過27,000歐元，納稅人可以按照「微型企業」（Auto -entrepreneur）稅制納稅。即減去50%的稅基（2009年以前為71%），最高限額為32,000歐元（2009年之前為27,000歐元）。@
（責任編輯：德龍）
