【大紀元2020年08月16日訊】（大紀元記者黃阡陌澳洲悉尼編譯報導）房產是一個龐雜的資產類別，投資選擇也因此十分廣泛。對於有意涉足商業房產的投資者來說，了解住宅房產和商房產業的投資特點是一個有用的起點。澳洲資深投資專家雅尼（Michael Yardney）在雅虎財經網上分享了一些主要的考量因素。
據澳洲雅虎金融報導，大多數投資者從住宅房產入手，因為投資門檻和出租管理都相對容易。不過，住宅房產租金回報相對較低，扣除所有費用後，淨收益可能不到3%。
但另一方面，區位優越的住宅房產因其高增值潛力，總體回報非常好，尤其是在當下的低利率情況下。最佳的策略是長期持有房產，這樣無需為出售房產的增值而支付稅金，並可用增值的資產進行再投資。這意味著處於其資本積纍階段的投資者，實現的房產增值越多（即使是以較低的房產出租金收入為代價），但從長遠來看，（房產增值）將使得你積纍更多的財富。
當投資者最終過渡到投資正現金流階段時，將較高收益的商業房產添加到其投資組合中就很有意義。
警惕高回報住宅房產的風險
很多投資者青睞高回報的住宅房產，但通常來說，這樣的房產多集中在經濟不穩定的採礦小鎮。CoreLogic機構的調查顯示，全澳房產投資收益最高的地區是昆省的採礦小鎮黑水（Blackwater），那裡的獨立房中位價為12萬澳元，平均投資回報率為11.8%。這樣的房產增值空間十分有限，且價值波動大
更為明智的策略是投資三大首府城市（悉尼、墨爾本和布里斯本）中高檔化的、位於內環或中環郊區區位優越的房產，那裡有很多因素驅動房產增值，包括經濟增長、就業增長、人口增長和基礎設施投資。
就郊區選擇來說，比較理想的是自住比例高，人口收入較高的郊區，當地居民有能力而又願意在本地購房。當然，這樣的房產租金回報相對低，不過好處是空置率較低，價格更穩定，而且長期增值潛力更大。
投資商業房產的考量
商業地產涵蓋寫字間、商舖或倉庫等。相對住宅房產，投資商業地產的好處包括，投資回報更高，租賃期（3至5年）更長；租金一般每年按CPI遞增；折舊高，多數由租金支付所有支出。
不過，商業房地產投資也更複雜，需要了解複雜的經濟和市場因素；獨特的貸款要求，不同的租賃安排以及對潛在風險的良好把握。投資者還需要了解當前的利率、經濟和政治因素，如何影響商業房產的價值。
例如，在當前的低利率情況下，追求收益的投資者正在推高商業地產的價值，但是當利率最終上升時，房產價值就會下降。
此外，商業房產的投資門檻更高，部分原因是商業房產價格相對更高，部分原因是需要更高比例的首付款。
責任編輯：簡玬
