【大紀元2023年07月22日訊】現在最新的30年抵押貸款固定利率的平均統計，已經來到近7%，這是導致整個美國房地產停滯的最大主因，造成至今市場上只有9%的屋主的房貸利率超過6%。
據統計，絕大多數的屋主，他們的貸款利率都還是比較低的，因為利率升高之後，買房的人數大大的減少了！這也帶來另一種現象，美國房價可負擔地區的城市，獲得很好的發展機會。我們今天就要來看看哪些城市的市場，正在面臨高風險？而哪些城市風險卻更低？
20個最熱門房市
我們先來看 Realtor.com 在7月19日，公布的六月份20個美國最熱門房地產市場，所謂「熱門市場」就是受到潛在買家的關注度更高，而且銷售速度更加快速。換句話說，這些市場不僅有更多人在搜尋，而且買氣還十分熱絡。那麽有哪些市場很熱門呢？
第一名的是康涅狄格州的哈特福德大都會區，其次是新罕布什爾州的曼徹斯特，第三名也是新罕布什爾州的康科德，第四名是紐約州的羅切斯特，第五名是麻薩諸塞州的斯普林菲爾德，第六名是緬因州的波特蘭、第七名是俄亥俄州的哥倫布，第八名是麻薩諸塞州的伍斯特。（詳見表1）
最熱門房市 集中在兩個地區
這整個名單看下來，所有的熱門市場都集中在東北部或者中西部地區，而且價位都是在三五十萬的中位價，只有第17名的康涅狄格州的布里奇波特，中位價超過百萬美元，另外，第20名的波士頓，中位價大約有86萬美元之高。
這個城市 榮登熱門房市與風險最低｜最熱門美國房市 一個最大特徵｜最高風險房市都在一個地區｜現今美國屋主的最大困擾【美國地產熱點】第124集
6月份，康涅狄格州的哈特福德，房屋中位價為429,000美元，低於全美445,000美元的中位價。哈特福德的房價，比位在西南方，2.5小時車程的紐約市低得多，也比波士頓便宜得多，在不塞車的情況下，向東北方向行駛大約90分鐘就可以到達波士頓。
第二、第三名的曼徹斯特和康科德的房價，均高於哈特福德，分別為521,000美元和565,000美元。儘管如此，它們比昂貴的波士頓房地產也更便宜。在康州的地產商表示，像波士頓這樣人口稠密的城市，很容易就會達到容量的極限。所以我們可以看到，在臨近波士頓的康州的幾個熱門市場，包括諾維奇、紐黑文、布里奇波特，現在很多人每週兩次會前往紐約，或者是去波士頓上班。
這也是遠程辦公所帶來的一個好處，這些買家可以搬到更便宜的地方去居住，但是工作仍然留在更高薪的地區，不必侷限住在辦公室附近。不過這些熱門市場也不只有房價更便宜，其實當地也不乏有很多的工作機會，當然這也要看有沒有適合自己的工作機會，假如一個軟件工程師，為了低房價房價搬到農業城那也是不靠譜的，所以還是要權衡一下各方面的條件。
有一位康州的房地產經紀人說，她最近幫助很多加州人、佛羅里達州人，還有阿拉巴馬州人搬到當地，大家都在從更貴的市場，往更便宜的市場移動。作為首次購房者，他們可以降低買房成本，但是作為換房者、再次購房者來說更有優勢，他們可以把原先的房產賣了，再去買更便宜的房產，可以使用全現金買房，或者大比例的首付款來降低利率，把買房的成本降得更低，比其他買家更有機會獲得買房的機會。
即便現在的房地產市場處在停滯期，這些熱門市場的銷售速度還是非常非常的快速，例如前五名城市的中位銷售天數，都不到20天，比全美的銷售速度整整快了一倍不止，所以要在這些地區買房，作為買家就要有心理準備，因為這些地區屬於賣家市場，而不是買家市場。
房市風險預測
除了 Realtor.com公布的熱門房市，我們再來看另外一份名單，是由投資研究公司Morningstar所發佈的房市風險預測。首先他們預測全美房價在2024年會觸底，房價將比現在再下跌4%至6%。但是，相比2007年至2012年的經濟崩盤，全美房價從高峰到低谷下降27%，這是小巫見大巫的程度。所以現在大家應該不用太擔心自己的房價會大跳水，但是反過來說，對於很多想要抄底的投資客，可能都會覺得這樣的跌幅，實在是有點少了。
總的來說，風險更高的地區，都是在疫情期間把房價推升過高的地區，讓當地人、當地的收入水平難以支撐房價，加上外移人口多過移入人口，所以當地市場很容易就處於房價下跌階段。這些高風險城市，現在大致有三個表現：承受能力較差、人口呈現負增長、待售庫存和平均上市天數上升，導致房價處在近一步下跌當中。
相反的那些風險最低的城市，承受能力更高、人口呈現增長、待售庫存和平均上市天數縮短。而且，我們很輕易的可以看到，高風險和低風險，在地圖上呈現出東西兩邊，壁壘分明。美國西半邊多是高風險房市，但是東半邊多是低風險房市。不僅如此，低風險的部分城市，還與上面談到的熱門房市有所重疊，例如哈特福德、紐黑文、羅切斯特等，表示這三個地區在可負擔性、人口增長，還有房市熱度方面，都明顯超越了其它城市。
高風險房市
以下我們就來看哪些城市處於房市的高風險，這裡Morningstar根據綜合評估，將風險程度百分比化，最高百分比的是猶他州的鹽湖城，有88.7%；其次是舊金山、洛杉磯、夏威夷的檀香山、加州的聖荷西、俄勒岡州的波特蘭、科羅拉多州的丹佛、猶他州的奧格登、華盛頓州的西雅圖、加州的奧克斯納德、田納西州的納什維爾、猶他州的普若佛、再來是科羅拉多州的科羅拉多泉、德州的奧斯汀、加州的聖地牙哥，總共有15個都會區，風險程度都超過百分之76。
據研究人員表示，鹽湖城是房價調整風險最大的都會區，該市人口雖然不算負增長，但增長幅度也不大，而且它已成為最難以負擔的市場之一，待售庫存增加了近50%，平均上市天數同比增長超過300%。
如果從全美範圍來看，房價在今年4月僅比去年6月的峰值低2.4%。然而，許多過熱的西部房地產市場，房價調整幅度更大，奧斯汀和博伊西等地的房價已經下跌了10%左右。
過去十年因為科技行業非常火熱，這也導致西部很多已經難以承擔的房市，更多難以負擔，所以當利率飆漲的時候，這些西部房市更容易受到衝擊，舊金山、西雅圖、聖荷西就是非常典型的例子，現在它們的風險都高達百分之八十左右。
低風險房市
另外，我們也來看風險程度最小的城市，總計也有15個，最小的是康涅狄格州的哈特福德、紐約州的雪城、賓州阿倫敦、康涅狄格州的紐黑文、賓州的哈里斯堡、紐約州的羅切斯特、喬治亞州的奧古斯塔、俄亥俄州的托萊多、阿肯色州的小石城、堪薩斯州的威奇托、路易斯安那州的巴頓魯日、俄亥俄州的阿克倫、俄亥俄州的克利夫蘭、賓州的斯克蘭頓，和弗吉尼亞州的弗吉尼亞海灘。
所以，我們可以清楚地看到，低風險城市都位在東半邊，尤其集中在東北部地區，風險程度在百分之26至36之間。研究人員認為，哈特福德之所以風險程度最小，是因為當地面臨價格調整的風險最小，該市的人口正在溫和增長，家庭收入中位數可以負擔中等價格的房屋，庫存量仍然在下降，平均上市天數保持穩定。
現今美國屋主的最大困擾
如今為了對抗高利率，負擔能力成為買家最主要的買房決定因素。根據聯邦住房金融局的數據，現有的抵押貸款，只有9%的人持有的利率超過6%，大約四分之一的抵押貸款（23%）的利率低於3%，還有38%的房主的利率在3%到4%之間。換句話說，現在絕大多數美國房主的抵押貸款利率都比較低。
由於當前利率，與大多數房主所持有的較低利率之間的不平衡，新上市房的供應受到嚴重限制。7月初的新掛牌房屋數量與一年前相比下降了27%。根據調查有百分之82，想要購買或出售房屋的人，感覺被低抵押貸款利率給「鎖住了」；有超過一半的賣家正在等待利率下降，然後再採取行動。
年輕的房主尤其會感覺陷入困境，因為他們與老房主相比，還有更多的抵押貸款債務需要償還。所以，有近八成的27歲至42歲的千禧一代房主，計劃推遲未來3年內出售房屋。更慘的是，有一些房主願意留在已經很擁擠的房屋，甚至出租目前的房屋，暫時搬進更經濟的住房；還有一些甚至考慮和已經分手的配偶或伴侶住在一起，或者是推遲生孩子，以避免出售房屋。
相比之下，59歲至72歲的嬰兒潮一代最不受利率的困擾。43%的人表示他們不需要抵押貸款來購買新房。此外，28%的人表示他們有足夠的錢來支付高額費用。年紀大的人除了積蓄比較多，另外他們已經在現有房子上累積大量財富，轉售後拿著錢就能到其它地區輕鬆買房，還不用受利率的牽絆。◇
責任編輯：李曜宇
