【大紀元8月13日訊】（大紀元記者吳芮芮報導）朱利亞‧劉今年2月在卡爾加里購買的一套價值20萬加幣的一居室公寓到8月初已為她帶來了10萬元的升值。
如同美國和加拿大股票市場經常是像蹺蹺板那樣一升一降一樣，美加兩國的房地產市場也呈現出有趣的反向運動走勢。7月底美國商務部的最新統計數據表明，全美未售出房屋的數量在6月份達到了56萬6千套的新記錄。
國民生產總值分列世界第一和第九的美加兩國在2005年共創造了超過13.5萬億美元的財富，占全球的30.5%。作為兩國經濟支柱產業的房地產行業的走勢，對美加兩國的金融、就業、消費等領域有舉足輕重的影響。
由於美國的經濟是以消費型為主導，而加拿大經濟中則以石油、貴金屬等天然資源出口為主（相關產業產值占全國國民生產總值的1/4）。不斷飛漲的世界石油價格給美國房地產市場帶來了物價上漲、利率升高的壓力；但對加拿大房地產市場而言，卻成了房價攀高的助推器。
本週北美大紀元時報聯合推出有關美加房地產市場的專題報導，希望能給您一個更宏觀的視角。本報到分《美國房市降溫 價格上漲》、《高利率難抑買房熱情 加房市攀昇》、《北美華人購房特點》、《加拿大房價的助推器——「黑金」》四個部份。
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| 在加州灣區一座很普通的3居室房就要60-70万美元，圖片上的房屋售價會是多少呢？（大紀元/馬有志） |
美國地產中介協會（National Association of Realtors）7日預測美國8月份房地產市場正在穩定過程中，舊房價格今年會比去年增長4.3%。由於新房供應相對舊房多，而且新房建築商和地產公司都在給買方提供特殊優惠，新房價格預計今年漲幅在0.5%左右。
30年按揭固定貸款利率將在6.9左右徘徊。房屋銷售量會在2007年第二第三季度有所回升，但會穩定在目前的水平左右。舊屋房價會在今年第四季度下降後，2007年第一季度回升。新屋價格會在明年二三季度較低。美國地產中介協會在美國擁有一百三十萬會員。該協會會員主要是地產經紀人。
市場調整 商家謀對策
美國地產中介協會認為經過過去前所未有的持續5年的增長，美國房地產市場現在處於市場自我調整和緩和狀態。自從1997年以來，美國房屋市場第一次對買方有利。市場調整中，貸款商、地產經紀公司和消費者都怎麼看呢？
位於美國大華府地區經營10多年的富邦貸款公司總裁簡曉玲認為前兩年市場出現太多的投機者，他們希望通過速買速賣從中盈利。這種現象導致市場上房屋供不應求。目前房價過高，利息也有所增長，投機者不易速買速賣，便轉向出租房屋。可是由於租金不足夠支付每月貸款，不少投機者急於將房屋脫手，導致房價下降。她建議投資房屋消費者不要過分急於脫手房屋，這樣會對房地產市場造成一定傷害。投資房屋消費者可以持保守態度，試試看能不能重新貸款。需要買房自己住的買家可以尋求比30年更長的或其它貸款計劃。
全美各大地產公司在目前房勢走平的情況下尋求新的發展方向。位於美國大華府地區經營超過16年的長榮房地產公司總裁Susan Chang最近開始在佛羅里達州投資。她認為，房地產投資最終都會很好，目前市場冷卻的情況不會持續很久。她認為加州房地產市場已經飽和，新奧爾良市場也已經飽和，大華府地區市場也已經幾乎飽和。她看重未來佛羅里達州發展會不錯。她相信佛羅里達州的房地產市場在未來1到2年內可以回升。
| 灣區的待售房屋（大紀元/Gary） |
大基集團（Dotby Group）的創辦人沉眾也持類似看法。大基集團總部位於佛羅里達州奧蘭多市附近，是美國華人房地產界做全國投資地產（investment property）的行業佼佼者。沉眾介紹過去2年在奧蘭多市附近，房地產價格增長40%。今年情況變緩慢，但至少也有15%。在炒作嚴重的地區，可能價格由局部下調，但不是由於價值下調，而是由於炒作水分的消失。他預計在這個地區未來的1到2年內，價格漲幅應該在10%到20%間徘徊。在1年半到2年後，該地區房地產又會回到高速增長的軌道，也就是回報率超過20%。他預計全美投資房地產市場會呈現同樣的趨勢。
位於加州的約翰‧王（John Wong）是美國亞裔地產協會（Asian Real Estate Association of America, AREAA）的第一任主席。他認為以前華人買房，傳統的做法是支付房價的20%作為首期付款，這是最好的做法。可是隨著房價不斷增高，很多人無法支付這麼高的首期。他認為將來越來越多的華人會瞭解其它購買房屋的方式，比如10%首期付款配合上按揭保險（Mortgage Insurance, MI）。
談到未來房價是否會持續下降，約翰認為政府、銀行和按揭金融方面的財團都會努力防止這種現象的發生。所以長期來看，房價可能會降低，但不會像股市大跌的那種。
專業組織預測：市場冷卻不低迷
儘管今年的房屋價格比去年同期有所下降，今年還是房地產市場在歷史上情況第三好的一年。美國地產中介協會認為近年來房地產市場的價格增長如果持續很長時間並不是一個健康的發展。通常一個過分增長的市場不能維持持續性增長。美國地產中介協會認為目前市場經歷自我調整是一個好的現象。
美國房地產抵押銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的會員主要是提供房屋貸款服務的各大銀行。他們預測利率（Federal Funds Rate）在2006年增加，2007年持平在5.3，2008年起又開始下降。2008年底為4.8。美聯儲系統今年6月29日頒布的利率為5.25。利率降低又會給房地產市場增長帶來動力。
美國地產中介協會認為因為美國人口增長對房屋的需求會持續增長，所以市場會冷卻，但是不會低迷。據美國地產中介協會介紹，美國買房戶年齡的中位數是32歲。美國baby boomer時代（1946到1964年之間出生的美國人）的孩子們echo boomer時代（1979到2002年之間出生的美國人）將加入買方大潮。另外美國的移民的人口增長也會為房地產市場提供持續增長的動力。在美國的移民中，擁有房屋的人口比例比在美國土生土長的人口擁有房屋的比例大。
| 美國加州NOVATO市的新建房屋。(Photo by Justin Sullivan/Getty ） |
經濟專家：風險仍然存在
耶魯大學經濟學教授及2000年《無理性繁榮》一書的作者羅伯特‧希勒認為，美國的房地產處於泡沫之中，價格將會大幅下降。希勒表示，一系列數字表明，從1880年開始，美國的房價平均每年只上漲0.4%。他說，現在並不是人們買房子投資的時機，買房子投資的時機應該在2002 年之前。
房地產市場泡沫的另一個跡象是租房突然變得像買便宜貨。華府地區的房屋月租費和買房月供之間的差距加大。有研究表明，2004年在華盛頓地區房屋月租費只有買房月供的59%，而這一數字在2001年是82%。資深經濟學家格列布‧尼克耶夫說：「這顯示出華盛頓地區房地產過熱。有兩種辦法可以恢復租房和買房之間的正常比率，要麼是房價下降，要麼是租金上漲，要麼是二者都發生，而我們認為房價下降恢復這一比率的可能性比較大。」
| 卡爾加裏的房價漲幅位居全加拿大第一位（大紀元/林采楓） |
在美國的房地產市場出現了冷卻跡象時，加拿大消費者卻信心卻沒有受到不斷調高的銀行利率的影響。加拿大房地產聯合會稱，2006年上半年，加拿大所有大城市的房屋銷量都繼去年之後再次突破記錄，全國易手的房屋量為186，177幢，比去年同期增長了3.6%。
高利率不影響買房信心
皇家地產公司(Royal LePage Real Estate Services)7月初公佈的一項調查顯示，加國提升房屋貸款率並未影響人們購買房屋的熱情，今年加拿大房屋價格的平均漲幅將達到9.2%，其中卡爾加里的房屋價格比上年增長了約55%。
調查中稱，房價漲幅最大的房屋應屬獨立式平房，該種房屋的平均價格比去年同期上漲了１５．６％，達到２９２，２３７元；標準的高級公寓價格比去年上漲１４．２％，至２０８，４０３元，而標準的兩層房屋價格增長了１３．３％，為３５１，３６７元。
加拿大統計局的經濟學家克勞斯（Philip Cross）說，雖然加拿大的利率也在不斷升高，不過目前加拿大６％的房屋貸款率還是遠低於美國的８．２５％；而且，加拿大的人均收入在不斷穩步增長，勞工市場強勁，零售業也不斷發展，這也就意味著加拿大的消費者信心要高於美國。
該份報告中稱：「上升的房屋貸款率對消費者進入房屋市場沒有任何影響，或僅有極少影響。」報告中估計，今年加人購買房屋的交易量將比去年上漲０．４％。
房價繼續攀昇
同05年相比，卡爾加里地區的標準兩層房價格比去年上漲了５４．６％，達到３９７，８６７元，而標準平房的價格則上漲了５０．４％，至３７１，２００元。
根據加拿大房地產聯合會的數字，今年上半年，卡爾加里的房屋銷售量比去年同期增長了１８．１％，居全國首位，其次是埃德蒙頓上漲１７．４％；加拿大最大的城市多倫多的房屋銷售量比去年同期增長了２．５％，不過今年６月的銷售量比去年同期略低。
另外，今年將自己房屋售出的人也增加不少，２００６年上半年準備出售的房屋數量達到了３００，０００幢，比去年同期增長了４．６％，達到了有史以來的最高點。
雖然不像加西那樣飛速上漲，加拿大中部和東部省份房屋價格也有中等程度的增長。渥太華和多倫多的房屋市場依然穩健，較多的存貨量也幫助控制了房屋價格的上漲。在幾個大西洋省份，由於房屋的存貨量較多，房屋的價格升高並不非常明顯。
| 多倫多是加拿大人口最多的城市。其房屋市場由於供應充足，房價的上漲比較穩健（大紀元/李佳）◇ |
走勢異於美國的原因
加拿大房地產市場同美國走勢迥異，首先得益於加拿大的石油和金屬原材料的大規模出口。當美聯儲主席伯南克為不斷攀昇的油價擔憂之時，加拿大的石油大亨們的利潤則獲得成倍增長。8月3日加拿大最大的能源公司Suncor Energy公佈其盈利比一年前增長了1,367%。
加國房地產之興旺已為經濟帶來實在的影響。在過去三年，加建築業新增職位25%以上，卑詩省更高達35%。另外，在過去兩年，美國短期利率攀昇4%，而加國升幅僅2.25%也是一個推動加拿大房勢背離美國的原因。加國央行持續的低利率政策，已使一般家庭的總債務、房屋按揭總數及房屋價格，不斷攀昇。
| 圖：來加華人中高學歷的專業工作者首次購房願意選擇鎮屋和半獨立房。2005年多倫多Markham區房價上漲11%以上。（大紀元/李佳） |
「華人購房能力非常強」從1974年開始進入多倫多房地產行業的麥克‧唐（Michael Tang）說，「因為華人願意付出毛收入的50%買房，而一般加拿大人只會花35%」
1984年開了致富地產公司的麥克介紹，最早來加拿大的華裔移民是1965年從香港來的一批富有的投資移民。由於在香港住了太長時間的小房子，這批人一到加拿大就開始購置面積巨大的「豪宅」。1986年由於政治的原因，一批上屆政府時代的台灣富人開始移民到加拿大。這些人比較低調，購買中等大小的房產。
「從1995年開始受過良好教育的大陸移民和很小的一批投資移民來到多倫多」 麥克介紹，這批專業人士一般先租房，一兩年後開始找中等價格的鎮屋（Townhouse）和半獨立房（semi-detached），「5年後這批人會購置獨立房。」
「由於生活方式的不同，大陸人買房是為了最大限度的使用而非顯示財富」麥克說，「我相信3-5年後大陸移民將在多倫多華裔社區成為大多數」
從2004年開始從美國各州擁有10棟房屋的沉先生是位投資者。現住加州的他短期內不打算再投資房地產，準備在明年或後年房地產價格跌入低谷是在購買。目前手頭的房屋他都租出去了。
談到租金能不能夠支付出租房屋的按揭時，沈先生表示要看地點，房價貴的地點租金不能夠覆蓋按揭每月費用。但是總的來說虧損不是很多，所以自己的現金週轉還可以平衡這些虧損。提到手頭房屋重新貸款的可能性，他覺得也不能省太多錢，主要是房價跌了，重新貸款沒有太大空間。但是也可以試試看。
美國市場研究網站（MarketResearch.com）的分部商業新聞出版社（Packaged Facts）最新的報告「亞裔美國人在美國」（Asian Americans in the U.S.）指出，亞裔美國人總購買力已超過四千億美元，是美國目前最富有的消費族群。目前亞裔美國人口數仍較西裔和非裔小，卻擁有較多年收入10萬美元以上的家庭，因此有較高的平均收入，且不論男女，亞裔人口的年收入都勝過其他族群。
根據加拿大統計局2001年人口普查資料顯示，75%的華裔戶長擁有自己的房子，歐洲裔移民為67%；其他族裔移民為65%。 卑詩省維多利亞大學社會學教授艾蒙斯頓（Barry Edmonston）指出，2000年和2001年抵加的華裔新移民，平均存款幾乎高出任何其他族裔。華裔移民的存款平均為4萬元，歐洲裔移民則為2萬7千元，日裔移民為3萬6千元。
| 圖：北美石油儲備（加拿大亞伯塔省政府資料） |
加拿大西部的亞伯塔省出產一種被稱為「黑金」的油砂礦。這種含沙子、粘土、水和瀝青的黑色混合粘稠物，主要分佈在亞伯塔省東北部的Athabasca，Peace River 和 Cold Lake三個地區，總佔地140，800平方公里，被譽為加拿大最富有的地下能源寶藏。其1710億桶的石油儲量位居世界第二，僅次於沙特阿拉伯，可滿足下個世紀全球的供油需求。迄今為止約30個跨國和加國石油公司投資亞省油砂，包括日本、中國、韓國在內的亞洲國家也競相購買油砂開採權。
油砂的開採和加工工藝過程需要大量的水和天然氣，對自然環境會帶來不良影響。有數據顯示，亞省的水全部用來開採油砂，都不夠把油從所有油砂中加工分離出來所需要的用水量。亞省環境部門正在將帶來滾滾財源的油砂開採和隨之而來對環境造成的影響進行評估。
| 圖：亞伯塔省傳統石油和油砂分佈（亞伯塔省政府資料） |
目前各大石油公司的辦公地點和研究力量主要集中在卡爾加里（Calgary），其次是埃德蒙頓（Edmonton），導致這兩個城市房地產價格的的飆升。其實房地產飆升幅度更大的是埃德蒙頓北部的城市Fort McMurray，那裏是油砂開採的工廠聚集之地，儘管外來人口不斷增加，仍然無法滿足勞動力的緊缺。1996年至2006年的十年間，那裏的人口翻了一倍，房屋價格也不斷上漲。2006年5月獨立屋平均價格$441,924，接近省府埃德蒙頓獨立屋售價的一倍，房屋的租金也是亞省最貴的城市，一居室房租高達$1,250。
卡爾加里是北美第二大石油中心，城市人口最近突破100萬，一年來房地產市場出現持續發熱現象，房屋漲幅在加拿大各大城市中名列榜首。目前Calgary勞工和住房短缺成為制約其經濟過熱發展的主要因素。外省遷移來的勞工找不到住處，甚至把周邊的露營地（camping site）佔滿，臨時棲居，惹得旅遊者無處下腳，望洋興歎。資深的地產經紀人陳先生透露，卡爾加里的房子不僅加拿大人在買，甚至一些歐洲和其他國家的人也在買，有國際炒家介入並共同把房價抬起來的。價錢好的房子一經上市，立即就會有5、6個買家同時下單競爭，通常房屋會以高於標價售出。
| 卡爾加里市政府的房屋驗收和防火檢驗官員稱，建築工程進度取決於人工是否足夠和原材料運輸是否及時。（大紀元/雲橋） |
居住在卡爾加里的朱利亞‧劉今年二月在市中心買了一套期房一居室的公寓，由於勞力短缺，大樓無法按時完工，現在還未入住，公寓價格已上漲$100,000，六個月間漲幅達50％。施工現場的副監理說，儘管人工成本在不斷上漲，也難以僱到熟練工人，不得不僱用無經驗勞工；而無經驗勞工不斷製造不合格施工產品，又不得不解僱一些；熟練工人一直忙於修補無經驗勞工的糟糕產品，這樣循環往復，致使施工進展極其緩慢。而消費者除了耐心等待，別無選擇。市政府的房屋驗收和防火檢驗官員稱，工程進度取決於人工是否足夠和原材料運輸是否及時。
8月8日，美聯儲停下了自2004年6月以來不斷小幅加息的步伐，當時的聯邦基準利率是1%。此後，美聯儲連續17次加息，將利率提升至目前的5.25%，這是美聯儲兩年來首次暫停加息。
美國商務部7月28日報告稱，今年第二季度美國經濟增長率為2.5%，較第一季度的經濟增長率為5.6%大幅下跌。美聯儲認為，經濟放緩部份反映出房地產市場正在降溫，而這正是美聯儲此前連續提升利率及油價上漲造成的。
無論美聯儲伯南克如何根據物價上漲的風險調控銀行利率，只要美國消費型和加拿大資源型經濟運轉的模式沒有大的變化，美加兩國地產、股市的蹺蹺板效應恐怕還將延續下去。
資料提供：雲橋/卡爾加裏、李佳/多倫多、方涵/多倫多(http://www.dajiyuan.com)
