【大紀元2月21日訊】(大紀元記者張東光編譯報導)據CNNMoney報導，美國房市去年第四季加速下跌，且創單季最大跌幅，下跌的地區有擴散現象，整體環境供過於求，僅部分人口與就業機會增加的地區逆勢上漲。至於房市的復甦，短期寄望貸款上限解禁，刺激潛在買氣，但真正的復甦恐怕要等到2010年。
房價創單季最大跌幅
全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）公佈去年第四季美國房屋每戶成交價由第三季的21.93萬美元跌至20.62萬美元，比去年同期下跌2.7%，但單季跌幅達5.8%，創該協會1979年首次出刊以來的單季最大跌幅。
關於房價創單季最大跌幅，該協會歸咎於去年夏天次級房貸所引發的流動性壓縮(liquidity squeeze)效應，使房貸戶求貸無門，尤其豪宅貸款更是難上加難。
該協會蒐集當期所有房屋成交資料，並採用中位數價格(median price) 為統計基準。中位數代表此價格以上的數量與以下的數量達到平衡。不採用平均數(mean)，而採取中位數的價格，可降低豪宅數量暴起落在統計上的偏誤。
不過，第四季高價豪宅的成交數量確實降低許多，還是使中位數價格大幅滑落。該協會的首席經濟學家勞倫斯‧楊(Lawrence Yun)認為: 「大額房貸 (jumbo loan) 市場去年8月開始持續緊縮，使高價豪宅的交易數量顯著縮減。」該協會的發言人瓦特(Walter Molony)也表示: 「加州、佛州南部和華盛頓特區等地區許多豪宅乏人問津，足以說明此現象。」
西部災情最慘重
美國四大區域第四季成交價皆比2006年同期滑落。其中，西部地區跌幅8.7%，災情最慘重，依次是南部地區5.4%，西北地區4.8%，中西部地區下跌3.2%最為輕微。
跌幅最慘烈的是地處中西部夕陽工業區(Rust Belt) 的密西根州蘭辛東部(East Lansing)地區，房價跌至10.96萬美元，重挫19%；依次是加州的沙加緬度(Sacramento)地區，房價跌至17.96萬美元，跌幅18.5%；密西西比州的傑克森市(Jackson)和加州的河濱市(Riverside)跌幅同為16.8%。
人口與就業是關鍵
所幸全美151個地區中仍有73 個地區的房地產逆勢上揚且創新高，其中馬里蘭州的坎柏蘭郡房價11.66萬美元，以漲幅19%拔得頭籌。
全美最昂貴的房地產座落在加州的聖荷西市(San Jose)，房價84.53萬美元，再飆高11.2%。而最廉價的則位於俄亥俄州的楊斯鎮(Youngstown)，房價7.26萬美元，第四季又便宜了9.3%。
互助公寓(condo)整體的售價持平，第四季均價22.11萬美元，一年前22.12萬美元。北達科達州的俾斯麥市互助公寓售價12.5萬美元，以漲幅20.8%居冠；其次是新奧爾良市的17.33萬美元，上漲17.8%。然而部份地區房價全面重挫，尤其是陽光帶 (Sun Belt) 地區的城市，其中佛州珊瑚角市(Cape Coral)的互助公寓售價20.23萬美元，下跌26%；亞利桑那州的土桑市(Tucson)12.8萬美元，下跌19.8%；亞特蘭大市14.11萬美元，下滑12%；洛杉磯市17.85萬美元，下跌10.3%。
勞倫斯‧楊表示: 「一般而言，目前能逆勢上揚地區的房價仍算合理，並且擁有就業機會增加與人口成長的利多，使房價上漲獲得穩固支撐。」「而大多數房價表現疲弱的地區則可能是就業機會與人口同時減少，或者是房價長期大幅上揚後的修正。」
房市短期難復甦
回顧去年第四季，各地區都飽受法拍屋比率激增之苦，加上市場上大量餘屋求售，金融機構被迫吃下呆帳而束手無策，不但使沿海都市的房價欲振乏力，也使過去經濟較不景氣的中西部工業城鎮和曾經欣欣向榮的陽光帶地區的部分都市房價重摔一跤。
全美房地產經紀人協會是業界一致公認最樂觀的組織，該協會認為美國政府的刺激方案能使房市景氣在年底前獲得改善，其總裁理查(Richard Gaylord)便表示: 「聯邦住宅局(FHA) 預計在3月14日調高貸款額度的上限，將有助於吸引豪宅首購者的買氣。」「雖然聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)和聯邦國家房貸協會(Fannie Mae) 要調高一般貸款的上限還要等些時候，但一旦調高後，高收入且信用良好的房貸戶就可取得更安全的融通管道，進而刺激房市的潛在需求。」
不過，其他業界人士則就比較悲觀了。美林證券一月份的報告預測2008年房價將下滑15%，2009年再進一步下跌10%，之後房市才會復甦。
資料來源: CNNMoney
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