【大紀元8月5日訊】(大紀元記者鍾濤紐約訊)「買房需要執照！」當您初聽到這樣的話，可能會不得其解。有錢就能買房，還需要什麼執照？但這句話出自於紐約最大房地產公司 -Prudential Douglas Elliman的大牌經紀人穆勒女士（Esther Muller），您不妨探個究竟。
對於我們熱衷於存錢置業的華人來說，房地產生意是一個熱門的話題，並使許多人捲入其中。只要有一定積蓄，大家很容易想到的是購房。即使已經有了自己的住房，也還想要買第二、第三套作為投資。
如果機遇佳，可以從中賺取巨額利潤。曾經有一位姓羅的洗碗工就是靠業餘經營房地產而成了百萬富翁。羅先生靠洗碗的工資存錢，當積蓄夠買房的首期款時，就買了一套房。由於該房的地段好，房價飆升，在短時期就漲了許多。於是羅先生就賣掉此房，用賺的錢加上自己的積蓄和貸款，買了三套房。自己住一套，餘下兩套出租出去，靠租金償付銀行的貸款。幾年後，羅先生已經有了五套房，大多數靠租金償還貸款。雖然他仍在餐館洗碗，但其資產已經超過了百萬。
不過還是有不幸者，被房地產搞得債臺高築。幾年前在房價高漲時許多人靠貸款買了房，買家和銀行都認為，即使買家付不起貸款，賣掉此房也可以還清貸款。但如今房價大跌，賣房的錢遠不能抵押債務。
房地產可以使你一本萬利，也可以使你傾家蕩產。即使你不是專業的房地產開發商或經紀人，但你都會有租房和買房的經歷。租房的過程中考慮買房，買了房又要考慮是否盈利或虧本，或是否可以買第二套房投資。怎樣將買房的風險降到最低？遇到房價危機時怎樣脫身而出？
沒有一套現成的公式解答這些問題。因此，在近30年的房地產經營的生涯中，穆勒一直高聲疾呼，任何房地產經營者，即使是為自己購房置業，都需要相關的技能和知識，也就是她所說的執照。
穆勒的房地產職業生涯始於她在康州奇菲爾德教學時。那時有一位房地產開發商前來向她求助，希望她能教育他的租客們，擁有自己的房產比租房好。她很自然地就開始幫助人們通過擁有自己的房產而提高生活品質。
她回憶到：「於是，我開始了出售房產的生涯，並感覺到我是在改善人們的生活。」作為一個納粹大屠殺倖存者的女兒，穆勒一直致力於使世界成為一個更美好的生活環境。
很快，她就與康州主要的開發商一起共事，並開起了她自己的公司，以促進轉化出租房為出售房的經營-協助租客將自租的公寓買為自己的房產。1980年，她在紐約看到了巨大的尚未開發的轉化（出租房轉為出售房）市場，就將她的經營擴大到了曼哈頓。
如今穆勒被譽為「公寓轉化的女皇」，因為她參與了全市幾十棟住宅大樓，成千上萬套公寓的轉化。包括有地標的住宅大樓，如Ansonia, Leonori 和 Parc Vendome。她的成功的關鍵在於對地段的敏銳認識，對一棟大樓的財政情況的瞭解以及她的談判技巧。
但她一直堅持教學活動，希望更多的人能具備一定的房地產市場分析的能力，和培養出更多的房地產專業經營者。作為繼續教育學院的主要導師，穆勒在從事培養房地產專業人員的工作超過了十五年。她敏銳的思想和見識性的想法，使她成為房地產行業的權威發言人。
去年底的這場金融危機導致許多購房的人債臺高築，她再次呼籲公衆在涉足房地産市場前，應學習其相關的知識和技能。爲此她在托魯大學開設了全美第一個「住宅房地産創業證書」的課程。在這個學費只有495美元的課程中，學生們不僅能從穆勒那裏學到寶貴的知識和技能，而且還要到她的房地産公司中去實習。在具體的房地産交易中去演練。學院還爲實習者付傭金。
穆勒強調，這個課程對任何打算從事房地産經營的人，包括那些正在尋求新職業的失業者，都是一個很實際有效的起點。
托魯大學商學院地址：64 Broadway, Suite 200, New York, NY 10006.電話：2127428770。(http://www.dajiyuan.com)
