【大纪元2月17日讯】(大纪元记者肖捷费城报导)2010年虎年即将到来，美国的房地产市场怎么样呢？作为诚信贷款公司（GMH Mortgage Services dba Credence Mortgage）的唯一华人资深贷款顾问，我们对Annie 王进行了专访。诚信贷款公司成立于2000年，有10年的历史。王小姐大学毕业以后就涉足于金融贷款领域，已有约7年的贷款经验。以下是王小姐谈话的要点。
真金不怕火炼
诚信贷款是一家总部位于宾州Newtown Square的一家贷款银行。前几年，当其他贷款银行纷纷投入利润极高的次级贷款市场时，Credence Mortgage 管理层谨慎理智，拒绝掠夺式的暴利投资，从未触及次贷业务。因此在此次金融危机中，Credence Mortgage的资金和业务没有受到丝毫影响，反而扩大业务，增加服务地区。Credence Mortgage立足宾州，目前受理贷款的地区包括宾州(PA)，德拉华州(DE)，南卡(SC)，康州(CT)，麻省(MA)，新泽西(NJ)和弗吉尼亚(VA)。
直接贷款银行的优势
诚信贷款公司是一个直接的贷款银行，有自己的审批队伍，同时自己直接放贷，贷款资金都是我们自己的。
我们和贷款中介是有非常大的本质的不同。贷款中介无法控制贷款的审批和放贷过程，中介一般是把客户的文件拿来，然后包装一下，寄到银行去审批。所以针对现在贷款审批越来越难，中介对贷款能否成功是无法控制的，完全只能靠直接放贷的银行。所以，对于缺少经验的首次贷款买房者，建议他们找一个能够自己直接放贷的金融机构，而不是去找贷款中介，这样可以直接了解自己贷款的进程。
诚信公司最大的优势就是我们自己是贷款银行。我们一上来文件里面就写清楚什么样的利息、多少钱的费用，到最后房子交接的时候不会有任何费用上的疑问，完全是有保证的，都有书面的文件，这是最大的优点。所以我们80%的客人都是以前的老顾客介绍的，或是老顾客再次回来贷款，信誉一直很好。
宾州房价稳定
宾州是美国制药业研发的集中地，几大制药业巨头，比如强生(J&J)，辉瑞(Pfizer),史克（GSK）, 莫克(Merck)，还有很多其他生物化学行业都集中在此。这里的很大一部分华人从事研发行业，大都受过高等教育，收入稳定。
相对于同属东部的新泽西，纽约，2008-2009的金融危机没有对宾州的房价造成太大的影响。
法拍房：天上不会掉馅饼
有些客人经常给我打电话，说现在可以买便宜的破产房子（法拍屋）。我个人的意思是天上不会掉馅饼，如果真的很便宜，要么房子位置不怎么好，要么需要做很大的修缮，才可以出租或是住进去。如果这样的房子位置不错，是可以买的。但是买这样的房子，基本不要考虑贷款，因为银行不会批准贷款，所以买这种房子的人需要有实力，最好用现金一次性购买。然后花一笔钱把房子修理好，等到6个月以后，才可以申请通过Cash-out Refinance的方式用这个房子抵押拿钱出来。这样的房子想通过贷款购买，是非常难的。华人经济状况还好，比较喜欢投资，很多华人觉得买房子比买股票保险，买法拍屋有可能买到比较便宜的房子，有的人也善于装修。
如果购房者没有办法证明收入，或没有银行存款，或没有信用，或者房屋状况糟糕，都是没有办法申请到贷款的。如果不能拿现金购买法拍房，购房者一定要找可靠的贷款顾问，先了解清楚自己是否能申请到贷款。
9成以上华人贷款首付20%
我的华人客户中，9成以上首付至少20%。他们不用支付按揭保险，大多资金雄厚。另外1成不足首付20%的客人一般都是刚就业不足两年，存款有限，但大都受过高等教育，收入稳定。华人普遍信用良好，我的客户家庭年收入大多在10万到16万。
诚信公司受理的贷款业务中，房价10万以下的占5%、10万-30万的占25%、30万-50万的占50%、50万-80万的占15%、80万-110万的占5%。
FHA贷款特点
联邦住房管理局(FHA)贷款适合首付不能达到20%、信用一般或较差的客户群。对于存款较少的客人，只要有3.5%的首付，就可以申请FHA贷款买房。也就是说，只要有7千美元首付资金，就可以购买20万的房产。
目前华人申请FHA贷款不多。我的客人里面大部分是白领，在大公司或者大学里面比较多，银行有存款，信用比较好，收入比较稳定。但FHA主要是针对于信用不太好，银行里面没有什么钱的人。FHA是现在唯一的可以首付3.5%就能买房子的这样一种贷款形式，相当于政府通过银行贷款。我们也可以做FHA，我们贷款出去，万一客人破产，政府可以保证我们这笔钱的回收。现在房价很低，如果客户手头存款足够支付首付的3.5%，也可以通过我们申请FHA来贷款买房，我们是政府批准的FHA贷款银行机构。比如客户看中20万的房子，银行里面有7千元的存款，就可以通过申请FHA贷款来买了。FHA贷款对房子没有限制，它针对贷款用户有3个要求：第一，客户必须有能力支付3.5%的首付；第二，客户要至少高过620分的信用分数；第三，至少要有2年或者2年以上的全职工作经验。
资金来路问题要及早理清
我接触的华人在申请贷款中遇到的问题一般是资金来路问题。有些客人手中大把现金却没有什么银行存款，或者从国内大额转账。在贷款审批中，除了工资进账外的任何其他进账都是要有文件可以证明其出处的。我建议读者如果打算在近期买房申请贷款，要先把资金周转到位以避免贷款申请审批中遇到不必要的麻烦。
房价和贷款利息已见底
目前是投资房地产的好时机，房价和贷款利息基本都已见底。这一、两个月已经在升了，房价就不好说了，不同的州、同一州的不同区，价格都是不一样的。房价要看位置的，比较好的区，房价基本上都稳定了，而不好的区，房价也许还有再降的趋势。现在大家能够负担的房价，一般在20万到40万之间，这个价位的房子相对比较好卖。而比较贵的房子，比如超过50万的房子，相对来说，比较难卖。一是因为房价高，二是因为房价高了，贷款时大额贷款审批非常严格，比较难办理。目前在宾州，超过41.7万的贷款都属于大额贷款，当然不同州所规定大额贷款的限额也不同。
最佳投资房型
我个人建议买2到4户型的房子（一栋大房子，可以住2-4户人家，每家都有独立的厨房和卫生间，可以出租多户人家），是投资回报率比较大的房型。连体住宅（Townhouse）和公寓由于价位相对便宜，也是房地产投资者的首选。华人做房地产的很多，对于已经有一个自住房和四个投资房的客户，如果他目前这5个房子都有贷款的话，他将不可以再申请贷款买房，现在国家有上限了，最多只能贷款买5个房子。如果你有5个房子，但是其中贷款买房的总数没有超过5个，那样还可以继续贷款买房，直到手头贷款买房的数目达到5个为止。国家不限制投资买房的数目，只是限制贷款买房的数目。
关于condo的类型，华人在购买这样的房子时，一定要注意看这样的服务贷款是否可以批下来。还有，买多户型服务的华人，我认为2-4户型的房屋的投资回报率比较大，但是如果超过4户型的房屋，就很难拿到住房类贷款，只能拿到商业类贷款了。商业贷款完全是另外一套复杂的手续，比较麻烦。所以控制在4户以内比较好。
这里要特别指出的是打算购买公寓（condo）户型的读者，由于整个公寓管理（condo Association）情况将会作为贷款是否可以顺利批准的条件之一，对于公寓的选择一定要谨慎。最好选择房立美(Fannie Mae) 或者FHA已经批准的公寓项目。大家可以到这两大机构的网站直接查询。
有些公寓（condo）虽然不在以上已批准的名单上，并不等于它们就无法申请房屋贷款。只是在贷款审批过程中，银行会要求公寓管理公司（condo Association）提供一系列的文件予以审查，如果有不符合条件的地方，会以公寓管理公司（condo Association）条件不符而拒绝贷款。比如酒店式公寓，Timeshare，未100%建完的公寓，超过10%待售率的新建公寓，建筑商依旧拥有管理权的公寓，超过25%出租率的公寓等等。
买好区差房胜于买差区好房
对华人投资房地产我建议，宁愿在好区买条件比较差的房子，也不要在差的区买条件比较好的房子。这是针对长期住户的建议，而不是针对短期投资的角度。好区是指学校好、安全好等等，比如宾州这边，象Mainline，还有Tredyffrin-Easttown 或者Chester 郡的TE 学区 都是房价比较稳定的区，是华人比较喜欢的区，是附近最好的区。
诚信贷款（Credence Mortgage）资深贷款顾问Annie 王，电话：610-640-7415，[email protected], www.credencemortgage.com
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