【大纪元2013年01月17日讯】（文／陈建友 房地产诉讼律师）一、解约房客 我该怎么办？
问：我于三藩市购买了一栋两层的独栋住宅屋，该房子是有受租控条例管制的，楼上是出租给七十岁左右的夫妇，楼下则出租给一位八十岁左右的单身男士，每位已居住于该房子十年以上的时间，楼上与楼下的住户各有进出口，楼下房间与厨房是没有许可（permit）加建的。
由于购买该房子是供我家庭使用的，我希望能够与房客解约，但是我知道租控条例规定我需要支付搬迁费给房客，我想知道我需要支付多少搬迁费？因为我的经济能力有限，如果搬迁费太昂贵的话，我或许可以先搬到楼上住，楼上有三个卧房而楼下却只有一个。我听说假如房子中有的房间是没有permit的，我或许可以向政府申请除去不合法加建的厨房及房间，进而借此理由迫迁楼下的房客，这么做的话，我还需要付搬迁费给楼下的房客吗？
答：一般来说，三藩市的租控条例允许房东收回房子来给自己或近亲使用，但是房东必须支付约5,000元的搬迁费给每一位住户，包括与房东没有租约关系的人士，但是每一个居住“单位”最多不超过约15,000元。老年人（年满60岁以上）、残障者、及儿童（未满十八岁）需另多付给每位约3,000元。所以，你需要支付约16,000元的搬迁费给楼上的租客，以及8,000元给楼下的。
租控部门及法院两者都很可能会认为你的房子有两个“单位”，原因是楼上、楼下的住户是两个家庭，而且各有分开大门。但是三藩市的租控条例还特殊规定，年满60岁且已居住10年以上者拥有“受保护地位”，并且所出租的是两个单位以上，除了要支付以上费用外，搬进去居住的房东或近亲当中的人中，至少一位以上也必须年满60岁。
假如你家庭没有任何一位年满60岁的话，从策略上而言，你应设法与楼上的住客先达成协议，有必要的话，稍微多付一些费用来鼓励楼上的住户先搬离，你随着搬进去住一阵子，继续向楼下的住户收租，这么做可让你先把房子拿来自用，同时也可享有一段时间的租金收入，并且把出租单位从两个削减成一个单位，将来你若改变主意连楼下的也要收回的话，你就不再愁以上的特殊规定的限制。
若你考虑除去楼下的无permit房间作为理由来迫迁楼下租客，务必三思而行，有时候这么做会引发房客作出反弹动作﹐如向政府告密其他非法建造。
二、购买1031交换地产 产权有问题
问：我与丈夫合购了一栋20单位的公寓，成交价是100万元，该公寓是住满房客的，月租收入约一万元。我们购买该公寓的主要目的是为了完成我们所做的1031交换，所以这份交易的订金，是来自于我们售卖一个房产后所获得的资金利得（Capital Gains）。
Escrow刚开始不久后，卖方突然来电说，她恐怕产权有问题，希望双方能够协议解约。据卖方解释，产权上有三个贷款抵押书，第一贷款是1986年登记的，金额是21万元；第二贷款是1987年，金额是13万元；第三贷款是1994年，金额是50万元。第一及第二贷款是私人贷款（卖方好友），第三是银行贷款。由于她决定售卖该公寓时以为100万元扣除贷款及经纪人之佣金之后还有剩额留给她，但是事实并非如此，她不只没有剩额，还得从自己口袋里掏出几万元才能Close Escrow，原因是第二贷款带有每年14%的利息，由于始终没有偿还这笔债务，好友也从未追讨，如今她连本带利还欠29万元。
我们无法确定卖方所讲的话是真是假，但是我们实在进退两难，原因是“1031”法律规定交换产物一旦被指定之后，必须于180天之内完成交易，不然的话，我们就必须付几万元的资金利得税。再过40天“1031”交换之180天就到期了，请问我们应该怎么办？卖方经纪有无责任赔偿买方的损失？
答﹕以您的状况而言，由于时间上的约束，您最好设法帮助卖方解决第二贷款的问题，一方面可以试探卖方是否真正面临这个问题，另一方面可以让您能够免付资金利得税。从您所提供的数据显出，买价看起来比巿价低，或许卖方觉得自己卖便宜了，想存心解约，只是藉产权问题作解约理由，您务必查清楚事情真相。
根据加州法律，除了一些特别的状况外，一般的私人贷款所收的利息，每年不能超过10%表面上看起来，这第二贷款所收的利息是不合法的。按照加州法律，不合法的利息都可以一概撤消，卖方只欠她好友本金而已。您或许可以请律师为卖方与其好友协商，以说服他放弃该不合法的利息，这么一来卖主就不须掏腰包来Close Escrow了。
假若无法说服他放弃利息，另一个办法就是购买Bond来释放该抵押书，保费大约是6,000元。一旦释放了这第二贷款，卖方就不须掏腰包来Close Escrow，但是双方必须额外签约或补Escrow Instruction以便处理买卖双方之间的协议，如买方有权扣留一笔钱在Escrow。另外，万一无法解决第二贷款问题的话，买方有权把产物还给卖方，但是这种解决办法相当复杂，务必请教律师。如果卖方是因为事后觉得自己卖便宜后悔而想解约，请求好友协助并且串通欺骗买主的话，您可能必须透过诉讼或仲裁解决难题。（中文部落格www.KennyTanLaw/blog，408-634-2168）◇
（责任编辑：李耀宇）
