【大纪元2024年07月01日讯】现在美国房地产市场正在出现分裂！是什么样的分裂呢？我想这是很多买家非常想要听到的消息：出现越来越多的房屋卖家降低价格。
虽然，全美范围的房价还是有上涨的情况，但是想要降价，尽快在这个夏天卖出房子的卖家，已经有点等不及了。利率过高、房屋保险和房税太贵，很多买家都希望等利率进一步下降再出手，所以现在有些房源相对比较多的城市，愿意放下身段，促成交易。
反过来说，房源少的地方，还是存在涨价，甚至有两位数百分比的涨幅！哪里有大降价和大涨价？一起来看看。
全美房价涨幅放缓
先来看降价的城市，根据Realtor.com报告，今年5月的房价中位数达到442,500美元，去年同期是441,000美元，所以增幅已经放缓很多。
同时，在美国50个最大的城市中，有20个城市自去年以来房价出现年度下跌，其中5月跌幅最大的几个都会区，可能会让人很惊讶，第一名是在迈阿密，房价中位数较一年前同期暴跌11.2%，当前房价中位数达到439,000美元。
11个降价最多的都会区
总的来说，在这份名单中有11个全美降价最大的城市，南部地区占有6个，西部地区有3个，中西部2个，东北部却一个都没有。
全美四大区域，南部地区的上市价格与去年同期完全持平，因为近几个月来，那里的房屋库存增速最快，压制了价格的增幅。但是，西部地区有0.8%的微幅增涨，中西部有4.4%，东北部涨最多，有6.1%的价格上扬。
不过要提醒大家，这只是Realtor.com的统计数据，不同的数据库未必有相同的表现，所以说只能给大家参考。但是，南部地区的降价，尤其在德州、佛罗里达州的部分城市是相当明显的，所有的报告中，几乎都提到这两个州的降价情况。所以，想要朝这两州投资的朋友，现在应该会有好的机会出现。
接下来，降价第二名的是科罗拉多州的丹佛，年幅度下降6.3%，房价中位数来到63.9万美元；第三名降价城市是西雅图，房价中位数77.7万美元，降价幅度5.5%。
再来是密苏里州的堪萨斯城，降价4.9%，房价中位数44万美元；第五名，俄克拉荷马州的俄克拉荷马市，降价4.3%，房价中位数33.9万美元。
第六名是百万美元大城市——圣荷西，这座硅谷核心城市，年降幅是4.0%，房价中位数来到146.9万美元，价位还是相当惊人。
第七是佛州的坦帕，下降3.2%，中位数房价42.5万美元；德州奥斯汀，下降3.1%，中位数房价56.5万；密西根州底特律，下降3.0%，中位数房价26万美元；德州的圣安东尼奥，下降2.6%，中位数房价34.8万美元；最后是北卡罗莱纳州的罗利，下降2.6%，中位数房价46.2万美元。
上面这些城市，有没有哪些是你正想要投资购买的城市呢？我不敢说现在正是最好的机会，不过这是一个机会的开始，毕竟房价涨这么久了，这些地方难得有降价的机会，让买家有谈价的空间，确实可以进一步评估看看。
库存增加 压制房价
那为何这些城市会出现降价呢？最简单的原因，就是可销售房的库存量增加了。与去年相比，正在出售的房屋数量明显更多，成长了35.2%，是连续第七个月的增长。
在5月新增的上市房，也比去年同期增加6.2%。房屋在市场上销售的天数是44天，比去年多了一天，代表销售速度的放缓，不过这个天数还是比疫情之前快了8天，表示市场的销售速度还是颇快速。
不得不承认，整体仍是偏向卖方市场的情况。即使现在可销售的房源成长不少，而且今年前五个月，活跃的在售房屋库存，是2020年以来的最高水平。然而，今年的库存，与2017年至2019年的典型水平相比，仍然是减少了34.2%。
东北地区 库存量最少
特别的是，20万至35万美元的房屋，上市速度超过了中高价格水平的房屋。低价房的库存，与去年相比增长了46.6%，甚至超过了上个月41.0%的增长率。而且这个大幅增加，主要来自南方地区，上市了许多更小、更实惠的房产。
其实5月份，全美四大地区的库存都比前一年活跃。与去年相比，南方上市增长了47.2%，西部增长了34.5%，中西部增长了20.5%，东北部仅增长了9.4%。从这里就可以看出，为何刚刚降价最多的名单，都集中在南部，但是东北部却一个都没有。
再与疫情前的2017年至2019年的5月份相比，西部的库存差距最小，相比下降了21.2%，南部差距为22.1%，中西部和东北部差距更大，分别为52.0%和60.0%。差距越大，表示房价越难下降。
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事实上，现在可销售的库存量，与去年相比，50个最大的都会区中，增长最多的出现在佛州的坦帕，增加87.4%，凤凰城增加80.3%，佛州的奥兰多，增加78.0%。
不过，大多数都会区的库存水准，仍然是比疫情前低。50大中，只有12个在5月份的库存水准比疫情前高。但这已经改善很多，也比4月份时又增加了5个，包括奥斯汀，增加了33.6%；圣安东尼奥，增加31.8%；丹佛增加22.0%。奥斯汀、圣安东尼奥、丹佛都是刚刚降价名单中的城市。
再看到新上市增加最多的都会区，出现在西雅图，增加37.3%；圣荷西，增加26.5%；和坦帕，增加22.3%。西雅图和圣荷西，也在刚刚的降价名单中。
寻找降低房价的另一个机会
其实，现在除了在这些库存多的城市中寻找价降的上市房之外，另一个机会是可以寻找需要适度装修的房产，只要地点可以接受，这些需要一些修缮的房产，应该可以拿到不错的价格。
因为，目前的买家压力都很大，利率很高，各种费用、保险也都很贵，促使买家下决心的购买的动力很低，所以大家都想要节省力气，要买就想买到直接可以入住的房子，别再花一笔修缮费用。
所以，现在有很多房地产经纪，都会建议卖家在上市前，把房子尽量整修好，对房子的销售会更快，价格不容易被砍价。但是相对来说，如果买家认为，房屋即便需要一些装修，但价格可以压低，修理也不用花太多钱，这可能是一个节省的好机会。关键是降价的幅度，够不够赚回装修的费用，比如价降五万，但装修花十万，这可能就不是一个吸引人的Good Deal。
这里房价上涨最多
接下来，就要来瞧瞧现在哪里的房价上涨最多。库存越多，降价越多；反过来看，库存越少，越容易涨价。所以，这次在东北部占了5个，有最多涨价的城市，中西部只有两个、西部也有两个，南部只有一个。
因为刚刚我们已经看到，东北部的可销售房产最少，当然就推升了房价上涨。涨最多的是纽约州的水牛城，上涨18.6%，房价中位数30万美元；第二是俄亥俄州的克里夫兰，上涨15.9%，房价27.4万美元。
第三名是，密苏里州的圣路易斯，上涨10.9%，房价31.2万美元；宾州匹兹堡，上涨10.8%，房价26.4万。前四名都还有两位数的涨幅。第五名是宾州费城，上涨9.3%，房价38.2万美元。这里也可以看到，上涨最多的地方都是房价比较低的，依然处在全美中位数房价之下的价位。
第六名是名单中最贵的城市洛杉矶，依然上涨8.5%，房价124.8万美元；再来是罗德岛州的普罗维登斯，上涨8.5%，房价58.6万美元。
第八是田纳西州的孟菲斯，上涨7.5%，房价35万美元；第九是纽约市，上涨7.5%，房价78.9万美元。最后是加州的河滨市，上涨6.8%，中位数房价62万美元。
这份名单中，可以看到房屋库存的影响有多大，而且上市的天数也受到绝对的影响。在南部，过去几个月库存增幅最大，所以5月份典型房屋的上市时间比去年还增加了4天。但是，在中西部减少3天、东北部更是减少5天，西部也减少了2天，整体房屋在市场上停留的时间，仍然比去年少，不过南部因为有最多的房源，上市天数也停留最久。
1亿美元 支持经济适用房贷款
美国政府也意识到缺乏住房的问题很严重，在此前我也特别谈到，在这次美国大选中，哪些议题最让选民在意，结果年轻的Z世代最在意住房问题。所以，近日，美国财政部长耶伦宣布了一项新计划，将在未来三年内，额外提供1亿美元，为数千套经济适用房提供贷款。
财政部的新措施，还包括加强对城市和州，如何使用新冠疫情之后的恢复资金来增加住房供应的指导，以及减少政府部门对经济适用房投资计划的各种行政程序与文件。
建筑商协会盼降低开发成本
全美住宅建筑商协会的主席，卡尔・哈里斯（Carl Harris）赞赏拜登政府对增加住房供应的努力，但哈里斯也表示，增加住房建设，最有效的办法就是减少对新建设的监管，他呼吁拜登政府取消低效的地方土地区划规则，以及采用合理，且具有成本效益的建筑规范，这样将会使建筑商能够更快速增加住房供应，并且扭转不断上升的住房成本曲线。
今年4月，哈里斯曾强力抨击了拜登政府，阻止联邦保险提供给新房抵押贷款，除非新房建设是按照2021年国际节能法规的要求建造的。哈里斯认为，这项全国性的强制令“毫无意义”，并认为这将大幅提高住房成本，同时对节能一点帮助也没有。
增加住房供给从来不是一项简单的是非题，甚至牵涉到各方利益冲突，要妥善地解决这个问题，还需要全盘考量，但这个危机却迫在眉睫，一般大众想要参与解决问题，可以善用手中的选票，检视候选人的政见，尤其是华人朋友不要放弃投票的权利，这是身为公民的责任之一。◇
责任编辑：李曜宇#
