【大纪元2015年02月26日讯】（大纪元记者王亦笑德国报导）在楼市常青树法兰克福，投资者把房子形容成“混凝土黄金”，既可买来自住，又可用于保值。在国际经济动荡、油价暴跌、欧元贬值的大背景下，法兰克福的楼市依然坚挺。现在让我们走进法兰克福，近观那里的“混凝土黄金”。
德国第五大城市法兰克福，面积仅相当于北京的1/67，却拥有一堆耀眼的头衔：古老的帝王之城、欧洲金融之都、美因河畔的曼哈顿、拥有最美天际线的德国城市等。无与伦比的城市魅力吸引着各界人士前来“淘金”，也导致了永远缺房的城市常态。因此，法兰克福的楼市动向每年都是人们关注的焦点。
建房速度追不上人口增速
良好的商机、就业机会和便利的交通，致使法兰克福人口不断攀昇。目前城市人口突破70万，加上周边卫星城，居民总数达250万，是德国人口最为密集的地区之一。
根据房地产管理局公布的信息，至2013年底，法兰克福住房存量不足35.9万套，人均居住面积37.6平米，远低于德国44.8平米的平均值。
近5年间，法兰克福的年均新增住房仅2000多套，而年均人口增长达1万多，每年需新建住房约6000套，目前的建房速度远未满足需求。
房地产销售额大涨40%
尽管近期国际经济动荡，法兰克福的房地产市场却依然一片荣景。根据地产价值评估委员会（Gutachterausschuss fuer Immobilienwerte）的统计，去年法兰克福房地产销售额比前一年上涨40%，达60亿欧元，创2007年以来新高。其中大宗房地产买卖的成交功不可没，五宗最昂贵的房地产交易共创20亿欧元销售额，大幅提振了整个法兰克福房地产市场。
在私人住房市场，去年也硕果累累，共售出4400套住房，比前一年多售出700套住房，其中10%属于高档住宅。
一个有趣的现象是，去年法兰克福建房面积虽然增加了，但数量减少了9%，这说明面积较大的高档住宅数量大增，但由于通勤人数和单身人口的增加，法兰克福更需要的其实是小型公寓，25-40平米的公寓尤其紧缺。
新建房价格上涨6%
去年法兰克福新建房价格比前一年上涨6%，平均达4000欧元/平米。在最贵的Westend区，每平米超过7000欧元；Sachsenhausen区超过5500欧元/平米；Ostend区超过5000欧元/平米。
一栋82平米的公寓平均为27.5万欧元，比前一年贵了3万欧元。独栋住宅平均为67万欧元，半独栋住宅为38万欧元，排屋则在35.5-40万欧元间。去年最贵的私人住房售价260万欧元，每平米价格达1.5万欧元。
需求量最大的还是市中心地区的中档公寓。最受欢迎的住宅区是Gallus区、Gutleutviertel区和10年前几乎无人问津的Europaviertel区。大约5年前，Europaviertel区的住房才只有3000欧元/平米，可现在这里的公寓最低也要4400欧元/平米。
在Riedberg区，新建房价格相当具有吸引力，平均3700欧元/平米，并且还有升值空间。专家表示，最好的房地产投资区并不一定是最贵的，而是有长期升值潜力的地区。
继续增建大型住宅楼
为满足日益增长的需求，法兰克福今年筹划新建更多大型公寓。比如在Europaviertel区、法兰克福大型购物中心Skyline Plaza 的旁边，一栋高达160米的住宅楼可能年底就要开工，建成后将成为德国规模最大的摩天住宅楼。该大楼包括约400套公寓，能满足不同租户的多种需求。此外，在Sommerhoffpark园，还有两栋规模稍小的住宅楼项目也准备启动。
法兰克福Bornheim区的Berger大街是德国最长的购物街，共2.9公里。在这条街115-119号的位置，将要建32套新的公寓，从二房（约48平米）到五房（约174平米）不等，预计今年6月份开工。
在Bockenheim区，正在紧锣密鼓建造的Living Leo项目，包括167套公寓，从二房到五房都有，面积在52-137平米之间。
在Westend区的Ludwig-Erhard-Anlage，也筹划建造400套新的公寓，估计大约需要2亿欧元的投资，目前正在与投资商洽谈。
“天价”房不愁没买主
法兰克福最奢华的住宅楼当属在Westend区Oberlindau大街改建的Onyx大楼，这里不仅集中了现代豪宅所需要具备的一切亮点，还能享受法兰克福天际线美景。当然，价格也不会让人失望，目前已飙升至1.8万欧元/平米。
这样的“天价”并未吓跑买家，相反问津者趋之若鹜。其中一套占据整个楼层、面积达460平米的豪宅，已经以640万欧元的价格售出。
预计今年秋季竣工的Untermeinkai区“Main Tor Palazzi”楼群，也属于“天价”房的行列，在这里能欣赏到美因河的美景。该楼群共三幢豪华楼房，约100套公寓，每平米售价超过1万欧元。虽然要价不菲，却也早已售罄。
专家：不存在泡沫危机
针对法兰克福房地产的情况，地产价值评估委员会专家表示，目前并未看到泡沫危机。泡沫价格产生的原因在于，投机者押注在通过高价转手房产获取高额利润，而不是因实际需求购买房产，从而炒热了市场需求。如果投机者发现期望过于乐观，会出现抛售风潮，随即泡沫破裂，房价下跌。
但事实上，目前德国住宅的实际需求大大高于供给。因为德国拥有世界上最严苛的房地产开发、建设和销售的法律法规，政府对于房地产市场实行严格的监控，新建房会受到严格审查和控制，而且炒房者需要交纳高额的“投机税”。所以，德国的房价上涨，其原因在于供不应求，而不是被投机者炒热。这也是为什么德国的房地产市场始终保持平稳，并有很强的抗风险性的原因。
专家预测，虽然法兰克福房价继续升温，但比起前几年的涨势已有所缓和，“稳中有升”将是未来一段时间法兰克福楼市的主要特点。
责任编辑：文婧
