【大纪元2016年01月17日讯】（大纪元记者萧轩台北报导）政大商学院信逸不动产研究发展中心于去年12月中举办“公办都更”论坛，藉产官学三方参与的论坛，带出都市更新对于老屋、居住、城市发展和政府财政困难的解决途径。
台湾面临土地资源有限、都市热岛效应、人口集中导致交通设施水准低落等问题，营建署都市更新组组长王武聪表示，都市更新已势在必行。
仲量联行董事总经理赵正义表示，台北市的高房价与高屋龄成为实施都市更新的肥沃养分。都更不只盖房子，而是促进整个都市的多元发展，既保存一定的历史文化，又让城市永续发展，并且兴建社会住宅等公益设施。
三峡老街 都更成功案例
都市更新发展基金会执行长丁致成以三峡老街作为都市更新的成功案例，叙述都更的良好成果与过程中遇到的艰困。
三峡老街的建筑物自1911年保留至今，都更后维持了其传统面貌，但也经过整顿，才使光鲜整齐的现代街道能呈现在世人眼前，并成为当今的著名景点，吸引旅客观光和艺文探索。
丁致成说，三峡老街是公办都更的一个成功案例，但耗时30年、耗资3.6亿元。1970年代，三峡老街的居民希望拓宽道路，且已将土地征收，但是真正要拆房子时，历史保存团体却出面抗议。最后在双方坚持下，都市计划将道路变更为景观道路，容许历史建物保存，并以行政院决议政府补助的3.6亿元作为经费，再由当时的台北县政府挨家挨户拜托居民配合整修。
老街的每一栋房子年代久远，可能是祖先传承下来，一些房屋所有权人超过20人，要取得共识困难度极高。若没有都市更新条例与公办都更的规定，整建工程几乎无法执行。
老街居民希望藉由都市更新获得大街廓、新大楼的期盼落空，在经历长时间的论战和沟通后，仅仅6~7户勉强妥协。从这些户别开始整修，完成后邻居看见成果还算美观，慢慢地增加了整修意愿，从6~7户、20多户、40多户，到最后100多户全数同意。
“现在看到的三峡老街房子古色古香，那些不是旧房子，是建新如旧。警察局更是全新的建物，但设计得跟旁边的房子一样，这就叫‘整建’。”丁致成说，现今繁华的三峡老街，亦得到许多都市设计大奖，这番荣景的背后，是法令规章和各方好不容易协商同意的成果。
“拆迁”谁决定？
近年来，民众开始对公办都更有所期待。公办都更再也不是单纯盖房子，透过都市更新，区域能建设许多公益性的设施，包括公营住宅、社会住宅、办公大楼和国民运动中心等公益设施，敦亲睦邻外，还能让更多市民受益。
然而，公办都更仍面临难以解决的“拆迁”问题。赵正义以实务经验说明，例如大陈义胞地区都更案招商得标后，业者将设计图画好，并通过审议，最后却因私有土地地主或违章户的拆迁协商问题，政府与开发商互相争议，延宕整体进程。目前的解套是，政府透过招商时说明权责，表示拆迁为开发商的责任，可在2~3年期间整合地主，遇到困难政府愿意配合。
另一种情况就比较复杂，因为现在的都更案，也大量面临历史保存和工程之间孰轻孰重的问题。例如新庄老街，招商前即与当地住户、相关专家和学者研究讨论，全区该保存的就是武德殿，其余历史建物因毁损严重不予保存。但是到了真正要拆迁时，文资团体出面抗争，表示新庄老街都应保留，形成拉锯。
估价公式怪怪der…
身为招商中介业者与都更委员的赵正义表示，现行的都更估价公式有待商榷。因为估价中仅考虑风险和管理费，却没有纳入利润部分，导致建商的财务报告将售价压低、造价灌水，架构中没有合理的利润范围可以索取，结果造成报告书出现歪曲的数字。
而当公办都更牵涉地上权估价，无法单纯以市价几成直接换算，应根据地上权所在区位、规划的产品类型、未来收益（如租金）、需投入成本等，用收益法反推计算。若其中包含店面，更常成为都更罩门，赵正义说，如南机场的设计图将使原本临路的一楼店铺在都更后内缩，对商家来说，都更前后的收益甚至可能是减少的，这些情况都应纳入考量与讨论。
值得一提的还有估价时间。投标前的房价与建设完成后的房价或差距甚远，赵正义指出，5年前，谁也无法预测现在的房价，当出现“超额利润”时，政府却希望和建商分摊，应检讨是否亏损时亦比照办理。“从国际角度，投资人更不敢选择台湾。”
大伦敦、大巴黎，大台北Next!
英国与法国为使城市配合环境、经济、公共利益与保护古老建筑等背景下发展出“大伦敦”与“大巴黎”的构想并且付诸实现。赵正义认为，现在台北市与新北市就应整合起来思考，将“大台北”的概念带入，都市更新点火的速度才会快。
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都市形态随时代不断推进，国际上的一个新趋势，是选择整合交通便捷的捷运站周边土地，拉高容积率做“TOD开发模式”（Transit Oriented Development）规划，如香港国际车站周边建物的容积率为2,000%，是全世界真正能回收财务且赚钱的捷运。
赵正义说，政府财务紧缩，但是民间有雄厚财力，如寿险业者口袋很深，也希望能参与投资。如果政府透过都市计划的权力，在捷运线上找到公有土地拉高容积率，便可取得近乎免费的土地，且能让民间有意愿投资。
一旦容积率提高，政府可规划社会住宅、销售行住宅、商业设施等建设，平衡财务计划，而捷运到站即到家、到商场的便捷性，也将增加运输量、减少个人开车和骑车；捷运成为绿色的运输，周边环境也因为容积率提升而保留更多绿地。
都更需要公权力
研究认为，都更是解决老屋与居住问题的根本之道。但是，在台湾都更的实务上，则需要更多法规与各方的合作关系，如设立都更统筹专责机构、成立公开评选小组、拆迁业务废弛等接管与兑现等，丁致成盼政府积极主导制定规则，使公私部门间顺畅合作。
万丈高楼平地起，都更需要在可动工的土地上实现。赵正义强调，参考英国、日本等国都更经验，都更专责机构均具强制征收或收买之公权力，若现行的《都更条例》规范的“代拆”作业无法执行，恐间接鼓励钉子户的行为。◇
责任编辑：芸清
