【大纪元2019年12月05日讯】随着中国留学生越来越多，那么来美国后到底是租房还是买房好呢？针对目前中国、美国房地产现状以及如何应对等问题，爵硕大学（Drexel University）金融硕士、费城大学城房产投资专家田冬蕾女士(Grace Tian)与大家分享：投资美国房地产的优势、在费城大学城买投资房的优势等等。
在费城大学城买投资房的优势
费城大学城， 是指从西费城，到Schuylkill河边。常春藤大学之一的宾大，和爵硕大学（Drexel University）， 两所大学没有围墙，学生都有四、五万人，加上教职员工就更多了。宾大在费城拥有最多的员工，有2万多，是很大的一个群体。之所以我把投资房都集中在西费城、大学城，有几个原因：
第一是我自己非常熟悉这个区域，我从1999年来费城至今20多年，一直在这儿，我原来工作的电力公司PECO离Drexel大学走路十分钟就到。20多年呆在这儿，很熟悉。
第二是我对大学城周围房地产的价值非常看好。我自己也曾在这一片当过学生、租过房子，后来自己也在这儿投资买房、做房东。也帮很多客户管理房子、出租房子。在这历史过程中能看到这儿的房子的价值增加了非常多。现在真是很后悔，当学生时，那时的房子几万块钱就能买下，现在都上百万了！难以想像，增长速度都赶上深圳的房子增值的速度了！房子价值增加，这是主要一部分。
第三个非常重要的原因就是，出租的租客本身是一个非常好的群体。不管是学生、年轻职工，或者访问学者，租客市场非常大，年轻的，还没成家，这个群体的人都是受过教育的，所以我的租客当中很少有不交房租的，需要到法庭上赶走不交房租的租客少于百分之一、二。这儿绝大多数的房客不会有不交房租的问题，这对很多房东来讲是一个很大的放松。
因为我的客户和我自己投资房都在这个区域，信息也比较多一些，管理起来也比较方便一些。
我提供的服务不只是帮客户买房，还负责后续的出租、管理、房子的维修。我有很可靠的信息资源，对我的客户来讲是一个比较放心的投资。
我可以清楚的告诉客户：租金是多少？增加一个卫生间、改造一个厨房需要花多少钱？这些我都非常清楚。不会有那些不稳定的因素，或冒风险。我向我的客户推荐这个区域的时候，我可以提供这种有保障的回报率、花销和收入的分析。
美国房市稳中带升、中国房市呈泡沫现象
美国的房地产市场相对来讲是比较稳定的。我现在回头看中国现在的房地产市场，我觉得不正常。它的租金的回收的比例和卖房的房价，有很大的泡沫因素在里面。我举个例子，我们家在深圳有个房子，如果卖的话，大概能卖4、5百万人民币，但出租的话，一个月也就租个5千人民币。算一下，差不多要一百年才能用租金把房子买回来。可是，在费城的房子，我在大学城的投资房，卖的话50万左右，每个月能收大概5千美金。差不多收十年的租金就可以把这个房子买回来，但在中国要一百年。
当然产权问题这里就不谈了。
就回报和投资来讲的话，在中国的房子只能靠它增值，翻十倍。。。很多一线城市是这样。但在美国看的是现金流。你买了房子后，房价可能在逐渐地增长。
美国也就一两百年的历史，美国的房市，过十年就会有一个下降、上升这么一个阶段，基本上就是每十年就是这么一个周期。但是总体上是呈往上升的趋势，比较平缓，没有大起大落。
我觉得你做房地产时，不能只看房子增值，肯定会有，但不会像中国那样，十年翻十倍，不太可能。
但是如果你买的房子每个月都能给你产生净现金流，给你回报。那你的房子就值得留下，是一个好的投资。
投资美国房地产的优势
在美国投资房看回报有几个方面：一个是每个月有现金流，不管你是全款买的还是贷款买的，把每个月的费用扣除后，你还有钱收回来。这就是你的现金流。
另外你在收房租的同时，你可以付掉你的贷款。贷款里包括利率、本金，慢慢的你的房子equity在增加。相当于这个房子你自己拥有的部分就会越来越多。
还有付的利率可以免税。如果你不是买房子而是租房子，每个月你付出的房租，没有利可图。但你买房贷款，这个国家是鼓励人买房子的，所有政策都是倾向于给买房子的人，给房主，不管是自己住还是投资房的房主。美国鼓励买房子，提供很多优惠政策。对租房子的人没有任何好处。所以如果你聪明的话，你就应该去做房东。当然有的人就是选择那种生活方式：自由、随时想走就走，他就不能最大化的得到所有的利益。
利率、本金、将来的升值（Appreciation）、现金流–这是作为房地产投资商需要看到的四个非常重要的利益，我们都应该把它抓住。
在大学城投资，这些所有的都是非常有利的。我自己有合适的机会，自己也买投资房。有些是Flip、装修后卖出去，绝大多数是自己就留下来了，然后出租、收房租。我觉得很多美国华人，比如说双职工，拿W2，拿工资，很多人都有很多存款。因为我们中国人都存款，不管在中国还是在美国。你存了款干嘛？你不能把它放在银行里。那利息基本上可以忽略不记，所以一定要投资，一定要自己有一些房地产的投资，抓住四个重要的投资优惠。
金融硕士、投资房地产专家田冬蕾Grace Tian
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