【大纪元2020年03月20日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报174.03，按周再跌0.52%。分区指数个别发展，港岛及新界东靠稳，分别上升0.77%及0.12%，九龙及新界西则分别下跌1.74%及1.09%。其余领先指数除大型单位微升0.12%外，中小型单位及大型屋苑指数分别再跌0.65%及0.62%。中原经纪人指数(CSI)最新报43.11，按周下跌1.96个百分点。
二手楼价指数创一年低位，但按周跌幅不足1%。指数滞后两三个星期，未及反映环球资本市场断崖式下跌的影响，未来楼价下行压力大增。
疫情来袭，加上经济衰退，理论上是越迟入市越平，但仍有不少准买家钟情一手新盘。会德丰位于将军澳的新盘Ocean Marini首轮开售208伙，仍录得超额认购18倍，过去周末售出九成单位，发展商加价慢推。货尾豪宅及特色单位亦有一定承接力，频频录得成交。
二手楼盘则表现两极化，有公屋以破顶价成交，亦有部分业主劈价离场。
资本市场大跌，全球股票市场在数日间损失10万亿美元。经济萧条，往往对基层及中产影响较大。百亿富豪身家损失两三成，数目看似庞大，但生活可不受影响，依然坐拥大量资产，随时入市扫货，可是中产储蓄十几年，即使有百万家财，损失三成，则完全打乱上车部署。准买家如何安排投资是一门极深奥的学问，日后另文探讨。
取用高额按保又中招
另外，楼价极度超越负担能力，政府为了纾缓社会气氛，去年11月放宽按揭保险至九成，美其名为协助市民不用费煞思量上车。计划至今已批出五千多宗申请，绝大部分是取用九成按揭，计划使用者极可能沦为负资产。政府一直坚称没有条件放宽调控措施，忽然又于楼价处于极高水平推出政策鼓励市民入市，还搜刮多一笔按揭保费，政策自相矛盾，如今更累及一班上车客。
计划推出之初，笔者早已明确指出，必须先加强调控措施，让楼价回到稳定的合理可负担能力范围之内，然后放宽首置用家按揭，才是上上策。政府胡乱放宽按揭保险。缺乏全盘思考，药石乱投，损人之余亦不会受市民赞许。
归根究底，还是政府拖延解决供应，调控未有对症下药，现有制度无法治理不济的官员，特区怎不沉沦？
疫情将令全球经济衰退
中共隐瞒疫情，导致中共肺炎（武汉肺炎）大爆发，继而输出病毒波及全球，成为人类历史上首个全球大流行的冠状病毒疫症。世卫被中共操控，迟缓应对，讯息前后矛盾，对中共讯息及数据照单全收，进一步贻害世界。中共体制威胁全人类实在明显不过。
病毒威胁将如何演化属未知之数，但学者及专家并不乐观，因为病毒传播能力极高，潜伏期可长达两至三个星期，期间没有明显病征，成为隐型传播者。最新数据分析显示，一成半病愈后又再复发，以致将病毒传播切断极为困难。死亡率未知，但较流感高最少十倍。亚欧美等国陆续进入紧急状态，封锁外来者进入及限制民众自由流动。明显地，疫情不会于短中期消散，可能困扰全球一两年，直至疫苗出现，又或大部分民众经已感染并出现抗体为止。
全球经济增长源于全球化贸易增长及消费增长，疫症大流行严重破坏两者，重拾增长需要一段长时间。中共利用廉价劳动力及环境代价在过去30年将中国大陆打造成世界工厂，经济成熟国家的企业为了推高盈利将部分产业链放在中国大陆，疫情带来的警示是产业链过分集中带来巨大风险，将引发产业链重置，令企业盈利倒退一段时间。
捱不过疫情的企业将倒闭，美国债券市场较股票市场更大，违约率急升将带来另一波冲击。另一边厢，原油又爆发减价战，可引发通缩。各国需要大量资金应对疫情，部分欧洲国家债务危机将重现。
中共肺炎（武汉肺炎）堪称一场全球经济的完美风暴，令全球经济迅速步入衰退。资本市场首当其冲，各大股票市场于短短一个月内几乎全数步入熊市，各国央行即时暴力减息及放水救市，但仍于事无补。中共资本市场看似相对太平，这只是封闭市场的假象，中共企业债务违约及盈利下跌实无可避免，将又是另一波冲击。
住宅市场只照顾少数人
香港特区是开放式经济，依靠金融、经贸及服务行业，林郑政权先重创政治民生，加上全球经济衰退内忧外患，经济萧条，特区楼价无可避免下跌，问题只是跌多少及延续多长时间而已。参考15年股灾及2008年金融海啸时情况，相信今次跌势更急。笔者估计楼价可能于两三个月内急跌10%至15%，回到林郑上任前的楼价水平，主要是反映市场恐慌情绪。
但经一轮急速调整后，楼价难再下跌，主要原因有多个。即使经济惨淡，但楼价一早与经济严重脱勾，经济环境并不是主导楼价高企的因素。失业率虽然会上升，对零售及服务业影响巨大，但金融及科技界影响相对轻微，而输入大陆专才计划并未因此而改变，而这些群体才是私人住宅的准买家。住宅市场被调控措施严重扭曲，每年只有六万宗成交，市场主要是照顾这些目标群体，而他们即使受经济状况影响，购买力仍然强劲。
另外，近二、三十年来，全球经济发展模式就是鼓励借贷，惩罚储蓄。各国央行连番紧急减息、降准、推行量化宽松政策，借贷利率压至近乎零水平，特区H按利率亦跟随急跌，对于有能力的买家是好消息。笔者早前亦已分析利率无法回归平均值，未来长时间挂零，令市场接受极低租务回报，支持楼价。
开动印钞机导致货币贬值，对冲方法就是将资金投入实物资产，房地产就是其中之一。金融市场风高浪急，资金寻找安全资产。安全资产往往是供应量有限的实物，例如黄金。特区住宅供不应求仍是未来十多年的大局，数年后私人楼宇更出现断层，不少人视投资特区住宅为安全资产。自2003年以来特区经历多次金融市场震荡，证明特区住宅有防御能力。
不得不提的还有政府政策，特区政府钱多的是，当经济严重衰退，经济又无法转型，带动经济的就是大量投资基建。任何基建均会增加房地产价值。
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特区住宅楼价极度超越负担能力并不是因为经济增长强劲，而是政治经济地位特殊，各项政策将住宅打造成奢侈品。若政府不是按全盘考虑，将住宅用途重新定位，承认住宅秩序实行并重新理清调控目标，修正人口政策压抑需求，单是经济衰退又怎会令已成奢侈品价格回落至大众可负担水平？◇
责任编辑：陈玟绮
