【大纪元2021年07月09日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报188.38，按周再升0.15%。分区指数除港岛再升0.77%外，九龙、新界东及新界西分别轻微调整0.08%、0.21%及0.34%。其余领先指数全线再升，大型单位、中小型单位及大型屋苑分别上升0.74%、0.04%及0.07%。中原经纪人指数(CSI)最新报73.79，按周下跌0.53个百分点。
楼市火热政府浇油
楼价持续上升，二手楼价指数升至97周高位，距历史高位只差1.1%。三大非分区领先指数全线连升4周，大型屋苑距破顶更只差0.3%。启德跑道区第一个住宅新盘上周开售3百多个单位，最新一张价单平呎价达2.6万，超额认购16倍，过去周末售出九成多，单是A组大手买家已扫去3成多单位，发展商加价3.2%加推。
有传媒访问排队买楼人士为何买楼，其中一位中年女士回答：“很便宜。”对于绝大部分人来说楼价是极其高昂，什么人会如此豪气？读者心里有数。本季应有最少三个大型新盘可开售，但按过往经验，市场极少出现过千单位的大型新盘于同一周末抢客，结果当然是客源集中，轮番抢购。为何出现如此协调的情况，看官可以推敲。
本地疫情缓和，加上不适时的消费券刺激经济，楼价破顶在即。以往政府供应的零碎化土地对私人市场供应两极化越见明显。板块的一端是迷你单位，较早前鸭脷洲大街迷你单位，首张价单平均呎价高达2.5万。另一端是豪宅。沙田新项目毕架金峰即将开售，单位面积最少1千呎。供应不均，私人二手适切单位价格越抢越高。
楼市新一轮升浪走势明显，政府理应实施逆周期对策，调整土地出售时间，把供应推前，就可向市场释出讯号。但政府不但未作回应，还反其道而行，政府上周公布本季卖地只供应200伙，占全季供应的3.7%，其余的是私人供应及铁路上盖项目。今时今日铁路项目已非一般市民能够负担，过去数据足以证明私人发展项目的供应时间不由政府主导，尤其是楼市处于升浪，私人供应倾向延后。政府的举措是间接告诉市场政府乐于见到楼价继续上升。一手货尾积压超过1万伙，政府将已经到手的一手空置税条例主动撤回。明显地，市民关心的负担能力问题，政府并不在乎。
透支上一代填补负担缺口
之前某传媒指住宅市场出现七个利淡因素，本栏较早前已全部驳斥，如今楼价越升越有，亦证明笔者论点正确。但仍有不少读者对笔者的一个论点抱有怀疑，就是负担能力见顶的问题。负担比就是平均楼价除以平均入息中位数，特区高见20.7，连续11年世界冠军。负担比过重的问题十年前已经出现，2012年3月梁振英上任前就喊出楼价负担过重，解决楼市问题是特区政府重中之重，当时CCL指数是100点左右，负担比大约10倍，负担过重毋庸置疑。
按世界银行提出的指标，负担比3倍以下为之可负担，5.1倍以上已经是极难负担，特区20.7倍等同剥夺一般民众拥有适切居所的权利，负担之重仅次于深圳、北京及上海。奇就奇在楼价超贵，但负担得起的似乎大有人在，三万多元一呎的黄竹坑站上盖被一扫而空，大围新盘开售收三万多票，破97年纪录，今年一手平均成交价高达1,600万。二手出现抢盘，各大型屋苑基本上呎价已经破顶。到底这些超高的负担能力从何以来?为何能继续被推高?笔者认为有三个群组可以提供答案。
17年年初一个市场统计显示，由上一代协助下一代置业的“靠父干”比率大概有45%。如今楼价较17年初上升30%，意味比率更高。现超过6成单位没有按揭，绝大部分属婴儿潮时代出生者拥有，他们不但没有供楼负担，还享受了资产大幅增升值，这辈人将部分资产用以协助下一代上车，主要付首期，剩余的由下一代供款，换句话说就是透支上一代的资产来填补负担能力缺口。由于杠杆效应，楼价上升对没有按揭住宅带来的资产升值大于首期金额的上升，负担能力可再被推高。但如此情况极不健康，万一楼价下滑，将影响两代人。对于没有自置物业的父母，跨代贫穷将延续，加剧贫富悬殊。
新香港人负担能力不寻常
较早前浸会大学作深入研究，分析新移民收入走势，数据显示过去新移民收入不及港人，但差距自01年不断收窄。07年至11年输入的人口，在16年的平均收入已首次超越港人平均收入。数据还未反映17年后政府加大力度利用非单程证计划输入的人口，及新增的各种专才计划，每年超越两万人。
由于上述数据已包括每天150名单程证人士，众所周知，单程证主要是基层人士，若果撇除这些人，可以推算其余输入人口收入大幅超越平均港人。数字除了政府在改变输人口政策外，新香港人工资增长比本土港人更好。特区政府当然不会提供相关数据，但笔者大胆估计，非单程证输入的人口平均收入较香港入息中位数高一倍以上，代表现时楼价对这班人来说，楼价可能只是年薪的十年八年，相对于中国一线城市的负担能力便宜。
传媒一直有报导“新香港人”撑起楼市，按物业代理利用名字拼音估计“新香港人”已成交金额计算占一手成交近两成，且有上升趋势。可以预期，未来政府继续大力输入大陆专才，将进一步推升负担能力。另一股推高负担比的力量是投资者，按代理新盘销售非正式统计，大概占成交两三成，这些人大幅超越平均负担能力。资深投资者除了现有物业升值支持再度入市。特区住宅市场因特区政府无法解决供应问题被视作低风险，即使回报极低亦继续投资，换取长期资产升值，对冲货币风险。
政府调控漏洞，有投资者利用“甩名”将手持物业传给家人，然后再以首置身份入市。即使不是首置，愿意缴付双倍印花税的亦的大有人在，直至五月DSD录得近1,400宗，总额达37亿元，平均每宗超过260万。环球资本市场升值，令资深投资者拥有更多资金可转投特区楼市。
负担比是一个平均数字，不代表楼市的全部，亦未反映背后的复杂互动，更不能因为这个数字极高，而推论负担能力已经见顶。但是这个数字背后的讯息仍然是清晰，楼价不是一般大众能负担得起，每年住宅成交只有6至7万宗左右，占人口少于1%，楼市与大部分人无关。不断恶化的负担能力代表政府政策远离民众。可以预期，楼价再升，楼市只会进一步脱离大众。中共实施全面管治，不用多久，特区住宅楼价的负担比将与中国一线城市看齐。◇
责任编辑：陈玟绮
