【大纪元2022年06月25日讯】最近，河南省因为村镇银行爆雷以及银行储户“被红码”，成为了媒体的焦点，被国内外广泛关注。不过，奇葩事儿还远不止于此，有网民就把河南最近的一系列魔幻操作，戏称为“五大发明”，而且有意思的是，这其中有“四大发明”都跟房地产有关。
那么，河南楼市到底发生了什么？这是河南独有的现象，还是全中国楼市的一个缩影呢？这些现象背后，又藏着哪些问题呢？对众多购房者来说，又意味着什么呢？我们今天就来谈谈这些话题。
河南“五大发明” 楼市最奇葩
我们先说这第一大发明——“无访降分”，6月13日，河南洛阳市偃师区属下的迎宾社区居委会，发出了一份通知，内容是，因为迎宾社区是“无访社区”，所以，只要是该社区户籍的中考学生，第一志愿可以降3分录取。什么是“无访社区”呢，就是指没有人去维权、上访的社区。不过，在一片质疑声中，第二天，这个政策就被宣布停止了。
除此之外，其它的“四大发明”，就都是和河南的楼市有关了，这几个发明是：“用小麦换房”、“用购房票代替拆房赔偿金”、“人才变韭菜”以及“烂尾楼维权赋红码”。
其中，“烂尾楼维权赋红码”，指的是前段时间，郑州一些烂尾楼的业主，因为去相关部门维权，结果发现自己和家人的健康码随后就突然变红了。变红了，那就只能待在家里，出去维权是没门儿了。在之前的节目中，我们已经讲过这件事儿，所以今天，我们就来重点说说河南的其它“三大发明”。
“好麦房”“巨划蒜” 河南售楼出奇招
首先就是“用小麦换房”。
6月20日，有两份非常“另类”的销售海报在网络流传，一份是出自河南商丘民权县的建业河畔洋房。活动内容是，“每斤2元，小麦换房”，而且最高可以用小麦折抵16万元的房款；另一份，是来自河南开封市杞县的建业城，这个是“每斤5元，大蒜换房”。
可能是这两个促销手段太有创意了，相关话题很快就上了热搜榜，也有媒体证实说，两条消息都是真的，而且小麦和大蒜的价格，也都高于目前的市场收购价，所以相当于让利给购房者，不过，只能用于首付款，同时也有其它的限制条件。
比如，大蒜的市场价格是每斤1.5元左右，而杞县建业城按照5元收购，但是，需要先交定金2万元，剩余的首付可以用大蒜抵偿，但最多不能超过10万元，也就是2万斤大蒜。
那么，房企为什么要收购小麦和大蒜呢？难道是这些房企，也同时兼营农产品批发收购业务吗？看上去，营销海报上说高价收购是为了“爱心助农”，给购房者让利，但其实，无非是因为面临着巨大的销售压力、去库存的压力。
比如，推出小麦、大蒜换房的这两个楼盘，都是“河南一哥”建业地产旗下的项目。《中国证券报》报导，建业地产今年5月取得的物业合同销售额，同比减少了71.3%；合同销售建筑面积，同比减少68.6%。另外，今年前5个月，建业地产的累计物业合同销售总额，同比减少了48.6%，总合同销售建筑面积，同比减少了47.3%。
而且，据“界面新闻”报导，从去年河南水灾以来，建业地产就暴露出流动性危机。过去几个月，建业已经多次出售资产自救，转让一些商业项目10年左右的运营权，还引入国企策略投资者等等。
那么，这样的促销手段是否奏效呢？答案是，确实有效果。据媒体报导，5月22日推出的“大蒜换房”活动，在16天中成交了大约86万斤大蒜，电话咨询的有2,859组，到访楼盘的有852组，一共成交了30套住宅。毕竟，大蒜的收购价是5块钱，要比1.5元的市场价高出3倍多。
不过，也有农户表示，这种营销吸引不了更多普通农户，因为无论是大蒜还是小麦，普通家庭几乎不可能有过万的产量，除非是承包户，而且因为有额度上限，即使有足够的大蒜或小麦，也无法抵扣全部的首付款。
我们看，这很是特别的促销活动，实在是让人感觉，房企为了促销，真的是煞费苦心、绞尽脑汁了。也有不少网民认为，开发商为了卖房，连农民都不放过了，担心开发商会不会挖坑让农民跳。
当然，这样的担心并不是多余的。当前，包括河南建业在内，不少城市的在建项目都出现了停工乃至烂尾的情况。虽然首付款看起来是便宜了，但首付只占房价的三成，另外七成房款，还是要用真金白银来支付的，如果买到烂尾楼，那所谓的“爱心助农”，也就变成了“狠心坑农”了。
可能是因为这种奇葩促销遭到了不少人的质疑，总之，6月20日推出的“小麦换房”活动，原计划是在7月10日结束的，但是却在6月22日提前停止了，而它留下的疑问，还继续在网上发酵。
“房票”代替拆迁款 穿越上世纪？
我们再来看，河南房市的另一大发明，“用购房票代替拆房赔偿金”。6月20日，河南郑州宣布，郑州中心城区的棚户区改造将推行“房票”安置。被征收人，如果在一年有效期之内，使用“房票”购买商品住房，会给予安置补偿款的8%作为奖励，而且，不计入家庭限购套数。到期没有使用房票的，会重新按照货币补偿方式安置，不过，没有相应的奖励措施。
也就是，拆迁户要是拿着“房票”去开发商的楼盘买房子，可以享受奖励和优惠政策，包括购房区域选择、契税减免、子女入学资格等等。
不过，“房票”实行实名制，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围之内，不得转让、赠与、抵押、质押、套现。同时，“房票”购房的花费有最低限额，要不低于“房票”票面金额的90%。
不过，实际上，郑州还不是第一个出台“房票”安置的城市。2022年以来，在房地产持续下行的背景下，“房票”补偿再被推出。大陆媒体以“欢迎回到七十年代？！”来形容重推房票的做法，并称“不少网民直呼有穿越上世纪的感觉”。据澎湃新闻不完全统计，仅今年以来，包括河南、江苏、浙江、湖北等20个城市，都在尝试实施“房票”安置政策。
在业内人士看来，早在2015年，“房票”模式就已经在一些城市的棚户拆迁安置中使用过，短期内看，确实可以缓解房地产去库存的压力。但是，也有很多人更倾向于货币安置，他们担心留给安置户的都是一些位置、楼层等不理想的房子，或者是撞上烂尾楼。
高学历引进人才 也被“割韭菜”
说完这几个楼市新发明，我们最后要说的，就是“人才变韭菜”了。6月20日，河南郑州一个号称是“最高学历楼盘”的停工，引发了关注。
据《中国新闻周刊》报导，郑州高新区“永威金桥西棠”住宅项目，吸引了周边4公里内4所大学的大量高校教职工和毕业生购买。有业主统计，1,057户业主中就有72名博士、320名硕士。其中，本科及以上学历超过八成，还有两成业主享受郑州人才补贴。
那么，楼盘停工，业主们怎么办呢，为了督促房企复工，这些业主们组成了法务组、监督组、视频组，多次和房企政府部门沟通协商，还建起社交媒体、短视频账号，把买房经历写成了近7万字的文章，但是无济于事，已经停工7个月的楼盘，至今还是没复工。
资料显示，“永威金桥西棠”住宅项目的开发商，是郑州金威实业有限公司。烂尾的原因是，项目监管账户的资金已经被挪移十几个亿，没钱动工了。但是，尽管业主多方努力维权，甚至高新区政府、郑州市政府也有介入，但始终也没见到挪用资金的相关实控人的人影。
对此，有网民评论说，“都卷成高端人才了，还是逃不过被当韭菜割”。也有人嘲讽说，这是开发商要用烂尾楼帮郑州留住人才，也是够用心良苦的。
经济下行压力下 房地产危机加剧
那么，有人可能会问，为什么这些事都集中在河南，尤其是郑州呢？
确实，郑州的情况很有代表性。我们以前的节目中就讲过，郑州对房地产的依赖度是全中国第一，达到了GDP总量的29%，卖地收入占了整个财政收入的将近80%。但是，截至2021年12月31日，郑州市有超过20%的楼盘停工、或者是烂尾，烂尾楼的数量有2.5万套，占了2021年全年新房成交量的28%，也是全中国第一。
但是，这些楼市的奇葩现象，是河南独有的吗？当然不是。
据克而瑞研究中心的不完全统计，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目，总建筑面积，大约是2,468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积的10%。其中，郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目，总建筑面积都超过200万平方米、总套数都超过2万套。另外，短期内存在交付风险的城市，除了郑州以外，还包括武汉、南宁、广州等。
而且，在经济放缓的同时，房地产危机还在加剧。
5月份的数据显示，无论是投资还是销售，中国房地产的各项数据都在下滑。尤其是，房地产销售已出现量价齐跌的局面。中国70个城市的新房平均价格，6年来首次出现下降，同比收缩了0.1%，说明房价下行的压力明显增大；而且二手房比一手房的降温态势更为明显，出现了跌幅达到两位数的城市。
但是，房价下跌了，购房的热情却没有回暖。虽然今年3月，北京当局暂停了扩大房地产税试点的计划，5月份又降低了抵押贷款利率，各地政府也都出台了数十项促进购房的新政策，但是，一些潜在的购房者表示，这些激励措施不足以抵消风险，因为更低的首付，只意味着需要更长时间来还清银行贷款，考虑到目前经济不好以及随时存在裁员的可能性，这些人不想把一大笔钱花在买房上。
因此，可以看到，房地产销售持续低迷。克而瑞研究中心的数据显示，截至5月底，近八成房企的目标完成率，不到30%，超过50%的房企，目标完成率低于25%。2022年以来，百强房企单月业绩，连续5个月同比下跌，跌幅由1月的39.7%扩大到5月的59.4%。
另外，自恒大爆雷以来，已有十多家公司发生债务违约。而且，房地产危机，也从民营企业向国有企业蔓延。
比如，路透社在22日报导，中国国有房地产公司绿地控股（Greenland Holdings）的评级，已经被国际信评机构标普，调降为“选择性违约”（Selective Default）。因为此前，绿地控股将该公司大约5亿美元的债券期限延长了一年，而标普认为，这笔交易是一次不良债务重组，相当于违约。同时，这也使绿地集团成为自2021年中国房企债务危机以来，第一家延长美元债券支付期限的国有房地产开发公司。
为此，中国房地产业协会近日发布通知，将在7月26日、27日两天，在杭州市召开“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”，要尽力解决所面临的急迫困难。
显然，尽管中共当局一再强调要防止系统性风险，但房地产危机已经波及金融系统，系统性风险的可能性正在加大。
中国《财经》杂志的一篇评论文章说，对于中国房地产形势的判断，决定了房地产是慢慢调理，还是要马上送进ICU，如果错过了上呼吸机的最佳时刻，中国经济在很短时间内就可能会急剧恶化。
相信事到如今，除了中共当局自欺欺人外，恐怕没谁会否认，中国的房地产正处在危机之中了。
财商经济研究所
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撰文：李松筠
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