【大纪元2022年07月16日讯】（大纪元记者周凤临综合报导）目前经济学家们普遍预测，美国经济很可能在2022年后期进入一个温和的衰退期。一旦经济衰退来临，对湾区的房价影响为何，这是不少人都亟待知晓的问题。
一直以来有这样一种说法，购买湾区的房产是非常好的投资，因为房价似乎永远走高不会下跌。确实，每次湾区房价下跌的持续时间，相对于上涨的持续时间来说，较为短暂。除非你是在接近最高价购入，或者是在房价下行时急于出手，一般情况下，给人的感觉是房价一直在往上走，而且上涨率至少高过通货膨胀率。
根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数，从2000年开始，旧金山湾区5县都会区的房价，上涨速度远远超过通货膨胀率和全美房价上涨速度。
自从1987年该指数引入以来，旧金山湾区房价下跌过5次，3次发生在过去4次经济衰退期间，2次发生在衰退以外的时间。上一次，2020年初，由大疫情引发的经济衰退，仅令该指数下降了2个月时间，随即略有上扬。
历史上经济衰退时期 对湾区房价的影响
标准普尔道琼斯指数（S&P Dow Jones Indices）常务董事克雷格‧拉扎拉（Craig Lazzara）表示，湾区房价比全美房价平均波动幅度也更大，在经济蓬勃发展期间，往往上涨速度更快，大萧条期间下行也更深，主要是因为该地区与高科技行业的兴衰息息相关，而且房地产供给相对较为紧张。
事实上，在2007—2009年由次贷危机引发的经济大衰退期间，湾区的房价跌幅就超过了1/3。
加州大学河滨分校（UC Riverside）经济展望研究中心（Center for Economic Forecasting）主任克利斯朵夫‧索恩伯格（Christopher Thornberg）认为，根据过去经济衰退结合湾区房价的实际变动来看，尽管在衰退期间房价通常会出现下跌，但每一次衰退，对本地经济的影响可能都不同。
索恩伯格举例说，在1990年代初，当全美经历经济温和衰退期间，加州却遭到沉重打击，南加州受到军事基地、航天工厂关闭的严重影响。随后一段时间，进入一段房地产建设过多的时期，引发了限制建筑的法规。
旧金山都会区的住房价格，在1990年6月至1994年2月期间下跌了12.5%。在1990年代后期，由于湾区经济的重塑，到1997年中，房价已经超过了之前的高位。
洛杉矶的房价，则在1990年6月至1996年3月期间下跌了27%，直到2000年初还没能完全恢复。
2008年房价崩盘 专家认为是一个异数
尽管在次贷危机引发的大衰退前，地区性的房价下跌很常见，但人们普遍相信，全美国范围的年比房价，在大衰退之后从未下跌过。
《纽约时报》2007年8月的报导称，两个全国性的房价指数，包括从1950年代开始的房地美（Freddie Mac）指数，和1975年起由房地美联邦监管机构出具的指数，从来没有发生过年比房价下跌。
相信房价从来不会下跌的信念，却助长了导致2000年年中房地产泡沫，以及2007—2008年发生的1930年代以来最严重的经济危机。
次贷危机引发的大衰退之前，湾区房价通常在经济扩张期间上涨迅速，遭遇衰退冲击时，会停止上涨，Compass房地产经济的首席商业分析师帕特里克‧卡莱尔（Patrick Carlisle）表示，接下来通常是一个房价平坦的阶段，然后会有5%—10%幅度的下跌。
加州大学洛杉矶分校（UCLA）安德森预测的经济学家爱德华‧利默（Edward Leamer）称，其中原因是，当联邦调涨利率来应对通货膨胀之际，买家会却步，随着房价下跌，不急于售出的屋主们，会将自己的房子退出市场，导致交易量大幅下跌，但房屋价格变动更缓慢一些。
卡莱尔认为，2008年房价崩盘是一个异数。他表示，这是因为2005—2007年间的泡沫，购置房产过度扩张，一些无法负担的人士，也能轻易获得贷款买房，这些不良贷款，被当作金融产品打包销售。一旦联邦调涨利率，房价下跌，那些无实际购买能力的购房者，遇到调整后的房贷超过自己房屋的价值时，他们就会停止付款，泡沫破裂。
正式的大萧条，是从2007年12月至2009年6月，凯斯席勒（Case-Shiller）旧金山房价指数在这期间下跌了34%，比全美平均跌幅至少多出一倍，但若对比房价从高峰到低谷，跌幅则高达46%，直到近10年后都未能超过此前的房价高峰。凯斯席勒旧金山房价指数，衡量旧金山、圣马刁、马林县、阿拉米达和康特拉科斯塔5县的独立屋销售。
专家们认为，我们如果真的走向了衰退，但要出现像上次次贷危机那样的房地产危机，还是不太可能发生的。
但这也不意味着房价不会下跌，今年4月，凯斯席勒旧金山房产指数年比房价上涨了23%，但20个大房地产市场中，有11个增幅超过了这个数字，如坦帕（Tampa）就上涨了35.8%。
湾区房地产需求变弱
湾区房地产需求已经被削弱，表现是买家没以前那么多，还出现房产销售砍价的现象，售出时间也变长，以及房产库存增加等。
卡莱尔表示，根据他估计，经历了历史上最长、最戏剧性的周期，房价可能已经见顶。今年6月，年比中位升值率（Appreciation Rates），在湾区几乎所有的房市都出现了下跌。但卡莱尔补充说，这并不意味着房市会崩盘，只是进入了某种调整。
穆迪分析（Moody’s Analytics）首席经济学家马克‧赞迪（Mark Zandi）预计，全美的房价会下跌5%至10%，一些新兴的热门房地产市场可能会有两位数的跌幅；至于湾区，他认为，可能会基本走平，但有一些社区可能会下跌。
但索恩伯格则认为，在接下来的12个月内不会出现衰退，也不会出现房价下跌。◇
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