【大纪元2023年01月25日讯】（英文大纪元专栏作家Milton Ezrati撰文／任季编译）随着美联储（Fed）计划进一步提高利率，住房市场的未来存在诸多问题。
抵押贷款利率升得越高，普通美国人就越无法负担购房。购买和建设将相应地比现在下降得更多。然而，随着时间的推移，一个反向的趋势可能会出现，因为潜在的买家开始意识到住宅房地产是能够为他们部分对冲通货膨胀影响的。因此，尽管融资成本很高，他们还是会购买。
到目前为止，所有的压力都是在下行方面。美联储的反通胀努力推动了抵押贷款利率从2022年初的3%左右上升到目前的6.5%～7%。由于融资成本的上升，根据全国房地产经纪人协会（NAR）的追踪，截至11月，在有数据可查的最近12个月里，房屋购买力相应地下降了约33%。实际购房也随之下降，在同一时期内下降了15.3%。新房建设也是如此，新房开工率下降了约22.4%。毫不奇怪，房屋价格也在下降。NAR统计的房屋价格中位数从去年6月的高点下降了10.5%。
这种下行压力将继续存在。美联储主席杰罗姆‧鲍威尔已承诺在可预见的未来继续提高利率。当然，美联储的目的不是要伤害住房市场，它关注的是对抗通货膨胀，但引起住房市场的痛苦是一个不可避免的副产品。没有人知道美联储将走多远，甚至主席鲍威尔也不知道。但他已经明确表示，美联储目前的政策将保持不变，直到他和他的顾问们确信通胀力量已经从根本上得到缓解。这意味着还有几次加息。可以肯定的是，未来的这些加息会比去年的加息来得缓和，不那么极端，因此对住房的额外下行压力将不那么强烈，但仍然会很沉重。
当然，如果出于某种原因，通胀压力突然自行解除，一切都可以迅速扭转，但这是非常不可能的。历史证明，在过去12～18个月里，经济所遭受的通货膨胀既不容易也不会突然解除。即使在不太可能的情况下，缓解迅速到来，美联储为了确保它工作的成效，也会将反通胀的立场再保持一段时间。这意味着住房方面的利率压力将继续存在，并可能至少持续至今年下半年。
然而，对通货膨胀的担忧将把一些反向趋势带入住房市场。通胀持续的时间越长，越多的潜在购房者就会意识到，尽管抵押贷款利率上升，但房屋所有权可以对冲通货膨胀，因此就会购买。显然，拥有自己的房子，即使成本很高，也可以解决住房成本，这是一个主要的预算项目。无论他们是免费拥有自己的房产，还是用固定利率的抵押贷款进行融资，他们都可以保持不增加住房成本，在所有东西都涨价的情况下，这是一个不小的好处。
另外，历史表明在通货膨胀时期，住宅房地产的价值往往优于其它投资，并在通货膨胀之前上升。在20世纪70年代和80年代的最后一次大通胀期间，就是如此。尽管从1970年到1990年的通货膨胀率平均每年达到可怕的6.2%，偶尔甚至会超过10%，但在整个20年期间，住房价值平均每年增长了8.7%。
即使买房变得不那么实惠，买家也会越来越多地利用房地产套期保值。历史经验表明，他们要确保对冲通货膨胀，他们只是沿着价格分布向下交易，购买一个小于他们能够负担的、也不奢华的房子，或者在一个不太理想的位置。通过这种方式，尽管融资成本更高，在其收入能够支持的价格点上确保购买的房产可以对冲通货膨胀。商务部的数据显示，这样的向下交易已经开始。与2020年相比，单价高的房产购买比例较小。
这种影响能否压倒利率上升对购买和建筑的下行压力是值得怀疑的。但是，通货膨胀持续的时间越长，这种反向趋势就会越强，也就越会减轻对住宅房地产的不利影响。
作者简介：
米尔顿‧埃兹拉蒂（Milton Ezrati），《国家利益》杂志（隶属纽约州立大学布法罗分校人力资本研究中心）特约编辑，总部位于纽约的通信公司Vested首席经济学家。曾担任Lord, Abbett & Co.公司的首席市场策略师和经济学家。经常为《城市杂志》撰写文章，并定期为《福布斯》撰写博客。他的最新著作是《即将到来的三十年：未来三个十年中全球化、人口和我们的生活》。
原文：Housing Will Remain Depressed 刊登于英文《大纪元时报》。
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