中国房企低价求售为何不见效 专家解析

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【大纪元2023年10月12日讯】(大纪元记者穆清、易如采访报导)广东惠州,保利阳光城在刚过去的十一销售黄金期,从1.5万元/平方公尺降为7800至8500元求售,几乎5折。

哈尔滨房企,9月至今到南京促销,13家房企带去21个地产项目、近5,000套房源,最终成交量为零。

楼市风向标的深圳,在罗湖莲塘片区一新房项目,开发商为尽快资金回笼,房价直接按备案价打88折,价格几乎回到6、7年前的新房价。

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以上情景显示,在传统旺季的“金九银十”房屋销售还是不及预期,尽管中共官方接连出台刺激房地产的松绑政策。

官方数据显示,10月开局的“十一假期”35个代表城市日均成交面积仍较去年同期下跌17%。9月百强房企销售金额4042亿元人民币,创下5年来的最低值,按年计再跌29%。

摩根士丹利在10月10日的一份研究报告中引用最近对约2,000名消费者的一项调查,称超过80%的受访家庭在被问及购房计划时仍不愿意进入市场或不确定是否要这样做。在受访者中,42%的人预计未来12个月房价会下降,23%的人预计房价会上涨。调查于9月25日至28日在中国一到四线城市进行。

专家分析,中国经济下滑、房企危机恶化等,导致市场信心不足,楼市复苏失去动力。目前,大多数消费者观望气氛浓厚。

房企低价求售不见效的原因

对于市场信心不足,美国经济学者黄大卫对大纪元分析,第一个原因,最近恒大爆雷加速,许家印受控制。

第二个原因,房地产销售,无论是投资还是自住,都跟经济状况有关。整体外贸,出口数据及经济数据都不理想,目前的支持力度不够。

中共海关总署公布数据显示,今年上半年进出口总值2.92万亿美元,同比下降4.7%。其中,出口1.66万亿美元,下降3.2%;进口12.5万亿美元,减少6.7%。9月出口同比下降6.2%、进口也下降6.2%,这已是中国连续第5个月进出口下跌

6月15日,中共统计局数据显示,5月份工业增加值同比增长3.5%,逊于4月份的5.6%。同时,社会消费品零售总额同比增长12.7%,没有达到预测的13.6%,比4月份的18.4%大幅放缓。

10月13日,中共统计局公布数据,9月份中国消费者物价指数(CPI)较去年同期相比零成长,重返通货紧缩边缘。

美国经济学者黄大卫(DAVY J.Wong)(黄大卫授权)

黄大卫谈到第三个原因,整体失业率还在高企,从养老到医疗各方面情况都不乐观,大家对未来的经济和生活担忧较多,投资不动产和经济方面没有足够的信心去推动市场。

7月17日,中共统计局公布6月份中国青年失业率为21.3%,这是有记录以来的最高值。城镇调查失业率已经连续三个月冲破20%。

此外,加州大学安德森预测中心《美中经济报告》估算,中国2023年上半年的GDP增长仅为1.8%,远低于中共官方公布的同比增长5.5%。

中华经济研究院助研究员王国臣谈到第四个原因,民众的口袋里没有钱。大部分的民众在疫情的三年之后,薪水萎缩。

王国臣列举自己刚整理好的数据说明:“中国的国有六大行,中国银行、中农公建,再加上邮政储蓄跟交通,它们的个人不良资产是平均长两成到三成。”

“真能买房的有钱人有限,而愿意买的人更少。”他说。

“催化剂” 作用非常短暂

此外,黄大卫表示,政府推出“认房不认贷”的松绑政策,只针对部分城市,主要集中在一线和核心城市,对整体楼市影响是局部的。

在他看来,“‘认房认贷’的支持只是把过去压在楼市发展上,不该行政干预楼市的那些政策移开而已,并没有真正出手为楼市减负,所以销售不可能有起色。”

他解释,尽管中国长假期对比8月份,整个销售平均超过50%的增长,但价格低,深圳这种指标性城市,总体说,成交量其实跟2018、2019年没法比。

同时,通过降价等“催化剂”把所有的购房需求一下子迸发出来,效果非常短暂,因为现在的销售情况处于谷底,跟过去的正常市场不同,目前老百姓手头的闲余资金不多,对未来经济担忧。

黄大卫认为,“经济基本面没有改变,单纯靠一个黄金周,只能给市场一定鼓舞作用,但要摆脱困境,基本用途不大,且没有相关性。”

改变房地产低迷局势很难

王国臣认为,要改变房地产的整体低迷局势很难。“过去三年疫情,再加上“三条红线”的紧缩,事实已经伤到经济的根本。”

“三条红线”是2020年中国政府根据习近平提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”政策。经济学家普遍认为该政策抑止自由市场机制。

中华经济研究院助理研究员王国臣(受访者提供)

王国臣表示,市场真的能恢复到多少,也是疑问。主要原因是现在外资在大规模撤离,就会空出很多的地产或闲置房屋,中期两到三年内,房地产的外资撤离效果会显现出来。

另外,长期看,少子化会导致房地产供大于求。不过王国臣表示,大陆有很多空房,但一线城市,尤其北上广深仍然是房屋难求,要看不同的区域。

“长期观察看,虽然全国70%大平均下跌,二三线,尤其是偏远的农村跌得很凶,但一线城市的房价仍然上档,没有下跌或过剩的问题。”他说。

“中国大陆仍然会推所谓的城镇化,城镇化就会需要更多的城市住房,所以这块仍然会有需求。”

未来中国楼市的分化

谈到中国未来楼市的走向,黄大卫表示,总体只考虑长三角、珠三角跟环渤海地区,还有一些核心城市,其它地方的房地产只有居住价值,没有投资价值。

现在,一些非核心城市价格已跌到2018年的60%向下70%左右。未来,除核心地区、核心地段的房子之外,其它的已没有讨论的意义。

他解释,因为很多房子在一些交通不方便的村镇、农村或山区地方,人们虽然能够去居住,但他们没有配套的医疗、就业、交通等各方面的条件。

“未来中国楼市可能分化得非常厉害”,黄大伟表示,核心城市和区域可能依然还有居住和投资价格,但其它地区看着别人涨,以为自己也能涨的这种随大流、趁热度的楼市基本都会爆破。

而住宅情况,商业跟工业来说就是看各个地方的经济情况、经济结构,除一些有出口基地,或者一些比较好的工业基础城市,他们工业跟商业用房会比较好。

黄大卫表示:“中国楼市不会全部崩盘,核心城市依然是作为中国的维持楼市的一个繁荣的地方。”

房地产危机对中国经济的影响

谈到房地产危机对经济的冲击,王国臣表示,房地产及相关产业大概占中国GDP的三成,如果房地产不好,中国大陆经济大概也不会太好。“如果房地产持续低迷,解除限价令,将会形成比较大的灾难。”

他分析,限价令包含两部分,一个是不可以比去年的涨幅高,一个是不可以比去年的跌幅低超过15%。

他说,假设有人现在买一栋房子两千万人民币,如果跌到一千五百万,但房贷还是要缴两千万,这会让民众不知所措。另一方面,如果大家的房子跌了,可能银行会要求增加抵押品来充实整个信用。

“所以如果限价令跌,对于民众的财富缩水跟他后续的经济行为会产生错乱的讯号,这问题比较严重。”

王国臣解释,“整个房地产贷款,包含了房地产开发商跟民众的按揭住房贷款,这大概占银行贷款六成到七成,如果民众还不出钱或是开发商还不出钱,就会变成银行危机。

“现在中国大陆的做法是印钞票给银行,而银行再一次融通给这些房地产企业,事实上这里也会压缩银行的利润,也就是把钱放贷给不良、还不出钱的企业,银行的经营就会出问题。”

另一方面如果他真还不出钱,这些钱放出去就会变成不良贷款,也会增加银行风险。“事实上去年的六大行到国股十二大行,他们的房地产类的不良贷款大部分都是上升,而且是两位数,代表问题已产生。”

王国臣最后表示:“房地产问题短时间内不会爆,因为银行会抑制流动性,可是后续银行的危机会提升,这是要观察的主要面向。”

责任编辑:孙芸#

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