【大纪元2023年10月04日讯】（大纪元记者宋唐、易如采访报导）中国房地产业是一枝全球少见的“奇葩”，在政府深度参与之下，地产商被鼓励预售楼盘，这种设计方便当局炒地收取丰厚土地出让金，成为最大受益者。而开发商则不得不持续加大杠杆，一旦经济下行，烂尾楼、爆雷不可避免。
9月28日，有关恒大的靴子终于落下，恒大集团发布公告称，公司董事局主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。专家表示，当局自利的制度设计，是房地产业的祸首，接下来一大堆房地产公司，都可能步恒大的后尘。
为什么这个时间点抓许家印？
两年前，恒大就已经爆雷了，债务达到1.8万亿了。陆媒估算，恒大在建项目中，有相当于162万套房子烂尾，这意味着162万个家庭，大约500万至600万的人口，苦苦等待着恒大交房。
前大陆资产管理公司首席合规官梁少华律师对大纪元表示，烂尾楼是中国房地产发展的必然现象，六七年前行业都在讲金融圈的十大难解之谜：恒大什么时候倒？万达什么时候倒？大家对恒大的倒预期很久了，只是拖到现在。
他说，中共的策略就是拖，不会主动让他破产。为什么现在抓呢？可能是实在拖不下去了。它相信恒大没什么资产了，有资产也转移到境外了。因为恒大的法律设计，包括母公司与子公司之间的防火墙隔离，恒大资产与股东的隔离，都经过律师去设计，在国外上市，在法律上找不到毛病。
“现在他要破产，没什么油水了，债券也还不了，国内投资者也还不了，总得有个说法，那你抓谁呢，那罪魁祸首许家印最合适。”
对于为什么当局现在才处理恒大，台湾财经专家黄世聪对大纪元分析说，两年前疫情期间，当时房地产是处于量缩，如果当时抓，恐怕会压制整个房地产的景气。当局可能认为，等疫情过后，看能不能够房地产景气起来？或许许家印能够走出迷茫，不需要官方出手了。
“但现在疫情已经过去了，房地产还没有走出低谷，如果不在这个时候动手整顿，放任下去的话，恐怕造成问题会更大。另外许家印申请了海外破产保护，在官方的眼里，是不是有要保全自己财产的打算？不让中方来介入海外资产的清算，当然就触犯中国（中共）的政治底线。”
黄世聪表示，许家印应该是触犯了中国（中共）的政治底线，比照过去吴小晖和海航的例子，他可能会被判重刑。过去有很多掏空资产但没被判重刑，相对被判重刑的，应该都有政治因素。
中国金融智库研究员巩胜利对大纪元表示，恒大申请了美国的破产保护法，激怒了中国（中共）政府。美国的破产保护法就意味着，恒大的所有债务在美国的法律框架来完成，保护或者取债或者还债，由他们来决定。
“你想想看，2.48万亿的债务拿到美国来，让美国法院来处理，中国（中共）政府怎么想？中国（中共）的法律怎么想？所以许家印被抓了，被监视居住。”
巩胜利说，美国法律有一个前提，如果提出破产保护的话，首先是保护为重，保护的意思就是说让企业继续延续，然后才能瓜分它的债务。比如美国的底特律也破产保护，但底特律市政如水电煤气路照样运行。
“许家印也是打这个算盘，如果能破产保护，能够延续，最好的结局就是人也不抓，还能正常地往下走，慢慢地还，还到死，还到两百年以后都有可能。但是中国（中共）不会允许中国企业去美国破产保护。”
他认为，即使许家印向美国法院申请了破产保护也难以执行，因为执行美国法律的破产保护，要法人来签字。但现在许家印已经被强制执行了，没法履行法律签字的手续，最起码的都做不到了。
对于现在抓许家印，黄世聪认为另外的一个因素是杀鸡儆猴，做给其它地产商看，“这些房地产大亨应该人人自危吧。怎么去处理恒大，不只是国外的债权人在看，这些大亨们也都在看。官方怎么处理恒大，可能也是未来处理房地产的一个标准程序。”
“就是说许家印烂尾楼没有盖好，如果你还尝试着保全资产，这些都不能做。相信接下来，很多房地产商不敢再做什么国外破产保护申请了，要加紧烂尾楼的建设。”
他说，目前官方介入，抓了许家印和恒大的高管之后，应该就想办法去摸清楚恒大的底细，会进行所谓的重组，把能够卖的，能够变现的，让国营企业或什么吃下来，然后再用恒大目前的资产，把烂尾楼盖完。
“第一要务应该是会先烂尾楼盖完，至于附带的债务部分，跟银行借的，跟民间借的，这部分政府介入的话比较好谈判。紧接下来要确保恒大造成的影响，会不会波及到整个金融市场。”
制度设计是祸首 百姓受害最深
巩胜利表示，中国房地产一直存在着政策和制度的缺陷，它本身就不是市场经济，而是人治的产物。哪有一个国家还为房地产制定价格，不准买二套、三套的？这根本就不是市场经济，所以这个错误的机制，酿成了这次房地产灾难。
他说，全世界哪有一个国家是靠房地产来支撑国家的？像南京、杭州、武汉、广州，都靠房地产收入。而房地产不像其它产业，是一次性买卖，土地财政是短命的，不可能今天卖了明天再卖，明天卖了后天再卖，所以产业灾难会明显地表现出来。
巩胜利说，中国的房地产业还有一个人人皆知的大笑话，就是全部房地产产业，都是靠借贷来经营往前走的，没有一家靠自有资金来经营的。像许家印的恒大一样，自己没有钱，现在欠债2.48万亿，你觉得房地产还能持续吗？
“恒大在全国两百多个城市里面有分公司，圈了钱以后，房子都没有盖，在那摆着。摆在那以后，恒大有三家企业，中国恒大、恒大汽车和恒大物业，都在香港公开市场上市，借贷了很多美元债务。”
梁少华也表示了同样的意见：这次的整个祸首，是中国（中共）政府的预售政策导致的。中国卖楼花，楼还没有盖好，就开始卖期房这种现象，在全世界并不多，应该是跟香港学的。
“如果政府出台卖期房政策，就有责任去保证期房能够完成。这种制度方便开发商，方便政府去炒地，收取大额土地出让金，你的利益都得到了，就应该去确保最终的消费者能够得到最基本的东西。但它没有去做这个事情。”
他说，政府出台了保交楼措施，但没见到大力的资金支持，更多的只是一些文件，口惠而实不至，所以没有用，只是安抚民众。一些地方政府可能为了让上级看到，找几个工人做个样子，找几个混凝土车摆在工地，就等于开工了。具体什么时候能有交楼，那就是好几年之后的事情了，那就不关我的事了，中共官员都这样。
梁少华表示，最大的受害者还是普通老百姓，他们的资金基本上有去无回。
他分析说，房地产这几年的金融化程度非常高，不仅向银行、保险公司、信托借钱，还包括银行理财和私募，普通老百姓投个信托、投个基金、投个私募，甚至投个股权，绕一圈又绕回房地产公司。
“因为房地产的收益高啊，制造业5%、6%都拿不到，但房地产前几年发展好的时候，房价一直在涨，国有房地产8%、9%的收益，小的房地产甚至10%的收益，所以都去投。”
梁少华表示，这个楼还没盖好，只平整了土地，盖了个地基，但楼已经卖出去了。把在建的楼盘抵押给银行，甚至包括二次抵押，卖信托和一些衍生产品，卖给了个人，卖给了金融机构，卖给了一些私募投资者，他卖了很多类型。
“如果楼能盖起来，楼价一直能涨，可能这些帐都能覆盖掉。如果房价也不涨了，楼也没盖起来，那楼根本就没法再盖下去，最终可能就是烂掉。”
他说，因为大家都已经花了好几轮了钱，现在谁去建？再建这个楼，价格也低了，卖不出什么价钱，也没有资金了。政府肯定不会去拿出钱，挣大头的也不是开发商，银行挣的钱早就分红了。
“最终是老百姓去承担，没有人能帮他们，你要去上访，可能就被抓起来，你要去闹事，那就住监狱。这就很简单了，对政府来说，把这些买房的人抓到监狱关起来的成本，远远低于去找一堆钱再去盖这个楼的成本。”
梁少华表示，还有一个更重要的受害者就是买房的人，他们付出了首付，通过银行贷款付了全款，到现在烂尾了，等于竹篮打水一场空，什么也得不到。
“国有大银行也无所谓了，烂账也就烂了，可以找国家去核销。这些股份制银行他们自己消化，也有些小的商业银行因此倒闭，大一点的银行就会一大笔烂账，整个银行金融体系的一个巨大的金融风险。”
他说，最终得利的还是政府，因为那个税已经拿到了，土地出让金也拿到了。对他们来说，烂尾楼经济上损失不是特别大，主要需要面对舆论压力，买房的人可能会找政府讨个说法。
黄世聪认为，中国房地产问题是当局不计代价发展经济、放任地产商不断扩张的结果。国外地产商搞开发，通常都要有总量管制或总体规划等，但中国都没有。
“中国特殊的政治体系跟商业模式，形成一个特殊的房地产市场，这些房地产业者后面都有非常多政商关系，地方政府领导人要往上爬，就要有好的经济表现，经济表现很大一部分就来自于房地产。”
他说，这个问题很难解决。要处理这个问题，就会牵扯到后面的政商和经济制度问题。但这种结构跟政商环境是过去三十年来的畸形发展所致，要把过去政商发展模式都打破不现实。
黄世聪表示，因为中国房地产，占GDP的产值非常大，显然这个引擎起火了之后，对中国经济来说当然少了一个最重要的支撑。再加上外销和内需都不好，所以整个中国经济，是弥漫的一个往下的状况。接下来可能不只是恒大会出问题，包括碧桂园、融创中国，一大堆房地产公司，都可能步恒大的后尘。
当局借机打压民企
中共此时抓捕许家印，实际上与过去打压私企的逻辑一脉相承，作为习当局“共同富裕”计划的一部分，私企一直是一个应该改造的目标。
梁少华表示，这几年比较火的行业都是民营行业，包括阿里、美团和平台经济，还有课外辅导，挣了很多钱，也提供了很多就业机会，但中共这几年打压的恰恰是民营。
它有一种政治目的，要保证中共能够控制所有民营行业，公司法规定所有这些企业，不仅是国有，民营也要设立党委。还有把控经济要设立特别股，共产党拿1%股份，但是重要决策要经过它同意。
“这都很像中共建政初期的公私合营那种例子，特别像。会不会发展到那一步呢？有可能。”他说。
梁少华表示，无论打压房地产、教培或平台经济，总能找一些“道德上”的理由：比如说房地产开发商让老百姓买不起房，还搞烂尾楼；教培让学生内卷，陷入无休止的课外辅导；平台经济是压榨工具，压榨工人和消费者。
房地产可能慢慢地都收入国有，民营房地产没有社会责任，老搞烂尾楼，国有公司去做多合乎情理啊！民营经济的发展空间会越来越小，有可能回到原来那个公私合营，公有制慢慢地会复活，就是重复那个毛泽东时代，换一个新的名称，比如搞数字人民币，和粮票有什么区别啊？
梁少华表示，习近平不了解金融，也不了解房地产，这些年来他对金融、房地产非常敌视，之前他提出房住不炒，金融要脱虚向实啊，取了很多名词。
“他想什么就做什么，非常固执。并不是说习近平听哪个专家说房住不炒，真正的政府智囊专家，不至于短视到这种程度。是他自己想打压房地产，他有一个非常原始的经济概念，感觉种粮食、工厂很重要，其它包括金融和服务都不重要。”
他说，习身边肯定有专业人士，专家学了多少年，包括国际上新冠的毒性减弱，很多数据和科学论文，他听了吗？他根本不听，他就要动态清零，因为他固执己见，一定要坚持到底。
梁少华表示，他觉得中国民众已经受不了了，从中层到底层，包括职业精英、律师、企业家，毕竟这批人还是享受过几十年相对的言论自由，相对的经济比较繁荣。当然所谓邓小平开放几十年，也是一个极度意外事件，并不是共产党常态，像朝鲜、斯大林、柬埔寨的波尔布特，那是共产党的常态。
“前一阵子看到有些人要回归什么改革开放，要怎么怎么着，这不可能，因为中共仍然在台上。历史的趋势必然是，只有中共倒台，才有可能让民众真正的解放。”
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