【大纪元2023年08月07日讯】（英文大纪元Bryan Jung记者报导／张智编译）一项新的研究发现，由于美国房地产市场面临整体下滑，去年外国买家的购房数量下降，创下2009年以来的最低水平。
销售量的骤降凸显了美国房地产市场的严峻形势，因为所有购房者都面临着低库存的问题，这使得房价居高不下。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，从2022年4月到2023年3月的12个月期间，国际买家仅在美国购买了8.46万套住宅房产，比上年同期下降了14.2%。
外国买家总共在房地产上投资了533亿美元，比上一年减少了9.6%。
抵押贷款利率高企、房价飙升、待售房屋供应不足以及美元走强的多重因素，都大大降低了美国房地产在海外的经济吸引力。
目前受欢迎的30年期抵押贷款利率是2021年的两倍多。
房贷利率的飙升使得房主更不愿意卖房，因为他们是在较低的房贷利率下购买房屋的，这加剧了市场上现有房产库存量的低水平。
新房建设还不足以填补住房短缺，因为新房数量比一年前下降了14%。
6月份，独户住宅库存量降至96万套，创下自1982年NAR开始收录相关数据以来的最低纪录。
美国房地产协会首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）表示：“美国住房库存急剧下降，全球借贷成本上升，已经连续两年削弱了国际买家的购买力。”
“然而，随着新冠疫情的结束，国际旅游的恢复将在未来数月和数年内带来更多的外国交易。”他说。
外国人继续购买美国房产
尽管最近几个月海外买家购买的房屋数量有所减少，但他们仍然愿意支付更高的价格。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，到今年3月截止的12个月内，外国买家的购房中位价为39.64万美元，平均销售价格为63.99万美元，分别上涨了8.3%和7%，创下历史最高纪录。
研究发现，15%的国际买家在此期间购买了价值超过100万美元的房屋。
与美国国内买家相比，国际买家购房要多付约12,200美元，他们通常瞄准热门的沿海地区，而且常常以现金支付。
NAR报告称，42%的外国买家以现金购房，而在所有现房买家中这一比例为26%。
在全现金购房者中，非居民外国买家占52%，而居民外国买家占32%。
近一半的非居民买家购买的房产是作为度假房、出租房或两者兼而有之，而在所有现有购房者中，这一比例为16%。
NAR并未将新建住房计算在内，而新建住房也是国际买家青睐的领域。
亚洲人和拉丁美洲人成为外国买家的主力军
按房屋数量而非美元金额计算，中国、墨西哥、加拿大、印度和哥伦比亚是国际现房买家的前五名外国买家。
根据NAR的数据，在所有国际买家中，来自亚洲的买家占38%、拉丁美洲买家占31%。
亚洲买家大多数来自中国，占外国买家的比例至少为13%，投资总额达136亿美元。
中国买家倾向于房价相对较高的加州和纽约，这两地是美国房价最昂贵的，平均交易价格123万美元，中位购买价格为72.3万美元。
加利福尼亚州是一个热门市场，因为中国的富裕父母更愿意把孩子送到那里就读当地的学校和大学。
劳伦斯‧云说：“在中国放松全球最严格的疫情封锁政策后，中国买家的购房量有所增加，而印度买家则受益于该国强劲的GDP增长。”
相比之下，墨西哥买家倾向于购买美国最便宜的房产，而德克萨斯州则是他们的首选。
墨西哥人占所有外国买家的11% ，投资额约为42亿美元。
“墨西哥比索兑美元走强，可能令墨西哥买家销售额上升”，劳伦斯‧云说。
加拿大人是第三大外国买家群体，以平均572,900美元位居五大外国买家来源国中的第二。
加拿大买家占所有外国购房者的10%，投资额为66亿美元。加拿大人喜欢在佛罗里达州和亚利桑那州等度假胜地购房。
印度和哥伦比亚在前五名外国买家中比重分别占7%和3%。
佛罗里达州连续15年成为外国买家的首选目的地，占国际买家购房总数的23%。加利福尼亚州和德克萨斯州并列第二，各占12%；其次是北卡罗来纳州、亚利桑那州和伊利诺伊州，各占4%。
劳伦斯‧云补充说：“尽管夏季天气炎热、房价在几年前开始大幅飙升，但佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州仍继续吸引着外国买家。”
佛罗里达州限制中国人购买房产
与此同时，佛罗里达州的一项新法律使得来自某些国家的买家更难在这个阳光之州购买房产。
佛罗里达州州长罗恩‧德桑蒂斯（Ron DeSantis）颁布了一项新法律，出于安全考虑，禁止古巴、委内瑞拉、伊朗、俄罗斯、中国、朝鲜和叙利亚公民购买该州的农业用地，以及距离机场、美国军事设施或其它“关键”基础设施20英里范围内的房地产。
德桑蒂斯称新法律是该州“打击共产主义中国”坚定承诺的一部分，并称北京是“巨大的地缘政治威胁”。
中国公民面临着所有外国人中最严格的限制购买土地的规定，这引发左翼美国公民自由联盟（ACLU）提起诉讼。
在限制地区购买房产的中国公民可能面临重罪指控，而来自其它国家的买家和卖家则可能面临轻罪指控。
已经在限制区域拥有房产的中国人也必须向佛州政府登记，否则将面临每天最高1,000美元的罚款。
立法者表示，如果业主不遵守规定，房产或土地可能会被没收。
民权活动人士称，7月1日生效的佛罗里达州法律违反了宪法，也违反了《公平住房法》，该法保护购房者免受基于种族或民族血统的歧视。
责任编辑：李同德#
