笔者14日下午在来来喜来登Sheraton 讲纽约州多人居住公寓建筑物的管理(THE MANAGEMENT of MDB (MULTIPLE Dwelling Building) in New York State)﹐是应美东华人学术联谊会之邀讲座财经投资单元。讲座由圣若望大学廖国隆教授主持﹐另外两位演讲人员是杨汉群先生和朱邱华美女士﹐场面相当热烈。笔者很感荣幸﹐在此借大纪元时报和读者分享这次讲座的内容。
笔者这次演讲强调因为住商两用的大楼是以收入来计算价值﹐因此房租的收入就显得非常重要﹐以传统的10倍算法﹐月租一块钱的增加﹐就是卖价1佰20元的增加 ﹐中间的利害关系太明显了。而管理的目的﹐在于合法的增加收入﹐除了了解有关的房租管制(Rent Control)和房租稳定(Rent Stabilization)的规定外﹐真的是别无他途去合法的增加收入。这是最基本的认知﹐否则就是盲目投资了。
要管理一栋大楼﹐首先要有预算﹐预算是由过去一年的资料来判定﹐而且要加入未来可能的开销﹐没有预算是办不了事的。
而大型的改进装修事实上是可以借此加租的﹐纽约州政府在这方面都有很详细的规定﹐什么情况加多少百分比﹐什么项目符合规定﹐可以向DHCR要。DHCR原文为Division of Housing And Community Renewal﹐即“房屋社区更新部门”。
DHCR 有两个重要的项目即房租管制(RENT CONTROL)和房租稳定(Rent Stabilization)。房租管制在纽约州共有64个地方政府参加。包括纽约市5个区和纳苏郡 (NASSAU COUNTY﹐长岛的一个郡)26个地方政府及Westchester County16个地方政府。
基本上房屋管制的房客是没有房租契约书的﹐全部资料掌握在政府手中。房租稳定的租约﹐房客有权决定续约一年或二年﹐租金涨幅每年规定﹐这是每年要上演的争来争去的戏码。
基本上房租稳定的资料如果是新的房东﹐那一定是由旧房东处拿来﹐新买楼的人一定要把资料重新确认﹐见过每个房客﹐重新整理租约﹐因为继承和转让或转租过程中﹐基本上房东是有一定的权利去了解的﹐由了解内容才能知道其合法性。
纽约州对房东恶意的加租﹐即非法加租﹐赔偿可追溯到前4年﹐而前2年可以用3倍来计算﹐所以加租是一定要合法的﹐如果是新买的大楼﹐前面房东的错误是新的房东也要承受下来的﹐所以买楼不是那么简单的。而每年向DHCR的报表更是重要﹐报表的COPY也要给房客﹐否则涨租就丧失其合法性。
这次有听众问到有关C.O.居住证明Certificate of Occupancy的问题﹐笔者觉得很有意思﹐下次再详细讨论。
全益地产公司负责人巫本添﹐有二十余年的房地产投资管理经验。电话﹕718-359-2670﹐手机﹕
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