筆者14日下午在來來喜來登Sheraton 講紐約州多人居住公寓建築物的管理(THE MANAGEMENT of MDB (MULTIPLE Dwelling Building) in New York State)﹐是應美東華人學術聯誼會之邀講座財經投資單元。講座由聖若望大學廖國隆教授主持﹐另外兩位演講人員是楊漢群先生和朱邱華美女士﹐場面相當熱烈。筆者很感榮幸﹐在此借大紀元時報和讀者分享這次講座的內容。
筆者這次演講強調因為住商兩用的大樓是以收入來計算價值﹐因此房租的收入就顯得非常重要﹐以傳統的10倍算法﹐月租一塊錢的增加﹐就是賣價1佰20元的增加 ﹐中間的利害關係太明顯了。而管理的目的﹐在於合法的增加收入﹐除了了解有關的房租管制(Rent Control)和房租穩定(Rent Stabilization)的規定外﹐真的是別無他途去合法的增加收入。這是最基本的認知﹐否則就是盲目投資了。
要管理一棟大樓﹐首先要有預算﹐預算是由過去一年的資料來判定﹐而且要加入未來可能的開銷﹐沒有預算是辦不了事的。
而大型的改進裝修事實上是可以借此加租的﹐紐約州政府在這方面都有很詳細的規定﹐什麼情況加多少百分比﹐什麼項目符合規定﹐可以向DHCR要。DHCR原文為Division of Housing And Community Renewal﹐即「房屋社區更新部門」。
DHCR 有兩個重要的項目即房租管制(RENT CONTROL)和房租穩定(Rent Stabilization)。房租管制在紐約州共有64個地方政府參加。包括紐約市5個區和納蘇郡 (NASSAU COUNTY﹐長島的一個郡)26個地方政府及Westchester County16個地方政府。
基本上房屋管制的房客是沒有房租契約書的﹐全部資料掌握在政府手中。房租穩定的租約﹐房客有權決定續約一年或二年﹐租金漲幅每年規定﹐這是每年要上演的爭來爭去的戲碼。
基本上房租穩定的資料如果是新的房東﹐那一定是由舊房東處拿來﹐新買樓的人一定要把資料重新確認﹐見過每個房客﹐重新整理租約﹐因為繼承和轉讓或轉租過程中﹐基本上房東是有一定的權利去了解的﹐由了解內容才能知道其合法性。
紐約州對房東惡意的加租﹐即非法加租﹐賠償可追溯到前4年﹐而前2年可以用3倍來計算﹐所以加租是一定要合法的﹐如果是新買的大樓﹐前面房東的錯誤是新的房東也要承受下來的﹐所以買樓不是那麼簡單的。而每年向DHCR的報表更是重要﹐報表的COPY也要給房客﹐否則漲租就喪失其合法性。
這次有聽眾問到有關C.O.居住證明Certificate of Occupancy的問題﹐筆者覺得很有意思﹐下次再詳細討論。
全益地產公司負責人巫本添﹐有二十餘年的房地產投資管理經驗。電話﹕718-359-2670﹐手機﹕
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﹡資料來源﹕全益地產公司(http://www.dajiyuan.com)
