【大纪元7月22日报导】(中央社记者张良知台北二十二日电)考量通膨保值及稳定租金收益等因素，今年预售市场小套房推案及销售热络。综观建商多以高租金报酬率标榜套房为高投资报酬率金鸡母，令投资者心动，不过，不动产专家提醒，很多看似高租金收入预售个案，往往暗藏数字游戏，投资者须了解建商宣传手法，避免冲动购屋。
根据行政院经建会95年首季最新调查，台北市预售屋销售比重逐年增加，所占比重由93年第三季的4.8%增至今年首季 23.9%，一年多来，预售屋销售比重增加将近5 倍，连带使台北市民购屋负担迈向新高峰，房价年所得比由上一季8.9倍跃至本季9.5倍，创下历年新高。
近年来，台北市房价居高不下，预售市场规模日益扩大，根据永庆房仲集团统计建商推案金额，由91年新台币 544亿元增至94年2110亿元，单一年度预售屋规模成长4倍；反观台北市新成屋市场，推案金额却逐年萎缩。
永庆不动产董事长廖本胜表示，预售产品买的是“地段”与“未来”，台北市购屋族购屋能力及对高价购买预售屋的接受度颇高。此外，投资型购屋保值需求大增，也使许多套房型预售屋推案在粥少僧多下，预售时便销售一空。
房地产专家分析，银行利率持续处于低档，租金报酬率高过定存甚多的收益型不动产广受投资者青睐，迎合这类客源需求的预售屋个案越来越多，业者纷纷喊出动辄2 成以上高租金投资报酬率，甚至还有宣称投资报酬率高达9成的个案。
不过，房地产中介业者提醒，购屋前一定要先深入了解代销业者或建商宣称高租金报酬率计算方式，并衡量其实务面可能性，才能避免迷失在广告促销数字游戏中。信义房屋不动产企研室协理张欣民表示，以“年租金”除以“房屋售价”计算投资报酬率是最传统、最通用的不动产投报率计算公式，也可明确与其他投资工具做比较，让自己做出正确投资决策。
若以总价120万元、年租金7.2万元套房为例，在不贷款情况下，其租金投资报酬率6%；但若以贷款 8成、利率2.62%并选择3年还款宽限期计算，年租金 7.2万元扣除利息支出2.52万元后的净收入4.68万元，其实际投资报酬率立刻缩水为3.9%，购屋投资者须再与定存比较，再评估此项不动产标的是否值得投资。
房地产专家表示，预售市场上有很多标榜超高投资报酬率的套房个案，藉以吸引投资型购屋者；解析业者所用方法，不外乎以“自备款”取代“房屋总价”、刻意忽略房贷支出或压低房贷利率、调高房贷成数等方法，来拉高套房个案租金报酬率假象。
业者最常见手法是以“自备款”取代“房屋总价”，由于自备款一般为房屋总价3 成，如此计算投资报酬率自然会有放大效果。同样以上述个案为例，若改以自备款24万元为分母计算，该套房前 3年投资报酬率大幅跳升到19.5%，获利结果自然令人心动。
业者也常用调高房贷成数方式，使购屋人自备款压低，若租金相同、自备款越低者，其租金报酬率自然更为拉高；若此时又将贷款利率压低，更可大幅拉高租金报酬率。以同样上述个案为例，其租金报酬率可拉高到3成6，甚至可能高过7成。
房地产专家认为，基本上这种算法并没有对错，但很容易让购屋人忽略其背后潜藏风险。购屋人最好能取得业者贷款成数及贷款利率承诺，否则若 2年后房贷利率持续走高，届时高租金报酬率就变得不切实际。
另外，业者也会利用刻意忽略房贷支出或压低房贷利率方式误导。由于没有房贷支出，或以较低房贷利率降低房贷负担来拉高租金收益，租金报酬率自然提升。
同样以总价120万元、年租金7.2万元套房个案为例，如果业者计算时不扣掉每个月 2.62%房贷支出，而以每年7.2万元租金报酬除以2成约24万元自备款，其租金报酬率可拉高到3 成，但这是明显误导购屋消费者的行销方式。
业者常以膨胀未来房屋租金收入，以吸引投资型购屋者目光。如果分母成本固定，将分子的租金收入放大，同样可达到拉高租金报酬率效果，只是预售屋到完工交屋约2年时间，2年后市场租金是涨是跌，很难预料，因此专家建议投资型购屋者，购买时以当时附近同质性房屋租金水准作为分析判断房屋租金报酬率参考数字。
房地产专家研究，若建商或代销业者将上述灌水或刻意忽略手法混合运用，甚至可能创造出一个小套房投资报酬率高达120%情形。在现实市场机制中，不动产产品大都有其市场认定合理租金投资报酬率；目前一般住宅产品投资报酬率在4%至6%间，商用产品在3.5%至4.5%间，学区套房在5%至8%间。
整体而言，除了精算产品租金投资报酬率，投资标的是否位于交通便捷的办公商圈、百货商圈、捷运站商圈或大学商圈附近都是投资型买方投资时需一并考量重要因素，摒除广告宣传的超高报酬率，理性评估地段、商圈及其实际租金水准，才能避免冲动购屋。
