【大纪元10月13日讯】台湾房地产复苏四年多以来，因受到经济景气不明朗，房市信心度再次面临考验。住宅类市场因供过于求、房价过高疑虑、投资性房贷紧缩等因素，从代表稳定的绿灯下降至黄蓝灯。但办公楼市场反而逆势增温，形成一个房市两样情的市况。
根据台湾内政部建筑研究所公布今年第二季房地产景气调查，从代表稳定的绿灯下降至黄蓝灯，是近六季以来首见，主要原因是供过于求的隐忧，投资客减少且银行承贷意愿下降。
建研所所长何明锦表示，第二季房地产景气对策讯号综合判断分数为十一分，较第一季减少一分，所以灯号自绿灯下降转为有衰退之虞的黄蓝灯，且是九十四年第四季以来首次亮出黄蓝灯。虽然灯号转变，但是分数仅下降一分，因此社会大众不用太紧张，不过须谨慎因应未来变化。
何明锦说明，房市景气对策讯号分为领先及同时指标，第二季领先指标指数为一零三点九九，较第一季下降百分之零点二三，又可分为五项细部指标，其中国内生产毛额、消费者物价指数增加外；建筑贷款余额变动量、营建股股价指数、货币供给额等指标皆呈下降趋势。
目前办公大楼租金行情以民生敦北区、信义区与敦南区，位居前三名。图为北市民生东路与敦化北路口附近的办公大楼群，金融中心林立。
住宅后市厂商看法保守
至于在同时指标指数方面，第二季为九六点零八，较第一季上升百分之零点二一，六项细部指标中，基准放款利率、新推个案标准单价、住宅使用率属上升趋势；但建照执照面积、新承做购屋贷款金额、素地交易量指标等呈下降。
政治大学地政系教授张金鹗补充说明，第二季房市景气降为黄蓝灯，主因是市场有供过求的隐忧，投资客减少，再加上银行承贷意愿大幅下降，在交易流程的前端指标信心松动情况下，房市景气修正力道值得观察。
此外，厂商对今年第二季看法较上季更为保守，中部厂商预期下修程度较北部与南部厂商为多。厂商对第三、四季的预期亦不乐观，其中以金融机构较不乐观，各地区厂商看法差异不大。此外，近期房地产相关新闻之评析，第二季的利多与利空消息比为百分之五十二比：百分之四十八，市场气氛持平。
对于未来市场利多，建研所指出，因素包括：今年国内经济成长预测值调升为百分之四点五八、土地增值税自用住宅优惠税率适用次数可望放宽、都市更新持续推动。
但是未来市场利空因素，则存在：房价信心分数下降、房价所得比持续上升、公有土地标售开始出现流标以及受美国房地产市场明显衰退及次级房贷风暴影响，股票市场大幅下滑，未来国内金融机构恐将更紧缩房贷，房贷利率持续调高。
展望未来，建研所认为，房地产景气在领先指标连续两季下滑，且各类型与各地区厂商认为下修比例均超过五成，呈现不乐观预期，市场显现逐渐衰退的趋势，各界应更审慎因应。
商用不动产前景乐观
在商用不动产方面，高力国际发布调查，二零零七年上半年台湾的经济表现在对外贸易持续畅旺、国内工业生产强势成长，与电子业者设备持续扩张的支撑下，虽然国内消费动能因物价的上涨而稍显不足，但上半年的经济成长率仍可达百分之四点六二，而第三季的经济成长率则预测为百分之四点四七。
第三季办公大楼市场延续上半年度的稳定需求，单季有六千一百余坪的净去化量，且因租赁市场没有新增供给，整体空置率由前季的百分之六点九九持续下降至本季的百分之六点五五。若从区域及等级来看，本季仍以信义区及顶级办公大楼的租赁市场最热络。
租金水准方面，二零零七年第三季平均租金上扬至每月每坪一千八百零一元（货币为新台币，以下相同），较第二季小幅成长百分之零点四八。目前租金行情以民生敦北区、信义区与敦南区位居前三名，因台北市商业活动东移，位于东区的敦南区、信义区及民生敦北区等，不但市场需求维持稳定，且租金行情持续温和上涨，与其他四区之差距亦持续扩大。
累计今年前三季，总交易金额已高达二百九十五亿元，与去年同期七十七点六五亿元的成交金额相比，成长约三点八倍，投资者以国内外寿险业与投资机构为主，而本土与外资投资金额占比分别为百分之五十二及百分之四十八。
投资趋势方面，台北市中心商业区内单一产权的优质办公大楼，多已掌握在寿险集团手上，可真正释出买卖投资的物件越来越少，加上本季交易案例之平均初期租金回报率，已降至百分之四点五八，使得投资者将目光转向台北市较次级的路段与大楼，或朝向中南部发展。
高力国际表示，内湖科技园区本季因有位于堤顶大道二段上台湾工银营运总部的落成启用，整体市场总存量增加至六十六万坪。本季内科因有大型租赁案例使空置率从百分之七点八三下降至百分之七点一八；平均租金则由第二季的每月每坪一千一百六十元，略上升至第三季的每月每坪一千一百六十三元，成长约百分之零点二六。
展望台北市办公大楼未来发展，高力国际表示，第四季预估将释出之元大总部大楼属于企业自用型大楼，整体租赁市场并无实质新增供给，再加上大环境经济平稳，台北市办公大楼市场空置率应该能够持续向下修正。
现阶段台北市商业活动已明显向东区信义区、民生敦北区与敦南区等三区域集中，未来甚至在南港经贸园区各大商业区开发完成，与捷运内湖线及南港延伸线之串联下，东区办公商圈之聚集效应将会更为明显。
而西区办公商圈则将有赖交九特定区、C1D1 双子星、华山艺文特区艺术广场等开发案的推动，带动整体发展的复苏。◇
（本文转载自40期新纪元杂志）(http://www.dajiyuan.com)
