【大纪元11月8日讯】随着美国房地产业的大幅下滑，越来越多的加拿大人开始对近期购房持观望态度。在华人圈内，特别是新移民们，存款待估的心态还是比较强烈。面对手头上有限的首期存款和欲止还升的房价走向，如何作出正确及时地选择，是一个心理和技术的双向难题。 （图片来源﹕加拿大房产局）
有人形容房地产市场就像打“滑梯”，攀昇的时候是一步一步的，一旦跌落，一不留神就不知道滑的那里去了。
加拿大的房地产价格已经持续攀昇超过十年，目前，在美国房产市场一路走低的事态下，加拿大房市走向会跟进吗？
美国房市近期走向
最新统计资料显示，进入今年九月，全美房屋成交率比八月下滑了八个百分点，创16年来的最大跌幅。下滑比率远远超过此前行家们的估算。市场上如今大批新房和二手房供过于求，反过来再次冲击房价。
在房屋成交率下降的同时，美国各地平均房地产价格也在狂跌。九月份的跌幅为4.2%。房市继续攀昇的五大城市房价上升速度也已呈现出迅速放缓的势头。其中达拉斯和亚特兰大的上涨率已几乎为零。这是美国房地产近十年走强后，首次开始泡沫。
问题是，加拿大和美国房市的一个共同点是都走强十年有余，加拿大房市后否布美国的后尘呢？
前一期房地产市场疲软回顾
1990年至1996年是加拿大房价的下滑低谷期。家家户户饭桌上闲谈的话题都是“房屋泡沫”。
1994年2月，美国为了对付国内经济过热所引发的通货膨胀，先后7次提高利率。加拿大为了吸引外国投资者，避免他们因高利率把资本转到美国，也跟着调高利率。到1994年12月13 日，加拿大主要商业银行的最低贷款利率上升至8%。
当时的按揭利率最高超过20%。按揭的上升造成部分购房者无力偿还贷款而违约。市场上当时收回的房屋过剩促使房价降低，造成更多人按揭超过资产而离开房屋市场。
美国房市本次疲软的起因导致美国房市大幅下跌的直接导火索是美国银行的次级信贷危机。
由于美国过去很长一段时间维持了很低的利率，使得工资收入不高、很多存款不多的人，也可以负担得起向银行大笔贷款。这些经济条件比较差的购房借贷者，还款能力相对较差，借款时能够拿到的利率又相对较高。房价攀昇时，这些借款者可以通过卖房偿还贷款，但是当房价不断下跌、利息不断升高时，他们不堪重负，无力还贷，只能看着抵押房屋被贷款公司收走。
根据拍卖房屋资讯服务公司Realty Trac Inc.的统计资料，四月份美国的没收房屋拍卖比一年前上升了47%，达149,150套。在2007头两个季度，全美国因购房者付不起贷款而房屋被贷款银行收回的案例已经达到每季度32万的水平，比过去6年的平均每季度22.5万的水平高出近三分之一。
美国房产危机会否拖累加拿大？
一、信贷政策方面
目前，美国的次级按揭方式还没有发展到加拿大市场。在加拿大使用的是“强制性按揭保险”，即借款按揭超过75%以上的人要购买按揭保险，换句话说，如果低于25%的保证金，借款人必须购买按揭保险，这种保守的按揭方式使得加拿大贷款公司没有美国贷款公司所面临的信用危机。
二、产业结构方面
加拿大是个自然资源出口国，资源工业、初级制造业和农业是国民经济的主要支柱。过去，加拿大经济会快速受美国经济疲软的影响，但目前全球资源需求上升，这令加拿大经济对美国经济的敏感度降低，目前两国间大相径庭的货币政策就是一个表现。
美国是加拿大的主要出口国，在出口方面，加拿大对美国的依附比较强，美国经济的衰退，通常会拖累加拿大经济。但是，近期尽管加元兑美元大幅增长，但是加拿大经济继续表现良好。
三、供求方面
CMHC首席经济师Bob Dugan表示，1990年代期间，加拿大新屋动工量相当疲弱，因此积聚起了房屋需求，而经过近十年的发展这种需求现正逐步减退。随着银行利率上调，处于历史低位的按揭利率正在开始调高，对房地产市场的刺激作用有所减弱，加上房屋价格居高不下，两者综合起来可能回影响明年的新屋建筑量。
目前加拿大房屋市场最关键性的买家年龄层，很大比例集中在34至44岁间。这个年龄段的人群，相对抗风险能力较强。同时，加拿大的移民政策，囊括了100多个种族，为加拿大带来了大量的资金和房屋购买需求。
拿华人移民来说，华人有储蓄买房的习惯，即使在纽约这样寸土寸金的地段，46.7%的纽约华裔购置了自己的房产，是拥有房屋比例最高的族裔。2000-2001年间的大陆新移民潮，目前还处在购房高峰期，手中握有首期还未出手的新移民还大有人在，这股渐渐入市的力量也将成为保证加拿大房市稳健的关键。
九月大多地区房地产市场统计
与以前不同的是，这次美国的房产危机似乎对加拿大没有太大的波及。房地产统计资料显示，今年9月份有6,866套独立房易手，比去年同期还多出244套。2007年成为加拿大十年房市最好的年份，交易量比2005和2006年分别上涨了11%和12%。
在交易量稳步上涨的同时，9月份的房价也有所反弹，比8月份上涨了5%，平均房价达到$380132. 今年前九个月的平均房价比2006的同期水平大约上涨了2万元。（见附录一）
近期按揭行情
加拿大按揭利率目前已经升到7.44%，达到自2002年5月以来的最高点，并且没有涨停的迹象，好像只是一个开端。在今年8-9月份，有的银行尝试将按揭利率调低，最大幅度达到1%。但是银行不断上涨的呆账支出和成本提高，使得银行不得不加大盈利空间，势必将费用转移到客户的身上，这也就是在9月银行放弃这一做法的原因之一。对于在今年8-9月份拿到低利率的借款人来说，只能说是“吃到了馅饼”。
加拿大央行对于基准利率不变的承诺，将在近期保证按揭利率的稳定。加元保持高于或接近美元汇率可能会抑制加拿大制造业和出口，潜在意味着加拿大央行最终下调利率。加拿大央行16日表示将维护基准利率4.5%不变，并暗示有减息的可能。这一消息利好房市。但是由于通货膨胀在2008年将继续走高，利率下降空间不会太大。（见附录二）
按揭网站（Mortgagebrokers.com）总裁Alex Haditaghi表示，先前的优惠折扣率他们可以给到九个半分点，目前只给到六至七点五个半分点。并且在十一月十五日后，他们只能给到五个百分点。
对于正在看房和计划在3-4个月内买房的人，不妨让贷款人先锁定一个120天的按揭利率，这样在利率上涨时，避免了利率上涨隐含的损失。同时，在办理按揭前，应该货比三家，目前各银行和贷款公司提供的利率差别比以往更大。
同时，2008年2月多伦多市政府将开征土地转让税，近期想要买房的人应该把它考虑在内，毕竟更多的人喜欢拿出两千元至一万元去付首期。（见附录三） ◇
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附录一
九月大多地区房价升跌图示
根据地产局的统计资料显示，九月份大多房市的平均价格普遍呈上升趋势，涨幅从数千至数万元不等。附录的表格显示了各区九月份的平均价格和与一至九月份平均房价升降比较。图片中标示出灰色的区域为九月份房价的下落区。
读者在选购住房时，可以把这些因素考虑在内，各区房价的升降走势毕竟不同，同时应该调查一下各区房价走势不同的原因，这样在买到房屋后，不会把后悔也买回家。
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附录二
加拿大近期按揭利率对比
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附录三
多伦多市政府新增征收土地转让税
2008年2月日。多伦多市政府将开征土地转让税。该税将根据销售财产的价值采取滑动折算制。这一税种的开征，将会在2008年2月以前刺激多伦多房市的走向。
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