【大纪元12月5日讯】（大纪元记者岳定明美国麻州昆士巿采访报导）专精麻州摩顿（Malden）及昆士（Quincy）地产的张振汉先生（C. Hon Cheung）是昆士Realty Direct地产公司的东主之一及房产经纪人。他在接受《家天下》专刊访问时表示，目前巿场可以观察到“短卖”（Short Sale，或译为“亏损销售”或“止损销售”）正逐渐增多。他估计未来两年“短卖”这种销售方式会比较常见。（有关“短卖”的详细介绍，请参见本刊文章《您不可不知道的短卖》，网址：https://www.epochtimes.com/gb/9/11/14/n2721875.htm ）
张振汉先生介绍，一般而言，当屋主发生违约，开始付不出供房费时，银行会发信通知，违约三十天及六十天的时后，发信提醒屋主。九十天以后，屋主会接到银行的警告信，说房子将遭到法拍（Foreclosure）。
但银行能否立刻付诸行动呢？以目前巿场及经济情况看，法拍的程序往往比前些年漫长。张先生表示，据他所知，有些屋主到目前已经六个月没付款供房了，然而银行还没对其采取任何实质行动。原因在于现在这种情况太多，银行应接不暇，无力处理。
当发生违约时，屋主告知银行无力付款，希望能调整还款方式及利率（Loan Modification），以保住自己房子。银行会发出一个表格，要求屋主具明财务困难（Financial Hardship）发生的时间及原因，如：丢了工作，或其他致使收入大幅减少的因素。同时要提供银行存款单（Bank Statement），及说明是否已按时缴交了屋主保险（Homeowner Insurance）。
如果屋主符合资格，银行可能调降利率，比如由6%调至4%，并且固定下来不再随巿场浮动。如果屋主不能获得银行同意，进行贷款调整，那么就应该考虑采取“短卖”，以避免被法拍。
屋主什么时候可以要求调整贷款呢？如果预见财务将会出现问题，其实可以在违约之前就和银行商量，银行也会同意，张振汉认为这是一个比较好的作法。但有些时候，银行也不会理睬，因为违约没有发生，银行认为屋主没有财务困难，直到违约六十天后，才会认真对待屋主提出的调整贷款的请求。
有些银行甚至在电话上就可以口头同意屋主调整贷款，特别是那些每月支出不及收入31%的屋主，容易符合银行要求的条件。如果屋主收入占支出的六、七成以上，银行可能在电话上就直接拒绝屋主调整贷款的要求。
现在政府和银行有鼓励“短卖”的措施。张振汉介绍，例如，如果以“短卖”方式完成过户后，原屋主可从银行获得一千五百元补助，协助他们搬家。
张振汉建议，屋主最好找专精“短卖”的经纪人协助，并赋予他们类似于律师的权利（Power of Attorney），代理屋主与银行打交道。选择这种代理人时，最好能找有Loss Mitigation Certification专业证书的经纪人。
“短卖”有两种的形式，一种是屋主必须取得一个买方出价，然后向银行申请；另一种方式，银行同意一个确保某种收益的价格（Short Sale Agreement），屋主在巿场上卖到这个价位即可。张振汉先生表示，即使“短卖”申请因出价低没有获得银行同意，屋主也不应该放弃努力，最好找一个熟悉巿场的经纪人帮助和银行打交道，因为巿场价格可能还会跌，如果能让银行了解到法拍回收的钱更少，屋主重提申请仍有机会获得银行同意。
对于一些屋主供不起房，也不采取任何行动，坐等银行法拍。张振汉先生表示，有这种想法的人可能对“短卖”不了解，他建议屋主尽早开始“短卖”的程序，因为一旦拖久了，欠款会越积越多，使银行更难接受买方出价；而且屋主的信用分数每个月都会下跌；加上若是被法拍对屋主的信用分数冲击更大。“短卖”对信用分数的影响比较小，一般两年就可以回复。
张振汉先生曾从事会计及建筑开发工作，因此对不动产业的了解全面且经验丰富。张先生说广东话、国语及英语，他的联系方式是：电话：508-769-2365；电子邮箱：Hon@RealtyDirect.com。◇ (http://www.dajiyuan.com)
