(http://www.epochtimes.com)
【大紀元8月14日訊】 買房貸款、賣房過戶，找中介、進銀行、去房管局，人家都會告訴你，這房子要評估，還得交評估費。
到底哪些情況要評估？
評估費交多少？
能自己選擇評估机构嗎？
同樣的房地產，為什么會評估出不同的結果？
帶著這些問題，《北京青年報》記者近日先后采訪了北京市中恒業房地產評估有限責任公司總經理陸偉俊和北京首佳房地產評估有限公司總經理高喜善等專業人士，請他們就大家所關心的一些問題做了解答。
-哪些情況需要進行房地產評估
房地產評估有時是必須的。陸偉俊先生說，所謂必須評估，是指國家有法律規定的，一般說來，涉及到房地產的產權變化如轉讓、抵押、拍賣及拆遷補償等情況，或者向有關机构繳納稅費時，都是要評估的。
高喜善先生解釋，在辦理過戶，繳納契稅時，有的交易雙方為了少交契稅，存在不真實申報成交价的情況，這時，政府部門會要求評估出一個合理的价格，而且，政府規定，當交易价格明顯低于市場价時，政府有优先購買權。另外，當出現房產繼承訴訟或其他房產糾紛時，法院也要求進行房地產評估以便于對房地產進行仲裁。
當然，在評估業務中，也有很多是与老百姓不直接相關的，比如房地產開發、企業股份制改造、企業上市、企業清產核資等，都要進行房地產評估，為其繳納土地出讓金、确定房地產的价值量等提供价格依据。
房地產評估也有咨詢性的。高先生介紹說，除了辦理有關的手續必須評估外，現在也有一些市場咨詢性的房地產評估，如二手房買賣、企業之間的房地產轉讓或以房地產投資等，雙方出于了解房地產市場的需要，會委托評估机构進行房地產評估，而且這种評估越來越多。
估价師告訴記者，無論哪种評估都要求房地產的權屬清楚，產權資料齊全，否則，評估机构不能接受委托。他們說，在資料齊全的條件下，一般一份完整的評估報告在5——10個工作日能夠完成，二手房交易、公積金貸款等房地產評估，時間會更短一些。
-評估費交多少
記者了解到，房地產評估收費實行政府統一定价，其收費標准按照評估价格總額采取差額定率分檔累進制。
房地產价格評估收費標准
檔次標的總額(万元)累進計費率%
1 pplain100以下(含100)
0.5
2 pplain101以上至1000
0.25
3 pplain1001以上至2000 pplain0.15
4 pplain2001以上至5000 pplain0.08
5 pplain5001以上至8000 pplain0.04
6 pplain8001以上至10000 0.02
7 pplain10000以上
pplain0.01
注：1.本標准執行中可下浮，但下浮幅度不得超過20%
2.當按以上收費標准不足300元的，按300元收取。
3.差額定率分檔累進制收費方法舉例說明：
如一宗評估价為2000万元的房地產，評估費=100万元?0.5%+(1000-100)万元?0.25%+(2000-1000)万元?.15%=5000+22500+15000=42500元
-評估過程簡單与复雜，都是專業評估嗎
有購房者反映，在辦理個人購房抵押貸款和過戶手續時，評估机构出具的報告相對簡單，如果是現房，他們會直接套用一個价格，如果是期房，便會在現房价的基礎上打一個折，如乘以0.9或者0.85等，很快就完成了，但收評估費的標准卻未見不同，這也算專業評估嗎？
中恒業公司的陸偉俊先生認為，這种做法是被認可的，在國外也類似，“為房管部門、銀行、保險公司等提供价格依据的評估報告，有表格式、信函式、敘述式三种，其中，敘述式最复雜，表格式是最簡單的。如果是大批量的，可以用表格式。”他說，這种情況在新商品房的按揭貸款評估中多一些，因為新商品房的產權關系簡單，其市場价格也不難确定，期房則需要將未來的价格折算成現价。問題在于，這种做法對房屋間的細微差別無法體現，精确性差一些，如相鄰樓層之間、不同朝向之間等等，但從工作成本、工作效率上考慮，在行業內大家都認可。至于從收費標准上怎么考慮，需要討論。
首佳公司的高先生說，這种評估“雖然時間較短，但畢竟有一定的技術含量、專業素質和估价師多年的經驗都含在報告里面，而且評估机构和估价師對這個報告負相關的責任。當然，如果大家對評估机构了解多一點，選擇的余地大一些，讓他根据意愿去選擇，這會更易于被接受。”
-能自由選擇評估机构嗎
辦理個人購房手續時，貸款也好、交易過戶也罷，多數都是由指定的机构評估，個人很少有選擇的余地，這樣合理嗎？
兩位總經理都認為，在個人房地產評估方面，由于現在評估机构比較多，質量參差不齊，發展還不太規范，銀行和有些机构為了避免一些水平差的評估机构做出的報告造成較大風險，所以要選擇一些評估机构，比如考慮其資質、人員水平、業績情況等，因為老百姓沒有時間和能力去做這些調查，這樣可以避免一定的盲目性。
他們建議，選擇可以不只是選一家，可以給一個范圍(例如資質達到某個標准以上)讓客戶去選，如果僅指定一家机构評估，可能不太合理，從很大程度上限制了其他机构平等競爭的權力，而且一個机构的評估質量也在不斷地發生變化。
他們告訴記者，在房地產開發机构委托的大宗房地產評估項目中，目前基本不存在指定評估机构的問題。大家多靠資信、實力來競爭，有的合作時間較長，在業務關系上會有延續性。
-同樣的房地產，為什么會評估出不同的結果
在個人房產交易時，雙方通過評估得到一個交易的參考价格，但往往不同的評估机构提供的參考价格差异較大，讓人無所适從。對此，兩位總經理及其他估价師都認為，在一定的范圍內，有差异是可以的，但差异太大不行。比如，同時評估某房地產項目，可能我做的結果是2500万，你做的是2480万，那應該是正常的，但如果一個做2400多万，一個做5000万，這就有問題。他們認為，對差异的合理范圍，應該以市場平均值為參照。
對于差异產生的原因，高先生認為主要在評估方法、估价師的經驗判斷及社會客觀因素三個方面。
不同的評估方法會產生不同的結果，不同的估价師用同樣的評估方法也會產生不同的結果。房地產評估的常用方法有市場比較法、剩余法、收益法、成本法等，不同方法的測算過程不一樣，會帶來測算結果的差异。高先生舉例說，在市場較發達的區域，一般要求首選市場比較法，“但是對于同一宗房地產項目，不同的估价師可能會選擇不同的案例，在因素調整修正之后，結果可能會有一些差异，這是正常的。”
估价師的經驗判斷不同也會產生不同的結果。高先生說，不同的估价師在判斷的角度和方法上可能不完全一致，如收益還原法中對未來收益的預測，成本法中對各項成本的測算等等，對一些參數的選取不同，就會產生不同的評估結果。
社會客觀因素也會造成差异。比如，銀行利率調整過于頻繁，對評估中不同時點還原利率的選取會帶來影響，而還原利率的微小變動就會帶來評估結果的差异。
几位估价師說，由于這些原因，“產生誤差是必然的，但是誤差大了也是不正常的。”
-房地產評估如何規范監督
既然評估价格允許一個相對的彈性范圍，對于一個大型房地產項目來說，往往是几千万上億的資產，即便是1%的誤差，都會是一個不小的數字差异。對委托方來說，當需要交出讓金、交稅費時希望价格評估得低一些，當需要抵押貸款時，會希望价格評估得高一些，評估者有沒有可能為了滿足委托方要求、謀私利而加大評估誤差？接受采訪的這几位專業人士都表示，“不排除這种可能性，但目前尚沒有被發現的。”
技術上有統一規范
他們介紹說，為了減少差异范圍，使評估規范、公正，建設部、國土部都有相關的估价規范，以國家標准的文件形式發布，北京市也有相關的技術規范，對各參數的選取，對方法的選擇，都有規定。比如說，在王府井地區，市場案例比較丰富，如果不用市場法，那么這樣的評估報告是通不過的。而某宗地若在門頭溝的邊遠山區，難以找到合适的比較案例，可選擇成本法，思路大致為所有成本加上合理的利潤等。這些在《規范》里都有明确的規定，包括各項參數，都必須在一個合理幅度內。一份評估報告要求用多种方法測算，最后取一個綜合值，這樣盡量減少差异。
法律、行規有懲戒條款
高先生認為，在競爭不規范的情況下，不排除一些机构降低評估費用的收取標准，或者按委托方的要求在評估值上違規操作。但一些行業管理方面的文件已經規定，對違規者，無論個人還是机构，會取消執業資格，到一定程度還要承擔法律責任。《刑法》中有一條，會計師、資產評估師提供虛假報告，導致嚴重后果的，應該承擔刑事責任。
他強調，“一方面，評估机构需要更加完善監督審核机制；另一方面，國土部的有關文件明确規定：估价師、估价机构要對評估報告獨立承擔責任，這無疑將增強估价師和估价机构的自律性。首佳公司內部的管理非常嚴格，從長遠發展著眼，對一些不合理的委托要求，宁可不做，對評估過程，有專門的技術審核部門和嚴格的審核流程，在制度上保證評估結果必須在正常范圍內。從行業發展來看，評估机构要發展壯大，必須依靠內部規范的管理、過硬的評估技術以及良好的聲譽。”
社會監督要加強
陸先生認為，一個有效的社會監督和行業監管机制及處理措施至關重要。由社會全體來監督，有人舉報，有人調查處理，形成專門的約束、懲罰机制。
他告訴記者，“目前，大陸的房地產估价協會也在加強這方面的工作，協會對整個房地產評估業的行業標准、技術規程、職業守則等規范的制定起重要作用，目前已在研討，准備出台一些更為具體有效的措施，界定評估价格的合理范圍、承擔責任的范圍、處罰的力度，等等。”“既然有人注意到這個問題，就會有相應的規章出來，比如說，多大程度上构成受賄行為，多大程度上算犯罪，罪名是什么等，民法、刑法中已有些可參照的規定，但對評估業還可以進行專門的研討。”
被訪的專業人士都表示了這樣的觀點，“其實一個完善、嚴格的監管机制在清除害群之馬的同時，也是在鼓勵公平競爭，保護業內人的合法權利。”
-脫鉤改制，評估机构不再有市、區級之分
北京市的評估机构改革已開始進行，市一級已經完成，目前各個區縣正在實施。高先生認為，脫鉤改制對整個行業意義重大。
他說，“在要求評估机构与主管部門脫鉤改制之前，北京市的評估机构有市級的、區級的，還有一些私人的、大學辦的、社團辦的，共有150多家，競爭已經比較激烈，脫鉤改制后，數量不足原來的一半，但整體質量將有所提高。与主管部門脫鉤改制以后，評估机构不再有靠山，人、財、物獨立，經營業務完全市場化，机构名稱上也不再出現市、區等行政級別的字樣，原來以市、區冠名的全部重新起名另行工商注冊登記。”据介紹，評估机构只存在按建設部、國土部從業務資質方面評定的等級區別，目前房地產評估机构分一級、二級、三級，土地評估机构分A級、准A級、B級，每一級机构能評估什么業務、多大規模等，都有限定，并且有定期審核制度，資質評定結果會在媒體上公布。
高先生覺得，“這樣大家都感受到壓力，必須鍛煉獨立闖市場的能力，靠自己的水平、業績，和向內部挖潛來贏得客戶，業內競爭應該會更公平、規范，也更充分，對評估業的發展是很有利的。”
-估价師的共同愿望：市場資料的公示和共享
在采訪中，陸偉俊先生談到，房地產評估最科學、合理的方法是依据市場，市場比較法最可取，但它要求足夠的比較樣本，市場資料越丰富，評估結果越科學。但是目前，相關部門掌握的交易資料還沒有發揮作用，成為一個封存的檔案，應該以靈活的方式利用起來。比如，像國外、港、台一樣，開設一個网站，或者制作成軟盤，將資料及時更新，評估机构、估价師以有償的方式登錄該网站，或者購買軟件，這樣既能產生效益，還能對行業發展產生重要促進作用。
高喜善先生也提出了相同的觀點，他還指出，現在評估机构一般都是靠自己經驗的積累，并通過各种渠道去搜集信息，但還是有一定難度。“在公開案例很少的情況下，要做到測算公正，必須從各方面搜集大量的信息，并按評估規范的要求篩選案例，否則可比性受影響。”“在國外，行業協會管理的職能較強，交易案例的共享比較發達。首先，交易管理部門的資料可以共享，另外，作為評估机构，成為行業協會的會員單位后，也有義務把做過的案例資料提交協會，允許大家共享。大陸也可借鑒國外的經驗，把這些机构組織起來，將資料匯集到一起共享，應該會發揮很好的效果。”
他們認為，以适當的形式將市場交易資料向外公示，形成常年的信息服務，不僅對評估業有利，對于要進行房地產交易的市民來說，也可以根据周邊的市場資料較准确地對自己的房產做一個价格估計，減少洽談中的盲目性，促進市場發展。(http://www.dajiyuan.com)
相關文章
