澳2010年房地產市場已無退路

【大紀元1月10日訊】(大紀元記者李曉宇澳洲編譯報導)澳洲對於建築和房地產開發業界來講,剛剛過去的一年是可怕的一年。只是依靠澳洲聯邦政府注入的大量現金,許多公司才得以維持下來。2010年,房地產開發商們希望住房短缺能夠幫助他們擺脫2009年的困境。

聯邦銀行的經濟學家塞巴斯蒂安(Savanth Sebastian)表示去年10月份放貸下降10%是2008年3月份以來最大的月降幅。即使以年度計,貸款也在下降,儘管最近幾個月房產金融是經濟恢復增長的主要動力之一,貸款仍比一年前下降近4%。去年10月份新批出貸款總和(包括房貸、個人貸款、商業貸款和金融公司)下降9.7%,比一年前下降3.8%。為了維持運營,房地產投資信託基金從投資者身上挖出近200億澳元。完全可以說,所有的開發商--從Westfield到當地建築公司,都把新項目凍結了。

全球成本及物業顧問公司Rider Levett Bucknall的資深經濟學家威爾遜(Andrew Wilson)博士說,去年各省政府為保護就業而發起的前所未有的支出計劃,多用於補充建築市場活動。對住宅建築市場來說,主要的支撐是首次購房補助。對於非住宅建築市場,政府在改善學校設施方面的開支,加快了當地的建築活動。即使如此,除了維省之外,各省會城市的住宅建築活動都顯著減少。

根據澳洲統計局的數字,與2008年同期相比,去年1至10月各省的住宅營建許可值變化如下:昆省降37%、紐省降28%、西澳降23%、南澳降14%、維省升2%。去年,維省的住宅營建許可值(包括獨棟房屋和單元房)分別佔全澳的34%,而人口大省紐省僅佔15%。而非住宅建築活動在各省均出現自由落體式的下墜,很多項目被取消或推遲,風險憂慮瀰漫市場,開發資金幾乎煙消雲散。在聯邦政府的龐大教育建設刺激計劃下,計劃中的非住宅建築仍然比2008年下降了10%。

然而,專家預計到今年年中情況不會有什麼改善。因為進一步加息在望,而首次購房者鼓勵政策已經成為過去。所有的銀行都提高了貸款利率,並且企業貸款的利潤率維持在高端,比一般房貸至少高出3-4%。威爾遜博士說,所有省份建築市場去年感受到了全球金融危機的全面影響。撇開去年住宅及非住宅刺激計劃的影響,今年建築業的前景仍不明朗。

澳大利亞工業集團和房屋行業協會的最新數據表明,由於新公寓和工程建設的需求減少,建築業上個月連續第二個月萎縮。澳洲工業集團的公共政策主任伯恩(Peter Burn)說:「調查結果清楚的表明,建築業總體狀況仍然嚴峻,很多企業很難確保新項目的進行。高利率的衝擊和首次購房者津貼的消除在未來數月對房市復甦是個考驗。」

不過,長期的住房不足,加上人口增長和經濟復甦,也能起到刺激作用。最近各省政府在土地釋放、房屋負擔能力和規劃審批程序等方面的舉措也在努力解決被壓抑的需求問題。對成品住房的強力需求,特別是在悉尼和墨爾本,也有助於住宅建築市場(的復甦)。

由於住房供應嚴重短缺和創記錄的人口增長,一定會刺激租金或資本增值,或兩者兼而有之。所以全國投資者的注意力都轉向了住房短缺最嚴重的悉尼房地產市場。全國項目營銷集團MLG表示紐省的(住房)供應問題使其房地產市場成為一個明確的佼佼者,其它各省及海外投資者開始湧向紐省。MLG的總經理弗里曼(Chris Freeman)說,他們在悉尼CBD邊緣最新的一個項目中,預售第一天就有105個感興趣的註冊者來自西澳,也有很多來自亞洲。悉尼的住房供應狀況很嚴重,國內外投資者都清楚的意識到這一點。

目前,紐省每4.7人的人口增長只提供一個住所,是迄今的最低水平。即使懷疑悉尼資本增值前景、很少在那投資的人也發現幾乎不可能存在與持續強勁的租金和收益上升相反的情況。MLG的最新物業報告顯示,各省的住房供應都在下降,但沒有紐省那麼嚴重,過去12月以來,各省會城市中悉尼的置空率最低,租金增長最強勁。

悉尼出現嚴重住房短缺的主要原因是現成建築用地的匱乏和高昂的土地開發成本。而要求日益嚴格的銀行貸款,未來幾年將繼續阻礙整個國家的發展。總體上銀行更為保守,要求更高的預售水平,才會承諾提供開發資金。有的甚至要求85%以上的預售來獲取銀行資金。銀行現在幾乎只看零風險項目。所以在有效的借貸行為得到恢復之前,會一直存在供應短缺的問題。

獨立(地產)顧問朗頓(Davis Langdon)的最新調查研究顯示,獲取資金仍然是開發過程中的主要障礙,而受訪者預計這種局面今年將開始有所緩解。景氣調查顯示,總體而言,受訪者對今年謹慎樂觀,有些人仍感到憂慮徘徊。

行業信心監測機構一直跟蹤改善中的業界信心,去年2月達到了最低的51,但目前的66仍遠遠低於2007年高峰期的142。 (http://www.dajiyuan.com)

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