【大紀元4月7日訊】（美國之音2010年4月06日報導）持續低迷的經濟使很多美國人失去了住房。最新報告顯示，2009年第四季度房屋面臨被法院強拍(foreclosure)的家庭又增加了大約25萬。然而與此同時，一些仍然有能力償還房屋貸款的人卻選擇「策略性違約」(strategic default)，停止償還房屋貸款。
金融危機把美國拉入了自大蕭條以來最嚴重的經濟衰退中，也打碎了很多人的美國夢。他們先是失去了工作，然後由於喪失房貸償還能力而失去了象徵中產階級身份的房子。
*很多房產長期處於「水下」境地*
即便是房子沒有被銀行強制拍賣的業主，他們的日子也不好過。調查發現，由於房地產價格嚴重縮水，美國有將近四分之一、大約1100萬筆房屋按揭抵押貸款處於「水下」(underwater)，也就是房產的價值低於業主欠銀行的貸款。這就意味著，當業主想賣掉房子時，他們不僅拿不到一分錢，而且還會欠銀行一筆債務。
一些業主在這個時候選擇「策略性」終止償還房貸。亞利桑那大學法學教授布倫特‧懷特(Brent T. White)說，選擇策略性終止償還房貸的一般是那些仍然有能力付得起房子月供的業主。他說：「當人們看到他們的按揭貸款額遠遠高於房子本身價值，也就是深深處於『水下』的時候，他們就可能做出「策略性違約」、不再償還貸款的決定。」
以加州為例，儘管南加州2010年2月份房價的中間值比一年前回漲了10%，達到27萬5千美元，但這個價格還遠遠不及2007年房市處於頂峰時的50萬5千美元。房市可能需要很多年才能恢復到金融危機前的水平。仍以加州為例，一些經濟學家估計，加州的房市需要14年之久才能完全恢復。
*業主對大金融機構的回擊？*
一些業主把「策略性終止償還房貸」的決定比作是他們個人的商業決定，因為他們感到為償還按揭貸款而付出的代價要高於一走了之所面臨的後果。曾經身為房地產投資人的喬恩.麥達克斯(Jon Maddux)兩年多前創辦了You Walk Away(幫你脫身)公司，幫助打算「策略性違約」的業主開始停止償還房貸的過程。他表示，對很多業主來說，這確實是一個商業決定。「他們進入違約程序，一般是18個月或者更長時間。在這段時間裡，他們要麼從償還按揭貸款或支付房租中省下錢，要麼利用這段時間付清其他債務，比如高利率信用卡、學生貸款、汽車貸款等等。」麥達克斯說，「他們還可以攢錢，等時機好的時候再次買房，走出這個無底洞，重新站起來。」
但是業主選擇「策略違約」的決定也不是百分之百的所謂「商業決定」。一些業主對政府對大金融機構和銀行網開一面而不救助他們的雙重原則感到憤怒和不滿。比如，金融巨頭摩根士丹利在去年盈利創歷史新高的情況下仍然「策略性」選擇終止向其位於舊金山的五處地產償還貸款，價值高達15億美元。美國抵押貸款銀行業者協會(Mortgage Bankers Association)自己也「策略性」停止還貸。
對此，You Walk Away公司的麥達克斯表示：「確實有人感到惱怒。他們認為(政府執行了)雙重標準，那些銀行、金融機構可以一走了之，卻一點都不感到有失道德水準。但對於業主來說，他們卻被告知不要這麼做，這麼做不道德。(可是)這恰恰是大銀行、大金融機構做的。」
*策略止還房貸面臨後果*
當然，選擇「策略性」終止償還房貸的業主也會面臨很多風險。首先，他們有可能會被放貸方、通常是銀行起訴，要求他們還清所欠一切債務，包括法院強拍費用和房子的公平市場價格。其次，業主的信用評分會受到嚴重影響。儘管信用評分會在幾年後慢慢恢復，但在這段期間內較低的信用評分會影響到業主能否申請到新的貸款、信用卡、貸款利率、租房，甚至是能否被新的僱主僱用。
儘管要付出一些代價，還是有不少業主選擇「策略性」終止還貸。而對於美國開始走向復甦的房地產市場來說，業主「策略性」終止還貸無疑是一個沉重打擊。美國三大信用管理局之一的Experian和奧緯諮詢公司(Oliver Wyman)估測，約有20%嚴重拖欠按揭貸款的業主選擇了「一走了之」。
*奧巴馬政府採取行動*
為了應對這種局面，奧巴馬政府3月末宣佈了一項高達500億美元的計劃，幫助數百萬深陷困境的業主度過難關。除了給正在失業找工作的業主三個月免還按揭貸款的寬限期以外，計劃還包括，讓處於「水下」的業主有機會被免除一部份房貸債務。(http://www.dajiyuan.com)
