【大紀元2011年02月18日訊】（大紀元記者楚雲飛澳洲珀斯編譯報導）更改房貸可能充滿陷阱，但是，只要你做足功課，仍然還是值得嚐試的。但如果你不事先把功課做足，可能代價昂貴，並且毫無意義。
隨著聯邦政府去年12月宣佈將進行銀行改革後，各大銀行打響新一輪價格戰，更換房貸的考慮又重新回到公眾的視野。
按聯邦政府的計劃，這些改革的關鍵部份–廢除房貸退出費將在2011年7月開始生效，並且只對新的借貸者適用。但隨著價格戰的打響，一些銀行已經取消房貸退出費。
當然，更換房貸不一定對每個人合適，但也是值得考慮一件事。財經服務俱樂部負責人科尼邵斯（Kerry Cleanthous ）說，簡單的為了更換你的房貸而更換房貸是毫無意義的。
他說，從需求來說，房貸消費者不僅需要考慮利率的多少，房貸產品的一些其他特徵也是需要考慮的，比如償還貸款的方式，初始化費用和房貸更改的靈活性等。
一、比較利率
房貸利率通常是人們考慮更換房貸的主要原因，由於有一些小的房貸機構提供比四大商業銀行低100個基準點即1%的利率，因此進行節省的範圍還是很大的。
infochoice.com.au的數據顯示，現在四大商業銀行提供的浮動房貸利率在7.67%到7.86%之間，而一些小機構提供的利率最低只為6.65%。你支付低利率的收益很有可能被轉換抵押貸款的成本所沖銷，如退出費，新貸款的新建帳戶費和其他再融資的費用。
RateCity的總經理史密斯（Damian Smith）說在通常的情況下，只有當你的新貸款的利率比舊的要低20個基點才值得考慮轉換抵押貸款。少25個基準點在25年可為你節省11530澳元。他說，確信你選對了借貸機構，的確貸款利率是人們尋求房貸時考慮的第一個條件，但是你們別忘了還有些無形的因素，比如借貸關係，並不僅僅是數據。
二、多多溝通
對選擇哪一種房貸方式做一下調查並不困難。史密斯建議可以從一些在線房貸對照網站著手，那樣你可以很快縮小選擇範圍。他說，和貸款經紀人是值得一談的，特別是直接和你感興趣的的貸款機構溝通。
同時和你的現任借貸機構交涉，看他們是否願意接受你提出的條件。通常令人驚奇的是那些貸款機構往往願意接受這些條件。科尼邵斯說，徵詢一些獨立機構的專家建議也非常重要，例如房貸中介或者財務顧問。
當處理你的財務問題時，利用專業人士的服務，總是一項不錯的選擇。因為他們整天做同樣的事情，並且每天都做。
三、額外注意事項
重新融資的成本可能相差很大，低的可能只需幾百元，高則可達數千元。KeyInvest貸款服務執行總監伯恩斯（Chris Burns）說，如果房主沒有意識到更換借貸機構需要支付一些罰款，那麼他們可能會犯下一個昂貴的錯誤。
他說，房貸消費者更換房貸的退出費和新借貸關係成立的初始化費用越少，那麼消費者從更換房貸的決定中獲得好處越多。有些消費者沒有準備好，在一些個案中，他們付不起更改房貸的中轉費用，各種費用加起來，可達數千元。
不管你重新選擇的是固定利率還是浮動利率，根據抵押貸款機構，你可能會被要求支付名目繁多的各種費用，例如名義上的結算費，政府房貸退出費和提前退出費用等。
當你向不同的房貸提供者重新申請房貸時，根據提供的不同產品，你可能被要求支付各種開始費用，包括政府註冊費用，申請費和估價費，數目從100到2000澳元。伯恩斯說，房貸消費者給房屋重新融資的平均費用高達3000澳元。
四、蜜月期的結束
一些房貸機構給房貸蜜月期即第一個半年或12個月提供很優惠的條件，一旦蜜月期結束就轉為普通條件。所以當你為房貸簽字時，弄清楚你簽的具體是甚麼，如果不太確定，最好徵詢獨立專業人士的建議。伯恩斯說：「不要把你的注意力放在那些蜜月期的條款上，應該更加關注有關的帳戶費用和其他相關利息費用，而不要在蜜月期結束後而後悔。」
一些房貸機構提供各種特色貸款、來吸引顧客，例如抵消賬戶。這種賬戶也許讓你產生額外的花費。RateCity說，如果你不用，一個15澳元服務費每月的抵消賬戶，25年會讓你多花4500澳元。所以如果用不到那些服務，你還不如選擇一個便宜些的，較基本的房貸。
五、麻煩的過程
史密斯說給房貸再融資的全部過程可能需要幾個星期。
另外一個阻撓人們改換貸款的障礙是在更改貸款之後，與之所有相關的信息都得同時跟著改變，如各種支付賬單，工資帳戶，保險甚至是捐款等。
史密斯說很多借款人採取的方式是將他們的房屋抵押貸款打包，這樣其他賬戶會便宜甚至是免費。「如果你轉換房屋抵押貸款的話，那麼你將不得不從其他的借款人那裏開新帳戶和購買其他金融產品。
然後，你得把你所有的銀行轉帳手續全部重新再辦一遍。按法律規定，銀行有義務在一定程度上幫助顧客做這些事情。你現在的銀行有責任為你把所有你在該銀行的直接賬戶，信用卡賬戶列出清單。這樣當你做轉帳手續時，會容易一些。
銀行沒有義務為你做轉帳服務，但他們有責任為你提供賬戶清單。
六、經常審查
不管你是否要改變你的房貸計劃，每隔一定時間審查一次你的貸款情況總是一個明智做法，因為這樣可使你儘可能擁有最好的房貸計劃。史密斯建議一年一次，坐下來花一到兩個小時仔細的審查一次。每個人最好都花一點時間來看看是不是值得這樣做。
科尼邵斯說，因為你的情況總是變動的，一個好的財務顧問會每年檢查你的房貸一次來確保，一段時間後，你仍然擁有最適合你的房貸。
七、手把手教你更換房貸
1. 從網絡著手
因特網是很個好的工具，你可以在一些網站上很快比較出哪家借貸機構條件較優惠。在infochoice.com.au 和 ratecity.com.au 上都可以找到你所要的信息。
2. 協商過程
和房貸中介，你中意的新借貸機構還有現任房貸提供者商議，得到足夠多的信息。
3. 精確計算
考慮到各種重新融資的成本後，計算出新房貸到底能給你節省多少錢。這種事，你也可以尋求房貸顧問的幫助。
4. 最後的機會
提出你的條件，和現任房貸銀行商討，看他們是否願意和你達成一致。 這樣可以為你節省一些轉換手續的費用。
5. 作出決定
如果你的銀行不讓步，要果斷的作出決定，你不欠他們甚麼。
6. 申請新房貸
在你拿到正式的房貸許可之前，新借貸機構也許給你一個帶條件的房貸許可，例如，房子需要評估或者你得同意借貸機構給你提供的房貸保險。
7. 簽署貸款文件
接下來是簽署所有的文件，這是一定要做的事情。
8. 結算
新舊房貸機構交接房貸。你的前任房貸機構會給你寄一份最終房貸償還文件清單，新借貸機構會給你他們的聯繫方式，新的帳號和借貸註冊號。
9. 更新賬戶
你也許需要用你的新帳號重新安排所有的轉賬服務。法律規定你的前任銀行有義務給你所有在該銀行的轉賬清單。
10. 重新開始
每年檢查一下你的房貸，看是否仍然是你最適合選擇。
